摘要：隨著市場競爭愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)沿用傳統(tǒng)戰(zhàn)術(shù)措施已然無法維持長久競爭力，加之新冠疫情影響，為保障企業(yè)經(jīng)濟效益提升，需充分落實成本控制工作，樹立全方位成本控制意識，對項目建設(shè)各個階段實現(xiàn)合理管控，提高項目效益，強化行業(yè)競爭力，實現(xiàn)企業(yè)盈利最大化。本文以某高層住宅工程為例，從決策、招投標、設(shè)計、施工以及竣工這幾方面入手，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段的成本造價控制策略，以期實現(xiàn)對項目成本造價的強化管控，更好地取得項目經(jīng)濟效益，為同類工程造價提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；項目開發(fā)各階段；成本造價控制

為了實現(xiàn)更好的經(jīng)濟效益，保證項目最終收益能夠達到理想水平，需從房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段入手，開展成本造價控制工作，保證項目成本造價控制的全面性與動態(tài)性，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本造價控制工作的升級。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制內(nèi)容概述

1.1投資設(shè)計階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當重視投資設(shè)計階段的成本管控。在實際的工作開展過程中，開發(fā)項目決策環(huán)節(jié)應(yīng)當安排專人負責前期調(diào)查工作實施，包括該地域地質(zhì)特點、環(huán)境特點等內(nèi)容。嚴格遵循因地制宜原則，確保決策方案編制的合理性。同時，還需深入調(diào)查研究該地域?qū)嶋H地價情況、人口情況以及未來發(fā)展前景等，對未來房屋產(chǎn)品銷售價值進行合理的預(yù)測評估，對預(yù)測成本與預(yù)測收益進行分析比對，更好地支撐決策制定，保障決策可行性，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在盲目投資問題。其次，在項目設(shè)計過程中，造價及成本控制與施工成本、整體效益有直接關(guān)聯(lián)，因此企業(yè)設(shè)計項目方案時，與資質(zhì)高、專業(yè)技術(shù)強的設(shè)計單位進行合作，基于項目建設(shè)特點及規(guī)模，確定造價限額指標，確保設(shè)計單位按照限額指標開展工作，將施工成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可接受范圍以內(nèi)，保障工程項目全面性管理。

1.2施工建設(shè)階段

首先，強化合同管理力度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與施工承包方簽訂相關(guān)合同時，應(yīng)當對成本控制方面條款規(guī)定進行明確設(shè)定，充分考量實際施工狀況及成本組成，對施工承包方職責權(quán)限及成本控制范圍進行明確規(guī)定，通過合同實現(xiàn)施工成本控制標準的明確，有效預(yù)防糾紛問題的產(chǎn)生。其次，推動精細化成本控制理念合理應(yīng)用，提升施工成本控制方案計劃編制完善程度，確保施工承包方充分掌握科學(xué)成本控制方式，在保障項目建設(shè)質(zhì)量的前提之下，實現(xiàn)各環(huán)節(jié)施工成本最低，減少材料浪費，降低成本損耗，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益提升。

1.3銷售階段

銷售階段成本控制主要在于營銷費用、管理費用等方面，而這又和房產(chǎn)項目銷售市場有著重要關(guān)系，房產(chǎn)項目越受歡迎，房產(chǎn)銷售越快，投入的營銷費用、管理成本等相對較少。因而如果能有效把握買房者需求，保障銷售工作的順利進行，將會極大程度降低營銷成本，及時將企業(yè)產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃淤Y金，提升企業(yè)盈利水平，推動企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。銷售階段成本控制主要包含銷售費用與銷售推廣渠道選擇兩個部分。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在的問題

2.1規(guī)劃設(shè)計階段

市場調(diào)研不充分，投資估算不細致：現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計前期，并未實現(xiàn)市場調(diào)研工作的有效落實，加之負責市場調(diào)研工作開展的員工專業(yè)能力不足，因此前期規(guī)劃階段資料獲取方面，房地產(chǎn)開發(fā)項目處于劣勢。與此同時，項目團隊組建過程較為倉促，并未全方位評估團隊成員專業(yè)能力，員工之間磨合力度不足，缺乏應(yīng)有的配合度與默契度，難以滿足工作落實需求，影響后續(xù)投資估算工作的開展。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)需投入大量資金，而要保證企業(yè)資金利用效率，則需要在前期做好項目投資估算。不過實踐中，不少房地產(chǎn)企業(yè)前期市場調(diào)研不夠充分，加上房地產(chǎn)市場變化較快，企業(yè)并未對項目可行性進行細致深入的研究，導(dǎo)致缺乏充足的依據(jù)支撐投資估算工作開展，影響項目設(shè)計及施工成本控制工作的開展。

