肇慶高新區(qū)強(qiáng)化黨建引領(lǐng)

加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的

工作指引

目錄

前言………………………………………1

一、工作啟動(dòng)……………………………2

二、成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組…………5

三、首次業(yè)主大會(huì)前期籌備工作………12

四、首次業(yè)主大會(huì)投票組織工作………19

五、推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任……28

六、建立小區(qū)黨組織…………………… 29

七、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)………………… 30

八、資料備案及公章刻制管理…………34

九、完善指導(dǎo)監(jiān)督制度建設(shè)……………36

十、業(yè)主委員會(huì)換屆、改重組工作…… 38

黨的十九屆四中全會(huì)提出健全基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)的基層群眾自治機(jī)制新要求。為強(qiáng)化黨組織對(duì)基層社會(huì)治理的引領(lǐng)作用，激發(fā)基層社會(huì)治理活力，推進(jìn)城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化，促進(jìn)肇慶高新區(qū)住宅小區(qū)管理領(lǐng)域健康發(fā)展，根據(jù)《民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》等法律法規(guī)，以及住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》、住建部等十部委《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》、《廣東省實(shí)施<中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法>辦法》、《肇慶市物業(yè)管理辦法》、肇慶高新區(qū)《關(guān)于實(shí)施“鄰里先鋒，服務(wù)群眾”項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)治理共同體的方案》等有關(guān)規(guī)定及工作要求。

一、工作啟動(dòng)

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人數(shù)及面積達(dá)到20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道部門或所在社區(qū)居民委員會(huì)提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，業(yè)主大會(huì)是小區(qū)相應(yīng)領(lǐng)域工作的決策機(jī)構(gòu)，推動(dòng)小區(qū)黨組織通過小區(qū)議事規(guī)則、管理規(guī)約確定為小區(qū)的決策領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)履行法律法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，不得擅自作出超出法律法規(guī)規(guī)定或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的決定和行為。業(yè)委會(huì)成員從事業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定的有關(guān)事項(xiàng)，不得以營利為目的，也不得擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事活動(dòng)。

根據(jù)住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》及其他相關(guān)規(guī)定，物業(yè)所在地的房管部門、街道部門負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)協(xié)助和監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積或者先期開發(fā)部分建筑面積 50%以上的，業(yè)主可以向街道部門或所在社區(qū)居民委員會(huì)提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

業(yè)主提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求的同時(shí)，提供其《商品房買賣合同》、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》、法院判決書等有效房產(chǎn)證明、身份證明等資料復(fù)印件，供街道部門或所在社區(qū)居民委員會(huì)核對(duì)其業(yè)主身份。

本小區(qū)業(yè)主可申請(qǐng)參與征集業(yè)主簽名的工作，報(bào)名參與征集業(yè)主簽名者需向街道部門或所在社區(qū)居民委員會(huì)提交不動(dòng)產(chǎn)登記證書復(fù)印件、身份證復(fù)印件進(jìn)行申請(qǐng)，街道部門或所在社區(qū)居民委員會(huì)核實(shí)報(bào)名參與者無違法犯罪記錄、無損害小區(qū)公共利益行為記錄及其他惡劣行為記錄的，報(bào)名參與者共同簽訂《關(guān)于參與征集業(yè)主簽名工作的承諾書》(依照附件 2)后，方可給予批準(zhǔn)并備案。

征集簽名需要統(tǒng)一使用街道部門的規(guī)范表格(依照附件3)，需要充分尊重業(yè)主真實(shí)意愿，不得通過上門滋擾的方式或通過非法渠道獲取及利用業(yè)主隱私資料信息的方式進(jìn)行征集簽名，不得以弄虛作假或助迫的手段征集簽名，答名前應(yīng)核實(shí)確定業(yè)主身份，任何人不得擅自代業(yè)主本人簽名，不得在缺少委托材料的情況下準(zhǔn)許其他人代業(yè)主簽名，街道部門或所在社區(qū)居民委員會(huì)核實(shí)后，有前述違規(guī)行為的簽名無效，產(chǎn)生惡劣影響的取消該次簽名活動(dòng)。

小區(qū)業(yè)主向街道部門提交聯(lián)名申請(qǐng)的，聯(lián)名簽名需要業(yè)主本人簽名或者委托他人簽名。委托他人簽名的，需附上不動(dòng)產(chǎn)登記證書復(fù)印件、業(yè)主及受委托人的身份證復(fù)印件和授權(quán)委托書原件。授權(quán)委托書為該次聯(lián)名申請(qǐng)成立首次業(yè)主大會(huì)專用，不得作其他用途，任何人不得偽造他人簽名及業(yè)主信息。

二、成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組

(一)發(fā)布成立首次主大會(huì)籌備組公告

小區(qū)業(yè)主書面向街道部門申請(qǐng)成立首次業(yè)主大會(huì)(依照附件 4)，街道部門審核符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，由街道部門協(xié)調(diào)房管部門、社區(qū)居委會(huì)、建設(shè)單位，將組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱“籌備組”)的事項(xiàng)公告全體業(yè)主(依照附件 5)。公示時(shí)間不少于 15日，公告中需明確籌備組成員自薦辦法、籌備組成員人數(shù)及構(gòu)成，同時(shí)應(yīng)指定居民委員會(huì)辦公場(chǎng)所或其他適宜場(chǎng)所作為首次主大會(huì)籌備臨時(shí)接待、辦公地點(diǎn)，并明確聯(lián)系人和聯(lián)系方式。

