組織架構(gòu)“與時俱變”，已成為房企新常態(tài)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來不到三個月時間，奧園、萬科、金地、新城等多家房企進行組織架構(gòu)調(diào)整，涉及的房企數(shù)量達7家。而據(jù)可研智庫統(tǒng)計，2020年，至少20家房企主動進行了組織變革。

其中，奧園從架構(gòu)上明確劃分開房地產(chǎn)板塊和非房地產(chǎn)板塊，可見其多元化的決心；另外，其在集團總部層面組建高端產(chǎn)品開發(fā)運營管理有限公司，負責(zé)旗下舊改項目，則意味著存量時代，城市更新將成為公司未來發(fā)展的重要方向。

萬科南方區(qū)域城市更新業(yè)務(wù)獨立，城市更新和辦公、商業(yè)、EPC&代建，養(yǎng)老、酒店一起成為獨立軍種業(yè)務(wù)，跟戰(zhàn)區(qū)協(xié)同，專業(yè)化運作，市場化發(fā)展。

機構(gòu)認(rèn)為，房企組織變革加速既有外因，又有內(nèi)因。告別高增長、高利潤的房企步入冷靜期，未來企業(yè)面臨的不確定性有所增強，迫使其必須進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，組織的變化緊密承接戰(zhàn)略，因此房企在近年積極進行組織變革。

01

奧園再次進行組織架構(gòu)調(diào)整

3月11日，中國奧園集團股份有限公司（股票代碼：03883.HK 以下簡稱“中國奧園”）董事會主席郭梓文在內(nèi)部會議上透露將啟動新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，以大集團統(tǒng)籌直接管理旗下兩大集團地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，調(diào)整后，奧園地產(chǎn)集團與商業(yè)地產(chǎn)集團將從四級管控變?yōu)槿壒芸亍?/span>

據(jù)知情人士透露，此前該公司的地產(chǎn)集團、商業(yè)地產(chǎn)集團均可從事地產(chǎn)項目的開發(fā)，有部分業(yè)務(wù)重合，未來這兩個二級集團在各自業(yè)務(wù)的側(cè)重點上將進一步明確及細化，相關(guān)的人員調(diào)配目前也尚未到位，預(yù)計3月底才能塵埃落定。

中國奧園將地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收歸大集團統(tǒng)籌的另外一個目的是希望加強城市更新業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)化與拓展。因此，地產(chǎn)集團、商業(yè)地產(chǎn)集團未來都還可以繼續(xù)開展城市更新業(yè)務(wù)，彼此依然存在相互競爭的關(guān)系。

據(jù)了解，中國奧園已形成“地產(chǎn)、商業(yè)、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新、教育、美麗產(chǎn)業(yè)”等產(chǎn)業(yè)板塊。此次的調(diào)整主要是涉及地產(chǎn)集團和商業(yè)地產(chǎn)集團。雖然名稱上有所不同，但商業(yè)地產(chǎn)集團并非只專注于商業(yè)項目的運營，旗下也有住宅開發(fā)、城市更新等業(yè)務(wù)。因此，這兩個二級集團被統(tǒng)歸為地產(chǎn)板塊。

首先啟動的便是地產(chǎn)集團和商業(yè)地產(chǎn)集團區(qū)域組織架構(gòu)的調(diào)整，目的是精總部、強區(qū)域，提高區(qū)域項目管理效益。在2020年的中期業(yè)績會中，中國奧園的管理層曾表示，要以區(qū)域公司為據(jù)點持續(xù)深耕所在城市群，進一步提升一二線重點城市占比，讓更多城市進入當(dāng)?shù)劁N售TOP10/TOP20，實現(xiàn)30個區(qū)域公司每家完成年銷售50億元或以上。

據(jù)了解，區(qū)域?qū)用娴恼{(diào)整已在2021年1月初完成，重組整合后，該公司希望盡快出現(xiàn)100億元、200億元銷售規(guī)模的區(qū)域公司。