項目設(shè)計經(jīng)濟分析不到位，圖紙審核不夠精細：在項目設(shè)計規(guī)劃階段，所使用的評估方式相對單一，將成本作為第一關(guān)鍵因素進行考量，卻在一定程度上忽視了設(shè)計因素對于后續(xù)其他階段造成的成本影響。對于總設(shè)計費用控制及時性與有效性不足，導(dǎo)致實際施工建設(shè)環(huán)節(jié)，費用總額變動現(xiàn)象頻發(fā)。加之并未進行限額設(shè)計，使得項目設(shè)計的經(jīng)濟性不足，設(shè)計超支或是設(shè)計實操性不強等情況時有發(fā)生，常容易產(chǎn)生額外的費用，加大項目后期成本控制難度。在圖紙審核方面，精細程度不足，與設(shè)計部門缺乏良好的溝通協(xié)調(diào)，并未將自身需求很好地傳達至設(shè)計部門，導(dǎo)致后期施工環(huán)節(jié)時常出現(xiàn)返工問題，使得項目建設(shè)周期延長，資金成本上升，企業(yè)額外成本與負擔加重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在落實項目成本控制過程中，對于審計審核缺乏應(yīng)有的重視意識，并未明確設(shè)計階段最終設(shè)計方案的確定，不僅對設(shè)計費用控制產(chǎn)生影響，對于項目建設(shè)最終成本質(zhì)量與效果也有著極為重要的影響。倘若設(shè)計方案審核不嚴格，則可能導(dǎo)致后續(xù)建設(shè)過程中頻繁產(chǎn)生設(shè)計變更，不僅導(dǎo)致不必要成本的增加，同時也導(dǎo)致項目工程延期，影響企業(yè)經(jīng)濟效益。

2.2建設(shè)階段

設(shè)計變更頻繁，削弱預(yù)算控制：部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目設(shè)計變更過程中并未實現(xiàn)審批機制的有效落實，而審批程序的缺失，導(dǎo)致方案易受各項因素影響，變更內(nèi)容增多，成本也隨之提升。設(shè)計方案一旦變更，不僅要增加設(shè)計單位變更費用，而且需支付施工方返工費用、采購費用等。另外，由于項目設(shè)計變更多是事中進行，較為倉促，常和預(yù)算控制連接不夠緊密，多是先實施后定價，使得成本控制監(jiān)管價值難以充分發(fā)揮。其次，設(shè)計變更后，工程量清單并未及時實現(xiàn)更改，項目建設(shè)完成后雙方進行定價核對時，易產(chǎn)生矛盾，影響后續(xù)工作的展開。

招投標工作不到位：現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招標方式選擇，能夠在保障質(zhì)量的前提下盡可能減少造價成本。然而，仍舊有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招投標工作落實不到位，招標文件規(guī)范程度不足。在確定施工團隊與建材供應(yīng)商時，易受人為因素干擾，招標流程落實規(guī)范性不足，難以保障施工團隊的專業(yè)性。易在實際項目建設(shè)過程中受施工團隊能力不足、專業(yè)性不強等因素影響，延誤工期進度，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來不利影響。

簽證管控力不強：部分企業(yè)在項目建設(shè)過程中，簽證管控力度不足，易產(chǎn)生額外成本。簽證計量缺乏可靠依據(jù)，相關(guān)合同及資料健全程度不足，簽證費用并未以合同中規(guī)定的計價規(guī)則為基礎(chǔ)，并未嚴格遵守合同約定。在實際的施工建設(shè)環(huán)節(jié)，耗費時間較長，易面臨多方壓力，加之成本費用不斷上升，項目建設(shè)易面臨成本費用增加導(dǎo)致停工的現(xiàn)象。此外，返工、停工現(xiàn)象的頻繁產(chǎn)生，也在一定程度上加大了項目建設(shè)總成本。雖然大部分企業(yè)較為關(guān)注項目成本控制工作的落實，但在實際的施工環(huán)節(jié)，卻存在忽視變更控制工作的落實，尚未基于企業(yè)實際運營狀況，建立完善的變更測算及時審核監(jiān)督系統(tǒng)等。審查監(jiān)督落實不足，項目建設(shè)隨意性較大，長此以往項目預(yù)算將遠超成本預(yù)算，最終難以實現(xiàn)對于施工成本的有效控制。