(二)籌備組成員產(chǎn)生

1.籌備組人員構(gòu)成

籌備組原則上由街道部門代表 1人、房管部門代表 1人、社區(qū)居委會(huì)代表 1人、建設(shè)單位代表 1人(依照附件 6)和業(yè)主代表等共 7-15 人的單數(shù)組成。如建設(shè)單位因注銷營業(yè)執(zhí)照或其他原因不參加籌備組工作的，視為棄權(quán)。

2.籌備組業(yè)主代表報(bào)名

籌備組業(yè)主代表報(bào)名可通過以下三種方式:

(1)業(yè)主聯(lián)名推薦;

(2)街道部門、社區(qū)居委會(huì)和黨組織推薦主代表；

(3) 業(yè)主自薦作為籌備組成員。

引導(dǎo)鼓勵(lì)具有小區(qū)業(yè)主身份的黨員報(bào)名參加籌備組，優(yōu)先鼓勵(lì)和支持具備業(yè)主身份的黨員通過法定程序成為籌備組業(yè)主代表，爭(zhēng)取促使籌備組黨員人數(shù)達(dá)到3名以上，建議和鼓勵(lì)選用獲得政府嘉獎(jiǎng)榮譽(yù)、具有較高文化水平、有公共服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主或退休老干部業(yè)主。自薦參與籌備組成員的業(yè)主填寫自薦表(依照附件 7)，將表格與不動(dòng)產(chǎn)登記證書復(fù)印件、身份證復(fù)印件送到街道部門或者居民委員會(huì)，內(nèi)容必須真實(shí)有效，弄虛作假的取消參與籌備組成員資格。業(yè)主為法人單位或者其他組織，委托其工作人員或其他人報(bào)名參加籌備組的，應(yīng)當(dāng)提交主體資格證明書復(fù)印件和授權(quán)委托書原件。

3、報(bào)名人員資格審核

街道部門應(yīng)當(dāng)對(duì)報(bào)名參加籌備組的人員進(jìn)行資格審核審核其是否符合法定條件和品行等要求。不符合籌備組成員資格條件的，明確告知其本人不符合事項(xiàng)?；I備組成員對(duì)成立業(yè)委會(huì)工作具有重要作用，應(yīng)具有較高尚的品德要求和一定的政治覺悟，要求是無犯罪記錄、無曾遭受過治安處罰的記錄、無不按時(shí)繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金記錄、自當(dāng)次業(yè)委會(huì)籌備組工作啟動(dòng)的前兩年內(nèi)無累計(jì)拖欠物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到六個(gè)月以上(含六個(gè)月)的記錄、無損害小區(qū)利益行為、無違反公序良俗行為的業(yè)主本人。

有多種物業(yè)類型及區(qū)域分布的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)結(jié)合區(qū)域分布情況，保證各種物業(yè)類型至少有 1名業(yè)主作為籌備組業(yè)主代表，符合要求的業(yè)主代表人數(shù)多于規(guī)定人數(shù)的，可抽簽確定人選;符合要求的業(yè)主代表人數(shù)少于籌備組最低人數(shù)要求的，可由街道部門、社區(qū)居委會(huì)和黨組織直接在符合要求的業(yè)主中推薦補(bǔ)齊業(yè)主代表。單一物業(yè)類型的物/管理區(qū)域籌備組成員確定辦法，參考以上規(guī)定執(zhí)行。

街道部門代表不符合籌備組成員資格的，以及因工作變動(dòng)等原因不能履行職責(zé)的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。

(三)籌備組的成立

籌備組成員名單初步擬定后，街道部門應(yīng)當(dāng)將擬定的籌備組成員名單、基本情況等向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不少于 15 日(依照附件 8)。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，應(yīng)當(dāng)以書面形式實(shí)名向街道部門提出并附不動(dòng)產(chǎn)登記證書及身份證復(fù)印件。

由街道部門在15日內(nèi)負(fù)責(zé)調(diào)查核實(shí),異議成立需要更換成員的，由街道部門負(fù)責(zé)更換，重新公示。如無異議，或者異議不成立，籌備組正式成立，在物業(yè)管理區(qū)域向業(yè)主公告(依照附件 9)。

籌備組應(yīng)當(dāng)由成員中的街道部門代表召集、主持首次會(huì)議集體學(xué)習(xí)籌備成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)則。街道部門或社區(qū)居委會(huì)代表擔(dān)任籌備組組長，組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。

(四)籌備組工作職責(zé)

籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作:

1.確認(rèn)業(yè)主身份及投票權(quán)數(shù)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，投票權(quán)數(shù)應(yīng)包含項(xiàng)目內(nèi)全部專有部分?jǐn)?shù)量,包含能辦理產(chǎn)權(quán)證書的商鋪、車位及其他特定空間;

2.確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

3.擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;

4.確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

5.按本指引及有關(guān)政策法規(guī)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法，確定候選人名單;

6.剔除不合格的業(yè)主委員會(huì)候選人，確保選舉公平公正，選舉過程中如出現(xiàn)賄選、選票作假、恐嚇強(qiáng)迫他人投票等惡劣行為的，選舉作廢，觸犯法律的，移交司法機(jī)關(guān)處理;

7.完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開 15 日前公示，公示時(shí)間不少于 15日。