更高層面的組織變化也在同步進行。2021年1月25日，廣東奧園悅康控股集團有限公司（以下簡稱“悅康控股”）注冊成立，注冊資本30億元。悅康控股將統(tǒng)管中國奧園旗下的非房業(yè)務(wù)，即科技、健康、醫(yī)美、文旅、金融、跨境電商、教育等產(chǎn)業(yè)。這意味著，中國奧園正式從架構(gòu)上明確劃分開房地產(chǎn)板塊和非房地產(chǎn)板塊。

除了將地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收歸大集團管控外，中國奧園還計劃在集團總部層面組建高端產(chǎn)品開發(fā)運營管理有限公司，負責(zé)旗下所有“三舊”高端項目的二級開發(fā)。未來，地產(chǎn)集團與商業(yè)地產(chǎn)集團將集中優(yōu)勢、集中資源進一步聚焦到各自旗下城市更新項目的一級開發(fā)業(yè)務(wù)，以及存量資產(chǎn)的盤活。

02

萬科南方區(qū)域城市更新業(yè)務(wù)獨立

今年3月，萬科北方區(qū)域和上海區(qū)域，發(fā)生了兩則最新的管理層變動：

1、原溫州萬科總經(jīng)理張強調(diào)任青島萬科總經(jīng)理，兼北方區(qū)域BG合伙人。

2、任命王喆為大連萬科總經(jīng)理，兼北方區(qū)域BG合伙人；潘猛不再擔(dān)任大連公司總經(jīng)理，繼續(xù)擔(dān)任北方區(qū)域BG 合伙人。

此外，萬科南方區(qū)域廣州城市總也有變動：

1、原青島萬科總經(jīng)理曹江巍，調(diào)任廣州萬科總經(jīng)理，兼南方區(qū)域BG合伙人。

2、原廣州萬科總經(jīng)理李升陽，調(diào)任新成立的南方區(qū)域事業(yè)集團城市更新公司總經(jīng)理，繼續(xù)擔(dān)任南方區(qū)域BG合伙人。

據(jù)界面新聞，一位萬科南方區(qū)域內(nèi)部人士透露，李升陽在任廣州萬科總經(jīng)理一年半時間內(nèi)給公司筑牢了基礎(chǔ)，現(xiàn)在南方區(qū)域城市更新公司已獨立成軍，希望調(diào)任李升陽能牽頭突破。

去年9月25日，萬科南方區(qū)域媒體會上，萬科南方區(qū)域事業(yè)集團首席執(zhí)行官孫嘉曾透露，在不久的將來，集團批準(zhǔn)后，南方區(qū)域會成立繼廣州萬溪之后第二家專門的城市更新平臺公司。

萬科搭建了南方區(qū)域新的業(yè)務(wù)管理架構(gòu)，以殲-20戰(zhàn)斗機模型為比喻，稱為“一體、兩翼、雙核”。

所謂“兩翼”是指戰(zhàn)區(qū)公司和軍種業(yè)務(wù)，要求戰(zhàn)區(qū)深耕所在城市，力爭數(shù)一數(shù)二，這些城市具體包括深圳、廣州、東莞、佛山、福州、長沙、南寧、廈門、中山、珠海、海南、惠州、江門以及萬溪。

城市更新則和辦公、商業(yè)、EPC&代建，養(yǎng)老、酒店一起成為獨立軍種業(yè)務(wù)，跟戰(zhàn)區(qū)協(xié)同，專業(yè)化運作，市場化發(fā)展。

孫嘉坦言，過去幾年萬科南方區(qū)域投資到城市更新的資源確實少了，2019年南方區(qū)域的軍種業(yè)務(wù)還只有后面五個，2020年特意加上了城市更新。

萬科目前在廣州布局的城市更新項目并不多。去年11月，因無法平衡復(fù)建與融資成本，廣州萬科還退出了跟蹤多年的廣州荔灣葵蓬村舊改。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前萬科在全城“加速舊改”的廣州僅有3個城市更新項目，用地面積為229萬平方米，在參與廣州舊改的房企中僅排名第14位，前三名依次為升龍、星河控股、時代中國，舊改面積分別為967萬平方米、939萬平方米、555萬平方米。