2.3營銷階段

營銷策劃不夠合理：項目竣工驗收完成后，需推進銷售工作的有效實施，在實際的銷售環(huán)節(jié)，企業(yè)并未針對銷售市場開展細致的調(diào)查研究工作，缺乏正確認知，導(dǎo)致產(chǎn)品與項目銷售定位合理性不足，營銷策劃難以滿足客戶需求，導(dǎo)致銷售工作開展成效無法滿足預(yù)期，營銷成本也隨之上升。

產(chǎn)品定價方法不夠科學(xué)：房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定價情況，直接影響到企業(yè)獲取的利潤，也是企業(yè)經(jīng)營收入的主要來源。然而，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目產(chǎn)品定價環(huán)節(jié)，并未充分考量各方面影響銷售價格的要素，例如目標客戶消費能力及客戶需求等，產(chǎn)品定價方式科學(xué)性不足，嚴重影響企業(yè)經(jīng)濟效益，嚴重情況下甚至危及企業(yè)穩(wěn)定運營。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制優(yōu)化策略

3.1規(guī)劃設(shè)計階段

做好前期調(diào)研，制定細致的投資計劃：為保障項目建設(shè)的順利開展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當充分落實前期調(diào)研工作，并制定細致的投資計劃。在實際的市場調(diào)研工作開展進程中，應(yīng)當對于項目所在地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境、同類項目進行充分的分析比對，依據(jù)分析結(jié)果確定目標客戶群體?；陧椖拷ㄔO(shè)需求，制定科學(xué)細致的投資計劃，確保其準確性，為項目投資決策、建設(shè)規(guī)模及項目設(shè)計方案等制定提供良好的支持，選擇合理的開發(fā)方案，保障項目順利開展。

開展定額設(shè)計，加強財務(wù)部和設(shè)計部的溝通：定額設(shè)計工作在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的實施，能夠助力企業(yè)提升行業(yè)競爭力，強化精細化管理水平，推動成本控制工作更好地落實。在編制定額時，應(yīng)當充分考量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當前運營管理狀況，就企業(yè)實際運營管理能力、市場環(huán)境、政策環(huán)境、房市調(diào)控等全面分析，通過深入調(diào)研，制定符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)狀況的考核流程，選擇最佳定額。此外，還需重點關(guān)注定額單價的動態(tài)化管理，既要考慮材料價格的變動，也需重視材料質(zhì)量的管理。在材料以及設(shè)備等的采購中，需將標準放在首位，在源頭上有效控制成本。只有限額指標的充分實施，才能充分發(fā)揮定額設(shè)計價值。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，項目設(shè)計階段就基本確定了90%的成本，因此推動成本管理前置，落實好設(shè)計階段成本控制，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言至關(guān)重要。在方案選擇時，應(yīng)當實現(xiàn)多個方案共同比較，充分結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營狀況，選擇最優(yōu)方案，落實事前成本控制。在施工圖設(shè)計階段，需立足于實際，借鑒經(jīng)驗，確保財務(wù)部門與設(shè)計部門維持良好溝通協(xié)調(diào)，及時將企業(yè)需求傳達至設(shè)計部門，確保施工圖設(shè)計符合企業(yè)需求。在實際的工作開展進程中，由設(shè)計部門進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，各職能部門協(xié)作，開展系統(tǒng)性規(guī)劃設(shè)計，在縮短時間的同時，實現(xiàn)成本的有效降低。

3.2建設(shè)階段

嚴格開展招投標工作：為保障招投標工作的規(guī)范性，需嚴格杜絕私自操作現(xiàn)象的產(chǎn)生，嚴格按照相關(guān)規(guī)章制度落實工作。在開發(fā)商選擇方面，重點考核開發(fā)商能力，將其作為主要的指標，選擇具備專業(yè)能力且符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營需求的開發(fā)商，為后續(xù)項目建設(shè)工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)。此外，價格的合理性、企業(yè)信譽度等也需作為重點考量因素，在項目考核過程中應(yīng)當嚴格把控，避免選擇能力與資質(zhì)不足的開發(fā)商單位。在實際的選擇過程中，可采用加權(quán)評分法，首先選擇優(yōu)秀施工隊伍，由企業(yè)管理層、技術(shù)人員、專家組等組成評審小組，合理設(shè)置評審指標，全面涵蓋各項考慮因素，確定各指標權(quán)重。其次，公開進行指標評分，加權(quán)匯總編制得分清單，首選得分最高的施工隊伍。對于建材供應(yīng)商的選擇，也可借鑒此方式，在實際的考量過程中，就材料質(zhì)量、價格、供貨速度、企業(yè)信譽度等多方面進行考量，選擇優(yōu)質(zhì)建材供應(yīng)商進行合作。