(五)籌備組會(huì)議

籌備組會(huì)議由籌備組組長召集，籌備組成員不能委托代理人參加會(huì)議，但法人或者其他組織業(yè)主事先申報(bào)并通過資格審核的代理人除外。籌備組每次召開會(huì)議時(shí)間由籌備組組長具體確定(會(huì)議時(shí)間為法定工作日的工作時(shí)間)?；I備組會(huì)議中的業(yè)主成員應(yīng)守時(shí)守紀(jì)，不遲到，不早退，不無故缺席。無故缺席2次的，無故中途退會(huì)2次的，視為自動(dòng)放棄參加籌備組工作，按自動(dòng)退出籌備組處理。

籌備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)籌備組成員出席，籌備組需要表決的事項(xiàng)一般實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)原則，即必須經(jīng)籌備組全體成員過半數(shù)通過，方為有效?；I備組組長對(duì)于涉及法律、法規(guī)、政策執(zhí)行的表決事項(xiàng)具有一票否決權(quán)，即此類表決事項(xiàng)只要籌備組組長投了反對(duì)票，無論贊成票有多少，該項(xiàng)表決的事項(xiàng)也不視為通過。

籌備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔?；I備組會(huì)議作出的決定，參會(huì)成員應(yīng)當(dāng)簽字確認(rèn)。

三、首次業(yè)主大會(huì)前期籌備工作

(一)擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》草案

籌備組成立后，應(yīng)按照籌備組職責(zé)參照高新區(qū)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(示范文本)》(依照附件10)和《管理規(guī)約(示范文本)》(依照附件 11)，結(jié)合實(shí)際情況，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)》和《管理規(guī)約(草案)》兩份草案提交高新區(qū)房管部門審核，房管部門審核通過后，形成征求意見稿向廣大業(yè)主公示。

業(yè)主對(duì)公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面實(shí)名形式并附房產(chǎn)證、身份證復(fù)印件向籌備組提出書面意見。公示期滿業(yè)主無異議或者異議不成立的，確定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》草案文本。業(yè)主提出異議并經(jīng)籌備組集體討論決定采納業(yè)主意見的，按程序修訂。

(二)確認(rèn)業(yè)主人數(shù)、投票權(quán)數(shù)

1.專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記證書記載的建筑面積計(jì)算;尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未實(shí)測(cè)的，暫按購房合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按專有部分面積總和計(jì)算,以房管部門備案數(shù)據(jù)或測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)?！?/span>

2.建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算;建設(shè)單位尚未出售的專有部分按一人計(jì)算;可以辦理產(chǎn)權(quán)的車庫、車位等特定空間作為業(yè)主專有部分納入總戶數(shù)計(jì)算。

3.一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但其所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

4.總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

(三)自薦和推選首屆業(yè)主委員會(huì)候選人

1.發(fā)出自薦和推薦業(yè)主委員會(huì)委員候選人通知

籌備組在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置張貼自薦和推薦業(yè)主委員會(huì)委員候選人的通知，通知中應(yīng)載明自薦和推薦業(yè)主委員會(huì)委員候選人的辦法、候選人應(yīng)具備的條件，相關(guān)表格獲取渠道、表格填報(bào)截止日期、表權(quán)送達(dá)地點(diǎn)、工作時(shí)間及接收人等信息(依照附件 12)。

2.發(fā)動(dòng)業(yè)主自薦報(bào)名和組織推薦業(yè)委會(huì)候選人

籌備組應(yīng)廣泛發(fā)動(dòng)業(yè)主自薦參與，尤其是要發(fā)動(dòng)獲得政府嘉獎(jiǎng)榮譽(yù)、具有較高文化水平、有公共服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)條件的業(yè)主或退休老干部業(yè)主積極參與，街道部門、社區(qū)黨組織應(yīng)發(fā)動(dòng)黨員業(yè)主積極報(bào)名，籌備組會(huì)同社區(qū)黨組織結(jié)合業(yè)委會(huì)委員人數(shù)(5-15 人單數(shù))優(yōu)先推薦符合條件的黨員業(yè)主報(bào)名參選，促使黨員候選人不小于 3人?；I備組指導(dǎo)所有候選人填報(bào)業(yè)主委員會(huì)人選情況簡(jiǎn)歷表(依照附件 13)和審查表(依照附件 14)，連同身份證復(fù)印件(核對(duì)后原件退還)、不動(dòng)產(chǎn)登記證書復(fù)印件(核對(duì)后原件退還)一起交給籌備組。

業(yè)委會(huì)不僅具備公益性，而且還需要掌握有關(guān)法律法規(guī)政策，并有一定量的文字性工作，在黨員委員中提名業(yè)委會(huì)主任、副主任時(shí)，應(yīng)適當(dāng)兼顧工作背景、學(xué)歷、獲得的政府嘉獎(jiǎng)榮譽(yù)等因素。

3.業(yè)委會(huì)候選人基本要求:

(1)具有完全民事行為能力;

(2)堅(jiān)持中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)、擁護(hù)中國特色社會(huì)主義制度，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù);

(3)具有必要的工作時(shí)間，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有較強(qiáng)的社會(huì)公信力和組織能力;

(4)按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，當(dāng)次業(yè)委會(huì)籌備組工作啟動(dòng)的前兩年內(nèi)，至業(yè)委會(huì)投票選舉無累計(jì)欠費(fèi)達(dá)到六個(gè)月以上(含六個(gè)月)的記錄,無煽動(dòng)組織他人拒繳、拖欠物業(yè)專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用行為;

(5)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物!服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職;

(6) 不得有參與邪教組織、非法組織參與集體上訪等影響社會(huì)穩(wěn)定的記錄;