03

金地裂變：多家城市公司獨立

最近，金地旗下多個核心城市公司獨立出來，意在加強一二線城市深耕的能力。

例如，以前金地華東區(qū)域公司和金地上海公司是一體的，一班人馬又管區(qū)域又管城市。

現(xiàn)在，金地上海公司實體化，各職能將擁有獨立團隊，有助于在上海的進一步拓展和深耕。

同樣的動作，也發(fā)生在金地的其他核心城市。例如，金地北京、杭州、沈陽，分別跟華北、東南、東北區(qū)域本部分離。

獨立后的城市公司，依然向區(qū)域平臺匯報。獨立的意義在于，做強區(qū)域本部核心城市，用更完整的團隊和授權(quán)加強深耕。

事實上，金地在上海的實力本來就很強。數(shù)據(jù)顯示，金地上海2020年銷售額209.5億，位列上海市房企第七。這個銷售額，相當(dāng)于一家百強房企全年的業(yè)績總和。

04

花樣年

今年1月份，花樣年進行組織架構(gòu)調(diào)整和核心人員調(diào)整。

一、組織架構(gòu)調(diào)整

1、包括設(shè)立高端銷售部；

2、項目管理部更名為工程管理部；

3、原運營管理部中，組織績效管理職能拆分，其中：地產(chǎn)集團公司級（含區(qū)域）層面績效管理，包括經(jīng)營考核指標(biāo)建議，目標(biāo)值設(shè)定，考核實施（含經(jīng)營分析）及考核結(jié)果出具（最終經(jīng)審計審定）等由中國集團預(yù)算規(guī)劃部統(tǒng)籌；地產(chǎn)集團公司級經(jīng)營考核指標(biāo)下的各部門組織績效至部門設(shè)定，考核，個人及考核落地實施，考核結(jié)果具體應(yīng)用（包括獎金、晉升、淘汰等）等由地產(chǎn)集團人力資源部（含區(qū)域人力資源部）負責(zé)組織推動。

二、核心人員業(yè)務(wù)分工及任命

1、潘軍先生繼續(xù)分管市場策劃部、客戶研究部、行政管理部；

2、張惠明先生繼續(xù)分管投資并購部、采購管理部、供應(yīng)鏈公司，不再分管運營管理部、客戶關(guān)系部；張惠明先生協(xié)助CEO對各區(qū)域、區(qū)域（籌）及城市公司的經(jīng)營管理進行統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)；

3、趙英華先生繼續(xù)分管成本合約部，不再分管項目管理部；

4、李萬先生分管銷售管理部、高端銷售部；

5、孫國軍先生繼續(xù)分管人力資源部；

6、茅勤先生繼續(xù)分管產(chǎn)品研究部、設(shè)計管理部；

7、任命王遠志先生為地產(chǎn)集團副總裁，分管運營管理部、工程管理部，客戶關(guān)系部；

經(jīng)過此次組織架構(gòu)調(diào)整，花樣年總部架構(gòu)將由13個大總部部門組成，包括市場策劃部、采購管理部、產(chǎn)品研究部、設(shè)計管理部、投資并購部、運營管理部、客戶關(guān)系部、銷售管理部、高端銷售部、工程管理部、成本合約部、人力資源部、行政管理部。

05

世茂&新城

1月，世茂和新城都對自身組織架構(gòu)進行了調(diào)整。

世茂，是將原來的9個區(qū)域公司調(diào)整為7個，拆分了長三角區(qū)域三個公司及大灣區(qū)的兩個區(qū)域公司。

按照他們內(nèi)部的說法，是3大區(qū)域 2個地區(qū)公司。

具體是蘇滬區(qū)域（由原蘇滬地區(qū)整合山東地區(qū)、除杭州外的長三角地區(qū)而來），浙江區(qū)域（由原浙江地區(qū)整合華中地區(qū)、杭州而來），海峽發(fā)展（由原世茂海峽整合粵桂地區(qū)而來），西部地區(qū)，華北地區(qū)。

新城，是將住宅開發(fā)事業(yè)部原19個區(qū)域公司的架構(gòu)調(diào)整為14個大區(qū)，商業(yè)開發(fā)事業(yè)部則由3大區(qū)域公司裂變?yōu)?大區(qū)域公司。