加強簽證管理：簽證是承包商和業(yè)主對已簽訂合同施工項目管理條例的補充，也是項目建設(shè)時常見的動態(tài)調(diào)整手段。在實際的實施環(huán)節(jié)，應(yīng)當重視以下內(nèi)容：首先，需規(guī)范簽證管理，不能亂簽、多簽，需要有設(shè)計變更、是施工合同、施工中標函以及其他要求資料時，才能辦理簽證。其次，明確簽證費用計算規(guī)則，防止人為操作。再次，簽證計量應(yīng)盡可能實現(xiàn)圖紙化約定。最后，簽證權(quán)限設(shè)置應(yīng)當準確。

3.3營銷階段

合理制定營銷策劃方案：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當深入調(diào)查市場狀況及前景，掌握真實有效的市場信息，吸取專業(yè)人士意見，引進現(xiàn)代化營銷理念，確保產(chǎn)品定位的準確度，樹立良好的品牌形象，打造賣點，提升客戶吸引力，并基于市場狀況合理定價。采用性價比最高的廣告媒體組成，以期獲得最佳宣傳效果，完成項目銷售目標。

制定有效的定價方案：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定價策略受市場宏觀狀況及自身條件影響，因此不同項目定價方案上也有所不同，即便是同一項目，不同銷售時段的定價方案也并不一致。對于新建項目，具體定價方案大致可分為低價方案、中價方案及高價方案三種。低價方案主要針對投資金額小，走經(jīng)濟平民路線的房地產(chǎn)項目。中價方案主要針對注重生活品質(zhì)，儲蓄偏少的客戶類型，房屋設(shè)計風格主要以簡約為主。高價方案則針對資金投入高的項目?？商峁└呔G地與高品質(zhì)室外活動空間，引進高端設(shè)施，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目質(zhì)量提升，為高收入人群提供選擇。

4 工程概況

某高層住宅項目擬建多棟建筑，本研究選取其中一棟高層住宅建筑為例，對房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段的成本造價控制工作展開分析。該建筑的地上面積約為36852.66m2，建筑面積約為27573m2，建筑高度為87m，主要使用了剪力墻結(jié)構(gòu)，設(shè)計使用年限為50年，工程等級為I級，建筑分類為II級，抗震設(shè)防烈度為7度，防雷級別為3類。為確保整個項目的投資合理，建設(shè)成效能夠達到預(yù)期，主要從該房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段入手展開成本造價控制。

5 各階段的成本造價控制策略

5.1 項目決策階段的成本造價控制

(1）管理前期規(guī)劃。組建專家小組深入項目現(xiàn)場進行考察，重點從項目周邊環(huán)境、區(qū)域招商引資政策兩方面入手，完成對項目優(yōu)劣勢的分析。項目地理位置良好，周邊與產(chǎn)業(yè)園、政府辦公大樓、大型商場相鄰近，交通條件便利。在該位置建設(shè)住宅樓能夠促使周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速，支持產(chǎn)業(yè)集群。政府部門支持在該區(qū)域建設(shè)住宅項目，提供了一系列優(yōu)惠政策。項目的劣勢在于，周邊居民、公共交通的班次較少，但是在項目建成后，這些劣勢能夠有所消解，因此實際具備的開發(fā)優(yōu)勢更高。需要優(yōu)化對項目策劃以及成本造價的管控，以此體現(xiàn)出對項目經(jīng)濟效益、回升空間的維護。

(2）管理投資估算。該高層住宅項目的投資估算為其整個建設(shè)周期內(nèi)所需的費用支出，包括建筑工程費用、預(yù)備費、其他費用等。實踐中，主要參考與該高層住宅項目類型相同的項目造價、國家與當?shù)卣块T針對建筑工程造價所提出的各種規(guī)定與要求展開投資估算，主要數(shù)據(jù)見表1。