(7)不得有犯罪記錄或者曾遭受過治安處罰的違法記錄,不得有違背公序良俗行為:

(8)不得有組織和煽動(dòng)群體性事件，在公共場(chǎng)所非法聚集，圍堵沖擊國家機(jī)關(guān)，煽動(dòng)、串聯(lián)、脅迫、誘使、幕后操縱他人信訪等違反《信訪條例》的行為;

(9)無損害公共利益行為，不得有存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為;

(10)不得有存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的行為;

(11)無其他不適合擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員的情形。

4.組織審核和考察

籌備組會(huì)同社區(qū)黨組織對(duì)所有候選人進(jìn)行初步資格審查，將符合條件的初步候選人名單匯總報(bào)街道部門和房管部門，街道部門和房管部門一致同意后，街道部門派員與候選人進(jìn)行集體廉潔談話及簽署參選承諾書(依照附件 15)籌備組成員意向參選業(yè)委會(huì)成員的，該意向人應(yīng)回避資格審查工作，不得干涉候選人資格審查，籌備組成員不符合業(yè)委會(huì)候選人資格的，自動(dòng)退出參選業(yè)委會(huì)。

(四)公示候選人名單、相關(guān)制度和信息

籌備組先將《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)》、《管理規(guī)約(草案)》、候選人名單(依照附件 16)和簡(jiǎn)歷資料公示 15 天，公示期間，業(yè)主有異議的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向籌備組提出。公示期滿業(yè)主無異議或者異議不成立的，確定業(yè)主委員會(huì)正式候選人、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》文本。

籌備組填寫好《關(guān)于召開首次業(yè)主大會(huì)的通知》以及會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告 (依照附件 17)?；I備組上報(bào)社區(qū)黨組織、街道部門、房管部門擬召開業(yè)主大會(huì)無異議后，按街道部門和房管部門官批制定的統(tǒng)一格式印刷好《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約表決表》、《選舉業(yè)主委員會(huì)委員選票》和《首次業(yè)主大會(huì)授權(quán)委托書》，表決選項(xiàng)應(yīng)包含同意、反對(duì)及棄權(quán)三種意見(依照附件 18、19、20)。

(五)候選人廉潔談話、簽訂參選承諾協(xié)議

街道部門與正式候選人進(jìn)行集體廉潔談話及簽署參選承諾書的，候選人應(yīng)承諾遵守業(yè)委會(huì)的管理規(guī)定，業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，而非是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。業(yè)委會(huì)在法律法規(guī)規(guī)定及業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)履行職責(zé)，在未獲得業(yè)主大會(huì)授權(quán)時(shí)，不得擅自代表業(yè)主和業(yè)主大會(huì)，不得超越業(yè)主大會(huì)或違背業(yè)主大會(huì)作出決定。候選人必須承諾廉潔無私、接受黨組織的領(lǐng)導(dǎo)、接受政府部門管理監(jiān)督及其他必要模范履職要求，如發(fā)生違規(guī)行為或有制造惡劣影響的行為時(shí)自愿接受黨組織及政府主管部門作出的暫停委員資格及其他處罰。

四、首次業(yè)主大會(huì)投票組織工作

(一)投票的形式與要求

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書面征求意見、集體討論或電子平臺(tái)表決的形式，如果有電子表決平臺(tái)可供使用的，優(yōu)先使用電子表決平臺(tái)，上述電子表決平臺(tái)為主管部門搭建專用的電子表決平臺(tái)，電子表決平臺(tái)使用按照相關(guān)配套的規(guī)定實(shí)施。

業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主本人應(yīng)提供不動(dòng)產(chǎn)登記證書復(fù)印件、身份證復(fù)印件及《首次業(yè)主大會(huì)委托書》，《首次業(yè)主大會(huì)委托書》應(yīng)按照街道部門和房管部門審批制定的格式統(tǒng)一印制，載明當(dāng)次三大會(huì)的委托內(nèi)容、委托期限，委托書應(yīng)與當(dāng)次業(yè)主大會(huì)表決內(nèi)容及期限范疇相同，做到一事一議一委托。

(二)書面形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的程序

1.通知

籌備組應(yīng)在會(huì)議召開 15 日前(但因發(fā)生緊急事件需召開臨時(shí)會(huì)議的除外)向全體業(yè)主公告以下內(nèi)容：

(1)會(huì)議召開的起、止時(shí)間;

(2)會(huì)議的召開地點(diǎn);

(3)會(huì)議的召開方式;

(4)會(huì)議討論、表決的議題及相關(guān)材料;

(5)本次投票應(yīng)參與的業(yè)主總?cè)藬?shù)、專有部分建筑面積總和。

上述會(huì)議內(nèi)容應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，包括小區(qū)公告欄、每個(gè)樓棟首層大堂公告欄等公告。

2.派票

為防止在派票環(huán)節(jié)出現(xiàn)派票人員利用工作之便施加影響力誘導(dǎo)業(yè)主投票的不公平亂象，業(yè)委會(huì)候選人及近親屬不得參加派票。

有下列情形之一的，均為表決票或選票已送達(dá)：

(1)當(dāng)面領(lǐng)取，由業(yè)主到居委會(huì)或小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)取，并填寫《選票簽收記錄表》(依照附件 21)；

(2)提前公告并在街道部門、社區(qū)居委會(huì)代表的見證下，在投票開始日的7日前投放至業(yè)主本人信報(bào)箱；

(3)按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址以郵政特快專遞或掛號(hào)信等可保留憑證的方式在投票開始日的7日前送出。