調(diào)整后，住開下設(shè)滬蘇大區(qū)、華北大區(qū)、浙江大區(qū)、蘇南大區(qū)、華南大區(qū)、淮海大區(qū)、山東大區(qū)、蘇皖大區(qū)、湖北大區(qū)、豫陜大區(qū)、成渝大區(qū)、湖南大區(qū)、云貴大區(qū)、皖贛大區(qū)14個大區(qū)。

商開則是中區(qū)更名為東區(qū)區(qū)域公司，又新增西區(qū)區(qū)域公司，自此形成東南西北4大區(qū)域公司。

裂變，多是要沖刺發(fā)力，而聚變則是把零散的個體打造成有合力的組織共同體，提升戰(zhàn)斗力。

按照《我在碧桂園的1000天》一書所說，百花齊放之后，就是群雄并起，再是鋤弱扶強。

所以，從裂變到聚變背后，是房企在奠定了規(guī)模基礎(chǔ)，并實現(xiàn)了有效益的規(guī)模之后，為節(jié)省運營成本所做的擴張收縮。

就拿新城來說，從王曉松上任后，其在住宅開發(fā)事業(yè)部做的，一直是聚變，先是由 “10個區(qū)域公司 15個城市公司”，調(diào)整為19個區(qū)域公司，再整合成14個大區(qū)。

目的是，優(yōu)化管控體系、做大做強區(qū)域公司，進一步促進區(qū)域深耕，提升組織效能。而在商業(yè)開發(fā)事業(yè)部做裂變，則是為了在多個省市推進吾悅廣場的落地布局。

如果深挖又會發(fā)現(xiàn)，不管是聚變還是裂變，被拆分合并的，往往是銷售額利潤未達到的區(qū)域公司；而裂變開辟新戰(zhàn)場的，則是銷售額、利潤在集團權(quán)益占比過重的區(qū)域。

06

旭輝再次調(diào)整區(qū)域架構(gòu)

旭輝集團再次操刀區(qū)域變革。

2021年3月3日，據(jù)新京報從旭輝集團獲悉，其將成立華西區(qū)域事業(yè)部和西北區(qū)域事業(yè)部，這昭示著旭輝將加大在華西和西北地區(qū)的布局。

據(jù)了解，旭輝集團決定將現(xiàn)有的成都事業(yè)部更名為華西區(qū)域事業(yè)部，負責(zé)四川、新疆的開拓和業(yè)務(wù)經(jīng)營與管理工作，原新疆城市公司劃入華西區(qū)域事業(yè)部。同時，西北事業(yè)部更名為西北區(qū)域事業(yè)部，負責(zé)陜西、山西、寧夏、甘肅、青海五個省份的開拓和業(yè)務(wù)經(jīng)營與管理工作。

旭輝集團表示，通過上述組織優(yōu)化，旭輝集團將更好地在區(qū)域市場形成平臺效應(yīng)和品牌合力。

據(jù)悉，2017年旭輝進入成都，至今已在成都布局16個項目，其中4個項目為商業(yè)綜合體項目，服務(wù)超過2萬業(yè)主。與此同時，旭輝成立西北事業(yè)部，目前在西安、銀川等城市布局近10個項目，過去2年銷售額復(fù)合增長率為44%。2019年，旭輝進入新疆，目前已成功布局3個項目。

值得一提的是，本次區(qū)域調(diào)整之后，旭輝集團進行了相關(guān)人員調(diào)整。其中，旭輝集團任命林祝波擔(dān)任華西區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理，任命周長亮擔(dān)任西北區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理，分別主持所在區(qū)域的日常經(jīng)營管理工作。

公開資料顯示，林祝波于2014年加入旭輝，先后在重慶、蘇南等區(qū)域工作，并于2017年起擔(dān)任成都事業(yè)部總經(jīng)理。周長亮于2021年1月加入旭輝集團，此前先后在中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)等公司任職，長期深耕以西安為核心的西北區(qū)域

旭輝控股CEO林峰表示：“區(qū)域深耕是旭輝一直堅持的策略，華西、西北兩大區(qū)域的總部分別位于成都、西安，可以用合理的管理半徑更好推進區(qū)域發(fā)展，降低管理成本，并幫助旭輝更好理解區(qū)域客戶的需求，為當(dāng)?shù)靥峁└鼉?yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)。”