表1 某高層住宅項目的投資估算數(shù)據(jù)匯總表

5.2 項目設(shè)計階段的成本造價控制

(1）實施限額設(shè)計。在設(shè)計階段，提前給定項目的成本支出限制定額，并要求在相應(yīng)限額范圍內(nèi)完成滿足項目定位、功能需求、建設(shè)目標的方案設(shè)計。此時，所應(yīng)用的限額需要結(jié)合對投資估算、同類項目的造價成本、區(qū)域建筑市場情況、可能發(fā)生的各種動態(tài)因素變化等內(nèi)容進行綜合考量。

(2）實施設(shè)計方案必選與優(yōu)化。在組織展開限額設(shè)計的基礎(chǔ)上，對比設(shè)計單位提供的多種設(shè)計方案，選定性價比更高的方案作為本工程項目的施工方案，并結(jié)合現(xiàn)實情況落實深化設(shè)計。本項目未優(yōu)化前的工程費用（主體結(jié)構(gòu) 安裝工程 裝飾裝修工程 園林景觀）為10679萬元，在此基礎(chǔ)上，組織進行對工程設(shè)計方案的優(yōu)化。設(shè)定多個優(yōu)化方案，并進一步針對這些優(yōu)化方案展開安全性、舒適性、環(huán)保性以及美觀性的評價與對比分析，由此確定最優(yōu)方案。改進后，工程費用（主體結(jié)構(gòu) 安裝工程 裝飾裝修工程 園林景觀）為8174萬元，相比于未優(yōu)化的設(shè)計方案，造價成本降低了2505萬元。

(3）實施設(shè)計承諾制管理。要求設(shè)計單位提前對所設(shè)計的施工圖紙與方案內(nèi)容展開自主檢查，在后續(xù)的項目施工階段，要針對設(shè)計質(zhì)量問題落實抽查，并實施問責制，以端正設(shè)計人員的工作態(tài)度，增強其責任感，盡可能避免后續(xù)施工期間發(fā)生由于設(shè)計不當而導(dǎo)致的工程變更與成本造價增加等問題。

5.3 項目招投標階段的成本造價控制

(1）規(guī)范編制工程量清單。嚴格保證工程量清單中的項目齊全，避免在后續(xù)施工與竣工結(jié)算期間引發(fā)合同糾紛或是工程索賠問題。切實參考項目施工設(shè)計圖紙、投標文件中對于各個項目清單特征的描述等內(nèi)容，完成對工程量清單的編制。主動與設(shè)計方針對設(shè)計中存在著的表述不明確項目進行溝通，并結(jié)合對企業(yè)建筑市場的調(diào)研，編制工程量清單。（2）應(yīng)用嚴謹?shù)脑u分方式。參考標書、預(yù)算價格完成對復(fù)合標底基數(shù)的確定，并以此為參考，去除不合格的投標人；參考施工組織設(shè)計、場地布置、進度與安全管理方案、質(zhì)量保證措施等，實施逐項打分；參考建筑總造價、部分工程量清單的單價綜合報價、主要施工材料報價等，實施評估打分；針對投標方的信用、投標人與項目經(jīng)理的記錄等進行打分；按一定比例確定綜合分數(shù)，選定合作方。

5.4 項目施工階段的成本造價控制

(1）規(guī)范管理工程變更。嚴格依照合同中針對工程變更所設(shè)定的允許發(fā)生事項，包括項目特性、項目質(zhì)量、施工技術(shù)等，對于合同中并沒有規(guī)定的技術(shù)修改，不得隨意修改，避免由于變更不當而導(dǎo)致的工程項目造價成本增大的問題發(fā)生，也防止在實際施工期間，產(chǎn)生因各種原因而引發(fā)的工程造價成本增加的情況。同時，要求嚴格依照規(guī)定的修改程序組織展開技術(shù)修改。在此過程中，針對項目施工期間可能產(chǎn)生的工程變更項目，需要在監(jiān)理單位審核且出具工程變更意向書的條件下，制定施工計劃；在變更審核通過或是接到變更指令后，需要切實依照合同中所設(shè)定的計價原則，落實對工程變更報告的編制，并交付監(jiān)理單位審查。只有在監(jiān)理單位審查通過后，才可進行工程變更。