3.投票

業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開及投票周期時(shí)長一般7至15 天，有實(shí)際困難導(dǎo)致投票期內(nèi)無法完成投票的，籌備組可視實(shí)際情況申請(qǐng)延長不超 15 天，由街道部門和房管部門視情況決定是否給予批準(zhǔn)，合共投票期總時(shí)間不超過 1 個(gè)月。

票箱應(yīng)設(shè)置在小區(qū)公共區(qū)域有視頻監(jiān)控的指定位置，票箱應(yīng)在指定的時(shí)間段開放接受投票，籌備組應(yīng)安排專人在接受投票時(shí)段值守票箱，并接受群眾監(jiān)督，嚴(yán)格對(duì)投票人做好核查記錄，杜絕投票過程發(fā)生舞弊問題。

業(yè)委會(huì)候選人及近親屬不得成為票箱值守人及投票記錄人，票箱值守及投票記錄人員必須公平公正，嚴(yán)禁利用工作之便施加影響力誤導(dǎo)、誘導(dǎo)業(yè)主投票，當(dāng)日投票結(jié)束后，投票箱在相關(guān)人員的見證下加貼封條并送交居委會(huì)統(tǒng)一保管。

選票應(yīng)由業(yè)主本人或其合法委托人、監(jiān)護(hù)人填寫并投票，委托他人投票的，應(yīng)隨選票同時(shí)提交按照籌備組制定統(tǒng)一格式的書面委托書、委托人不動(dòng)產(chǎn)登記證書復(fù)印件、委托人身份證復(fù)印件及被委托人身份證復(fù)印件。

委托投票數(shù)占總投票數(shù)的比例不得超過 20%，代理人持委托書參加投票的，需要同時(shí)提供本人身份證復(fù)印件、委托人身份證復(fù)印件、委托人房產(chǎn)證復(fù)印件、委托人《首次業(yè)主大會(huì)委托書》合計(jì)四份書面資料進(jìn)行投票，四份書面資料須同時(shí)提供齊全，投票后歸檔備查。在收集業(yè)主紙質(zhì)選票時(shí)，應(yīng)要求投票人出示有效身份證明，與業(yè)主清冊(cè)比對(duì)，再次核對(duì)投票人的身份，并在《業(yè)主大會(huì)投票記錄表》(依照附件 22)上記錄，并由投票人簽名、工作人員簽名見證。

4.點(diǎn)票

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，業(yè)主本人或委托代理人在表決票上和選舉票上簽字確認(rèn)后按照規(guī)定方式交回的有效表決票和選舉票視為當(dāng)次業(yè)主大會(huì)的實(shí)際參加人。

政府房管部門、街道部門和居委會(huì)監(jiān)督籌備組對(duì)表決票、選票的真實(shí)性、完整性及有效性進(jìn)行篩選統(tǒng)計(jì)，有業(yè)主基本信息登記(姓名房號(hào)電話)的選票作票數(shù)統(tǒng)計(jì)，不按本指引所投的選票或缺少業(yè)主基本信息的選票作為廢票視為未參加當(dāng)次業(yè)主大會(huì)，參加當(dāng)次主大會(huì)的業(yè)主人數(shù)和專有部分面積數(shù)按照經(jīng)篩選后有效的實(shí)際表決票數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

籌備組應(yīng)在政府街道部門、社區(qū)居委會(huì)、房管部門和業(yè)主代表的監(jiān)督下安排專人(業(yè)主或社工)唱票、監(jiān)票、統(tǒng)計(jì)匯總結(jié)果，并由社區(qū)黨組織代表、街道部門代表、房管部門代表、唱票員、監(jiān)票員、計(jì)票員簽名確認(rèn)，邀請(qǐng)到會(huì)的業(yè)主代表簽名見證。業(yè)委會(huì)候選人及其近親屬不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)選舉開箱點(diǎn)票工作的唱票員、監(jiān)票員、計(jì)票員。

街道部門、房管部門安排專人抽查參會(huì)有效票數(shù)的5%-10%投票進(jìn)行真實(shí)性調(diào)查，抽查要數(shù)中超過 20%為弄虛作假的，該次大會(huì)結(jié)果作廢，選票當(dāng)場(chǎng)封存，將派發(fā)選票、投票、唱票、投票結(jié)果及抽查調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)等相關(guān)情況的記錄和選票封存妥善保管，以備查詢。

5.詢異

開箱點(diǎn)票后，應(yīng)就投票情況及表決結(jié)果在小區(qū)顯著位置(包括小區(qū)公告欄、每個(gè)樓棟首層大堂公告欄等)張貼詢異公告，詢異期不得少于 7日。詢異公告期內(nèi)，有異議的業(yè)主可以填寫書面材料及時(shí)向籌備組、街道部門、房管部門提出異議，籌備組應(yīng)在街道部門、房管部門的監(jiān)督下對(duì)業(yè)主的異議進(jìn)行處理并于收到異議之日起15日內(nèi)書面回復(fù)異議人。

(三)公開投票結(jié)果

籌備組應(yīng)當(dāng)將投票表決結(jié)果向全體業(yè)主公示(依照附件 23)，公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括建筑物專有部分的門樓號(hào)牌、建筑面積、投票方式，業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等，公示時(shí)間不少于 30日。