(2）合同價款調(diào)整。該項目工程的施工規(guī)模較大，施工周期較長，在整個施工周期內(nèi)，施工材料設(shè)備等發(fā)生了物價變動?；诖?，出于對有效控制項目造價成本的考量，需要及時調(diào)整合同價款。以部分施工材料為例進行說明，鋼筋HPB300Ф6.5在招標時的材料單價為3814元/t，施工期間的均值為4291.65元/t，施工單位的投標報價為4430.56元/t，調(diào)節(jié)單價為272.56元/t，調(diào)價后材料單價結(jié)算價為4703.12元/t；混凝土C30在招標時的材料單價為368元/m3，施工期間的均值為424.23元/m3，施工單位的投標報價為464.27元/m3，調(diào)節(jié)單價為34.45元/m3，調(diào)價后材料單價結(jié)算價為498.72元/m3；河砂在招標時的材料單價為95元/t，施工期間的均值為125.62元/t，施工單位的投標報價為135.91元/t，調(diào)節(jié)單價為23.63元/t，調(diào)價后材料單價結(jié)算價為159.54元/t；水泥32.5在招標時的材料單價為345元/t，施工期間的均值為458.24元/t，施工單位的投標報價為461.35元/t，調(diào)節(jié)單價為73.15元/t，調(diào)價后材料單價結(jié)算價為534.5元/t。在本項目的招投標與施工階段，主要施工材料的價格波動極為明顯，所以，出于對成本造價有效管控的考量，及時調(diào)整合同單價極為必要。

(3）優(yōu)化管理工程進度款。切實參考合同中所設(shè)定的程序?qū)こ踢M度款進行的規(guī)范化管理。在項目施工期間，定期組織相關(guān)人員召開施工進度總結(jié)會，參考項目施工實際情況，落實對工程量的申報及工程施工進度的匯報，嚴禁出現(xiàn)錯報、多報、偽造工程量的問題，以此為參考申報進度款。重視與審計人員的溝通交流，對審核進展情況落實跟蹤管理，以此保證能夠按時完成工程進度款的結(jié)算，確保整個項目能夠如期保質(zhì)交付使用。

5.5 項目竣工階段的成本造價控制

(1）規(guī)范編制竣工結(jié)算文件。及時組織展開竣工驗收，并切實參考工程的施工合同內(nèi)容，特別是在工期、措施費、簽證變更、人工材料費用調(diào)整等方面所提出的要求，完成竣工結(jié)算文件的編制。同時，要求嚴格依照國家有關(guān)法律法規(guī)落實對竣工結(jié)算文件的編制，保證其中的內(nèi)容涵蓋項目工程從決策到竣工的所有階段工程資料。審查期間，如果存在爭議，則需要參考實際施工情況以及隱蔽工程的相關(guān)資料，判斷是否需要展開協(xié)商。如果單一項目被分解為多個子項目，那么在編制竣工結(jié)算文件期間，要切實參考項目分解標準完成，并配套附上編制說明。

(2）組織展開結(jié)算審核。在項目竣工交付后，由發(fā)包方組織展開對項目竣工結(jié)算文件的初步性審查，重點檢查與項目施工流程、圖紙、工程變更等內(nèi)容相關(guān)的文件。委托第三方專業(yè)造價咨詢機構(gòu)復(fù)核項目竣工結(jié)算文件，落實對文件中所有內(nèi)容的全面性審查與考核，判斷工程變更與簽證相關(guān)文件是否齊全且是否滿足有關(guān)規(guī)定、各類管理費用是否符合行政主管部門的費率規(guī)定與要求等等。該高層住宅項目的結(jié)算審計數(shù)據(jù)見表2，相比投資估算的總成本（表1）以及合同價，審定后的成本造價控制在理想水平。參考造價咨詢單位的審核標準，即審減率保持在審計協(xié)議要求的10%以內(nèi)，可以綜合判斷出，該高層住宅項目的成本造價控制效果良好。

表2 某高層住宅項目的結(jié)算審計表

6 結(jié)語

綜上所述，為確保建筑工程項目的投資合理，建設(shè)成效能夠達到預(yù)期，本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)項目實例的各個階段入手進行成本造價控制，圍繞決策、招投標、設(shè)計、施工以及竣工幾方面，管理前期規(guī)劃與投資估算、實施限額設(shè)計及方案的優(yōu)選優(yōu)化、規(guī)范編制工程量清單、規(guī)范管理工程變更、優(yōu)化管理工程進度款、規(guī)范編制竣工結(jié)算文件等，實現(xiàn)項目成本造價管理的全面落實。結(jié)果表明，本高層住宅項目造價成本的審減率保持在審計協(xié)議要求的10%以內(nèi)，成本造價控制良好。

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