(四)表決結(jié)果生效公告

業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員 5-15 名，實(shí)行差額選舉，差額人數(shù)不超過 3 人。當(dāng)獲得的《主大會(huì)議事規(guī)則》及《管理規(guī)約》表決票同意數(shù)達(dá)到法定要求及獲得法定當(dāng)選票數(shù)的業(yè)委會(huì)候選人人數(shù)多于5人時(shí)，《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》及《管理規(guī)約》生效，業(yè)主委員會(huì)成立。

當(dāng)獲得法定當(dāng)選票數(shù)的業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)多于5人但不足設(shè)定名額時(shí)，以5人(含)以上的實(shí)際單數(shù)為準(zhǔn)，排序最后一名雙數(shù)人員作為業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。

當(dāng)獲得法定當(dāng)選要數(shù)的業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)多于設(shè)定名額時(shí)，按得票高低設(shè)定名額數(shù)的候選人為業(yè)主委員會(huì)委員，其他達(dá)到法定票當(dāng)選票數(shù)靠前人員作為業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。

業(yè)主委員會(huì)候選人得票順序，按照所得投票的專有部分面積占物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主專有部分面積之和的比例與所得投票人數(shù)占物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主總?cè)藬?shù)的比例之和的大小確定，兩者之和相等的，所得投票的專有部分面積占物管理區(qū)域)主專有部分面積之和的比例高者排名靠前，按上述仍排名相同的，可由籌備組協(xié)商或抽簽確定順序。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果公示期限屆滿，對(duì)表決結(jié)果無異議或者異議不成立的,籌備組應(yīng)當(dāng)及時(shí)通告全體業(yè)主(依照附件24、25)。

(五)表決未生效處理

同一表決議題日隔期限:對(duì)表決議題間隔期限應(yīng)在小乂的議事規(guī)則里約定，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)達(dá)不到有效參會(huì)人數(shù)或不能獲得法定業(yè)主投票同意或授權(quán)的當(dāng)次業(yè)主大會(huì)表決議題不通過，同樣議題表決最少需要間隔 365 天并按照本指引召集新一輪業(yè)主大會(huì)重新啟動(dòng)。

(六)業(yè)委會(huì)換屆選舉、召開定期業(yè)主大會(huì)或臨時(shí)業(yè)主大會(huì)表決小區(qū)事項(xiàng)的組織工作按照本條執(zhí)行。

五、推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任

業(yè)主大會(huì)自會(huì)議表決通過《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。主委員會(huì)自產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任，黨員優(yōu)先成為業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。

業(yè)委會(huì)不僅具備公益性，還需要掌握有關(guān)法律法規(guī)政策，并有一定量的文字性工作，在黨員委員中提名業(yè)委會(huì)主任、副主任時(shí)，應(yīng)適當(dāng)兼顧工作背景、學(xué)歷文化、獲得的政府嘉獎(jiǎng)榮譽(yù)等因素。社區(qū)黨組織在對(duì)業(yè)委會(huì)委員綜合考核后，提名主任(1人)、副主任(1~2人)的初步人選，提交業(yè)委會(huì)委員全體會(huì)議選舉產(chǎn)生。

六、建立小區(qū)黨組織

堅(jiān)持黨對(duì)一切工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立小區(qū)黨組織。推動(dòng)小區(qū)業(yè)主黨員亮明黨員身份，到小區(qū)黨組織報(bào)到。有3名以上(會(huì)3 名)正式黨員的住宅小區(qū)，可不轉(zhuǎn)接黨員組織關(guān)系，結(jié)合實(shí)際成立黨組織;黨員人數(shù)不足 3 名的，由社區(qū)黨組織通過增補(bǔ)、調(diào)整非本小區(qū)業(yè)主黨員等方式，促使黨員人數(shù)達(dá)到3名以上。小區(qū)黨支部一般設(shè)書記1名，根據(jù)工作需要可增設(shè)1名副書記,由社區(qū)黨組織提出初步人選，報(bào)街道部門考察審批同意后任命或選舉產(chǎn)生。

根據(jù)住建部、中央政法委等十部委《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》要求“堅(jiān)持和加強(qiáng)黨對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立黨組織。建立黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)居民參與積極性，形成社區(qū)治理合力。推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)成員和物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人中的黨員擔(dān)任社文黨組織兼職委員。符合條件的社區(qū)“兩委”成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員?！毙^(qū)黨組織可包含業(yè)主黨員、業(yè)委會(huì)黨員、居委會(huì)黨員、物業(yè)服務(wù)中心黨員，建立共管共建機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)和諧發(fā)展。

七、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

業(yè)主大會(huì)表決續(xù)聘還是選聘物服務(wù)企)時(shí)，按照《民法典》及其他最新法律法規(guī)的規(guī)定，達(dá)到法定主數(shù)續(xù)時(shí)，不再進(jìn)入選聘環(huán)節(jié);達(dá)到法定業(yè)主數(shù)選聘時(shí)，進(jìn)入選聘環(huán)節(jié)，統(tǒng)計(jì)業(yè)主選擇的選聘方式，按達(dá)到法定票數(shù)的業(yè)主選擇的方式進(jìn)行選聘;續(xù)聘與選聘均達(dá)不到法定業(yè)主數(shù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)。

1.招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)，提倡業(yè)主、業(yè)主大會(huì)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標(biāo)按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》、《廣東省實(shí)施<中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法>辦法》相關(guān)法規(guī)實(shí)施。自行招標(biāo)的應(yīng)符合《廣東省實(shí)施<中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法>辦法》第十條規(guī)定：“招標(biāo)人具有與招標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模和復(fù)雜程度相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、工程技術(shù)、概預(yù)算、財(cái)務(wù)和管理等方面的專業(yè)人員，以及三名以上具有同類項(xiàng)目招標(biāo)經(jīng)歷的人員，可以自行辦理招標(biāo)事宜。”

選擇自行辦理招標(biāo)事宜但達(dá)不到三名以上具有同類項(xiàng)目招標(biāo)經(jīng)歷的人員的，街道部門和房管部門應(yīng)給予指導(dǎo)協(xié)助與監(jiān)督管理，可委托行業(yè)協(xié)會(huì)在行業(yè)主管部門建立的專家?guī)祀S機(jī)抽取三名無利害關(guān)系的物業(yè)管理專家或其他具備相關(guān)資格的人員代替參與。

對(duì)于投訴的處理，依照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》第六十一條、六十二條、六十三條及其他相關(guān)法規(guī)規(guī)定，投標(biāo)人或者其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的，可以按規(guī)定向有關(guān)行政監(jiān)督部門投訴，行政監(jiān)督部門依規(guī)決定是否受理投訴。行政監(jiān)督部門處理投訴，有權(quán)查閱、復(fù)制有關(guān)文件、資料，調(diào)查有關(guān)情況，相關(guān)單位和人員應(yīng)當(dāng)予以配合，必要時(shí)，行政監(jiān)督部門可以責(zé)令暫停招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

2.組織召開業(yè)主大會(huì)一人一票對(duì)參與競(jìng)選的入圍企業(yè)進(jìn)行最終表決選聘的，選聘工作的事項(xiàng)應(yīng)先召開業(yè)主大會(huì)并得到業(yè)主大會(huì)表決通過，經(jīng)過主大會(huì)授權(quán)后再實(shí)施，表決內(nèi)容包括但不限于是否授權(quán)小區(qū)黨組織和業(yè)委會(huì)共同選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，如何設(shè)置物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)審資格條件、制定物服務(wù)內(nèi)容、物服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案、物業(yè)服務(wù)合同期限等重要內(nèi)容。進(jìn)入業(yè)主投票表決具體物業(yè)企環(huán)節(jié)時(shí)必須有三家以上(含三家)企業(yè)以供表決，數(shù)量不夠的，應(yīng)該重新修改制定招標(biāo)文件，以確保有三家　以上(含三家)合格企業(yè)。

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在參與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘工作前，應(yīng)要求對(duì)方提供證明材料，證明該選聘工作已經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過。對(duì)方無法提供證明材料之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可擅自參與。

4.街道部門、房管部門負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理工作，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為予以糾正、處罰。對(duì)業(yè)主委員會(huì)的違法違規(guī)行為予以糾正、撤銷，接受處理業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)活動(dòng)中的投訴。

5.行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，督促其依法、誠信經(jīng)營和服務(wù)，對(duì)違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報(bào)批評(píng)和公開譴責(zé)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)依據(jù)行業(yè)糾紛調(diào)解有關(guān)辦法對(duì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)活動(dòng)中企業(yè)之間的矛盾糾紛進(jìn)行調(diào)解，定期收集不同區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格信息供參考，并提供免費(fèi)的物業(yè)服務(wù)咨詢。

6.招投標(biāo)人嚴(yán)禁圍標(biāo)、串標(biāo)或者采取行賄受賄等手段謀取中標(biāo)。招標(biāo)人不得私下接觸投標(biāo)人，不得收受投標(biāo)人的財(cái)物或者其他好處，招標(biāo)人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，比如不得設(shè)置不合理的超高額履約保證金或以繳納履約保證金高低作為優(yōu)先中標(biāo)條件等，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇。

八、資料備案及公章刻制管理

(一)資料備案

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，提交以下資料備案:

1.《肇慶高新區(qū)業(yè)主委員會(huì)備案申報(bào)表》(依照附件26)，含業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果、業(yè)主委員會(huì)委員(候補(bǔ)委員)名單及其基本情況、分工安排;　

2.《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(文件上附業(yè)委會(huì)全體成員簽字確認(rèn));　

3.其他資料。

報(bào)送資料齊全、符合規(guī)定條件的，街道辦事處、區(qū)住房和建設(shè)行政主管部門予以備案?！?/span>

業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向全體業(yè)主公告。

(二)公章刻制

業(yè)主委員會(huì)憑備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章，按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定使用。印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)。

小區(qū)的業(yè)主大會(huì)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)規(guī)定:業(yè)委會(huì)公章由業(yè)委會(huì)主任或其授權(quán)人管理，并落實(shí)用章審批和登記備案制度，用章前，需召開業(yè)委會(huì)會(huì)議，并經(jīng)業(yè)委會(huì)主任、小區(qū)黨組織書記或社區(qū)黨組織代表依次簽字確認(rèn)，經(jīng)業(yè)委會(huì)主任與黨組織代表聯(lián)合簽名后再用章。

違反用章規(guī)定，擅自使用業(yè)主委員會(huì)印章的，責(zé)令限期改正，取消其印章管理資格，并通告全體主;造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

九、完善指導(dǎo)監(jiān)督制度建設(shè)

(一)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度

建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。由街道部門負(fù)責(zé)召集，房管部門、價(jià)格行政主管部門、公安派出所、居民委員會(huì)、小區(qū)黨組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表等各方參加，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題。房管部門、價(jià)格行政主管部門、公安派出所、居民委員會(huì)、小區(qū)黨組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者 20%以上業(yè)主聯(lián)名可向街道部門提出召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的申請(qǐng)，街道部門審查認(rèn)為屬于物業(yè)管理的重大問題的，應(yīng)當(dāng)組織召集各方代表共同協(xié)調(diào)解決。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：

1.業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題;

2.業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的問題;

3.履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;　

4.提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;

5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;　

6.需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

對(duì)于協(xié)調(diào)解決的結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄，并由各方代表簽章確認(rèn)。

(二)確保業(yè)主、業(yè)主大會(huì)行使共有和共同管理權(quán)利

1.充分保障每一位業(yè)主都能行使共有和共同管理權(quán)利，小區(qū)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的事項(xiàng)應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)決定。

2.業(yè)主大會(huì)應(yīng)該在黨組織及行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行，業(yè)主大會(huì)召集人在公示會(huì)議相關(guān)資料、制作表決票和委托書、投票、點(diǎn)票等各環(huán)節(jié)全程均應(yīng)公開透明，接受業(yè)主、黨組織和相關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理，確保業(yè)主大會(huì)的公開性、公平性、真實(shí)性及有效性。如發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)召開存在弄虛作假、強(qiáng)迫投票、操縱表決結(jié)果等違法違規(guī)行為的，行政主管部門予以糾正、撤銷，損害公共權(quán)益情節(jié)嚴(yán)重的，依法移送司法機(jī)關(guān)處理。

3.業(yè)主大會(huì)決議事項(xiàng)引發(fā)較大爭(zhēng)議或較多投訴時(shí)，街道部門、房管部門應(yīng)加強(qiáng)事前與事中介入工作，安排社工或其他專人參與業(yè)主大會(huì)的投票、唱票、點(diǎn)票、監(jiān)票等環(huán)節(jié)，以保障主大會(huì)的公平公開、真實(shí)有效。

十、業(yè)主委員會(huì)換屆、改重組工作

(一)建立業(yè)委會(huì)委員動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿 3 個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)及時(shí)申請(qǐng)發(fā)起換屆選舉工作；房管部門、街道部門、社區(qū)黨組織應(yīng)當(dāng)關(guān)注業(yè)委會(huì)工作成效，對(duì)不履職的，要及時(shí)責(zé)令整改、通報(bào)批評(píng)、改重組等;對(duì)存在政治上不合格、經(jīng)濟(jì)上不廉潔、能力上不勝任、工作上不盡職等情形的，要及時(shí)依程序終止職務(wù)。

(二)業(yè)委會(huì)委員終止

有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終上，

1、大疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

2、因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;　

3、任職期間被依法追究刑事責(zé)任的;

4、本人以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

5、法律法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

(三)業(yè)委會(huì)委員資格中止業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)規(guī)定、議事規(guī)則和管理規(guī)約，不得有下列行為:

1.挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

2.索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬，利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi);　

3.利用委員資格謀取私利,向物業(yè)公司安插崗位人員或外包業(yè)務(wù)單位;　

4.拖欠物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者成為業(yè)委成員后兩年內(nèi)拖欠物業(yè)服務(wù)相關(guān)應(yīng)交費(fèi)累計(jì)達(dá)到6個(gè)月以上;

5.泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng);　

6.依法被限制人身自由;

7.拒不履行業(yè)主義務(wù)，妨礙正常物業(yè)服務(wù)工作;

8.有違章搭建或者其他侵害他人合法權(quán)益行為;　

9.無經(jīng)授權(quán)擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事活動(dòng)或擅自使用業(yè)主委員會(huì)印章造成惡劣影響;

10.煽動(dòng)組織他人拒繳、拖欠維修資金或物業(yè)費(fèi);　

11.惡意組織參與集體上訪等影響社會(huì)穩(wěn)定

12.不妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料，有轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄資料的行為或者不按照規(guī)定提供資料;

13.偽造或者指使他人偽造業(yè)主的選票、表決票、書面委托書或者業(yè)主簽名;

14.違反規(guī)定使用業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi);

15.其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定,經(jīng)20%以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會(huì)、房管部門、公安派出所、居民委員會(huì)、小區(qū)黨組織或者物服務(wù)企業(yè)向街道部門提出召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議進(jìn)行處理的，街道部門審核同意后，由街道部門負(fù)責(zé)召集房管部門、居民委員會(huì)、小區(qū)黨組織等有關(guān)部門及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主等各方參加，由聯(lián)席會(huì)議決定是否中止其委員職務(wù)。聯(lián)席會(huì)議應(yīng)當(dāng)作好記錄，并由參會(huì)各方代表簽章確認(rèn)，被中止的委員職務(wù)可通過業(yè)主大會(huì)按照重大事項(xiàng)要求進(jìn)行終止或恢復(fù)。

(四)組建換屆(改重組)選舉委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過 5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。需進(jìn)行換屆或改、重組選舉的業(yè)委會(huì)，應(yīng)當(dāng)組建換屆(改、重組)選舉委員會(huì)，由街道部門代表、社區(qū)黨組織代表、業(yè)主代表等人員組成，選舉委員會(huì)主任由街道部門或社區(qū)黨組織代表擔(dān)任。

(五)召開業(yè)主大會(huì)表決

街道部門、社區(qū)黨組織、小區(qū)黨組織會(huì)同換屆(改、重組)選舉委員會(huì)參照本指引前款選舉首屆業(yè)委會(huì)的組織　工作，召開業(yè)主大會(huì)選舉成立新一屆的業(yè)主委員會(huì)并做好后續(xù)相關(guān)工作。

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