來源：【煙臺(tái)日?qǐng)?bào)-大小新聞】

一、為什么要出臺(tái)《煙臺(tái)市物業(yè)管理辦法》？

《辦法》出臺(tái)的目的是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理主體合法權(quán)益，建設(shè)和諧社區(qū)，提升人民群眾居住幸福指數(shù)，通過確立黨建引領(lǐng)物業(yè)管理，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制及監(jiān)管制度，為我市物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展確定方向，奠定法制基礎(chǔ)。

依據(jù)：《辦法》第一條。

二、《辦法》的立法目的是維護(hù)哪些主體的權(quán)益？

為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

依據(jù)：《辦法》第一條。

三、《辦法》適用的范圍是什么？

本辦法適用于煙臺(tái)市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)以及監(jiān)督管理活動(dòng)。

依據(jù)：《辦法》第二條。

四、《辦法》的空間效力范圍只有城市嗎？

《辦法》的空間效力范圍適用于制定機(jī)關(guān)所在的整個(gè)行政區(qū)域，即在煙臺(tái)市整個(gè)行政區(qū)域內(nèi)具有普遍的約束效力。

需要指出的是，《辦法》既適用于煙臺(tái)市行政區(qū)域內(nèi)的城市，也涵蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村，雖然從全市的情況看，物業(yè)管理主要存在于城市，但不可否認(rèn)，一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村，物業(yè)管理活動(dòng)也在一定程度上存在，有些地方城鄉(xiāng)差別已經(jīng)非常小。同時(shí)，并非只有城市才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理需求，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村同樣也存在著對(duì)物業(yè)管理的需求，而且隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人民對(duì)美好生活需求層次的提高，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村對(duì)物業(yè)管理的需求將逐漸擴(kuò)大。如果將《辦法》的適用范圍僅局限于城區(qū)，那么鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將得不到規(guī)范，這顯然不利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，因此，在確定《辦法》的適用范圍時(shí)，采取了比較寬泛的表述，即《辦法》不僅適用于城市，還適用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村。

依據(jù)：《辦法》第二條。

五、《辦法》規(guī)定了幾種物業(yè)管理方式？物業(yè)管理“四保一服務(wù)”是指什么？

（1）和國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》不同，規(guī)定了“業(yè)主自管”和“聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)人”兩種管理方式。

（2）“四保一服務(wù)”，是對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的通俗說法，是指物業(yè)管理的基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容，即保修、保綠、保潔、保安（秩序維護(hù)）、綜合服務(wù)（客戶服務(wù)）。

《辦法》第三條規(guī)定，本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定以及相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

依據(jù)：《辦法》第三條、第四十六條。

六、“業(yè)主自管”等于“業(yè)主自治”嗎？

“業(yè)主自管”不等同于“業(yè)主自治”。

業(yè)主自治是物業(yè)管理活動(dòng)的題中之意，是物業(yè)管理活動(dòng)的價(jià)值取向，也是物業(yè)管理活動(dòng)的必由之路，在物業(yè)管理活動(dòng)中處于主導(dǎo)地位。在我國(guó)小區(qū)均實(shí)行業(yè)主自治制度，業(yè)主按照自己的意愿治理小區(qū)。業(yè)主大會(huì)為最高的權(quán)利機(jī)構(gòu)，其次是業(yè)主代表大會(huì)，兩會(huì)形成的決議由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第284條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理。前者即是由業(yè)主自行管理，可見業(yè)主自管只是業(yè)主自治的一種具體方式。一些人將業(yè)主們驅(qū)逐專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)出小區(qū)、由業(yè)主們?nèi)娼庸苄^(qū)并由業(yè)主自行實(shí)施物業(yè)服務(wù)稱之為“業(yè)主自治”，這是對(duì)業(yè)主自治的誤解。業(yè)主自治的核心和實(shí)質(zhì)在于以自治實(shí)現(xiàn)自主。

依據(jù)：《辦法》第三條、第四條。

七、如何理解《辦法》第四條確立的物業(yè)管理原則？

《辦法》第四條：物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本、屬地管理，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

（1）以人為本。以業(yè)主（人民）為中心，從業(yè)主利益出發(fā)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

（2）屬地管理。指落實(shí)街道屬地管理責(zé)任，街道把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合治理和工作目標(biāo)，解決物業(yè)管理中重點(diǎn)難點(diǎn)問題。

（3）實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治、專有服務(wù)和社區(qū)管理相結(jié)合。通過業(yè)主自治組織和制度建設(shè)，使業(yè)主成為維護(hù)自身合法權(quán)益的群體；物業(yè)服務(wù)人提升服務(wù)品質(zhì)，提供專業(yè)化服務(wù)；把物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，促進(jìn)物業(yè)管理和社區(qū)管理融合。

八、黨建引領(lǐng)物業(yè)管理的重要意義？

我們黨深入貫徹以人民為中心的發(fā)展思想?！掇k法》的制定和出臺(tái)，是深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的重要體現(xiàn)。物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的利益，涉及千家萬戶，必須以業(yè)主的權(quán)益為本，著力打造和諧有序、綠色文明、創(chuàng)新包容、群眾滿意的和諧社區(qū)。《辦法》 的一切制度設(shè)計(jì)，都是圍繞著保護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益進(jìn)行的，制定《辦法》的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，都是為了最大限度地保護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益。

依據(jù)：《辦法》第五條。

九、“紅心物業(yè)”要構(gòu)建什么樣的工作格局？

將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，構(gòu)建黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐、共建共治共享的工作格局。

依據(jù)：《辦法》第五條。

十、“紅心物業(yè)”黨建領(lǐng)航工程的治理架構(gòu)是什么？

社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。

依據(jù)：《辦法》第五條。

十一、為什么要建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制？

組織相關(guān)部門和單位推進(jìn)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題。

依據(jù)：《辦法》第七條。

十二、突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）和物業(yè)服務(wù)人負(fù)有哪些職責(zé)？

突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)落實(shí)市政府及區(qū)市政府（管委）已發(fā)布采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）指導(dǎo)下積極配合社區(qū)居民委員會(huì)開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急處置措施和其他管理措施。

依據(jù)：《辦法》第八條。

十三、為了強(qiáng)化監(jiān)督管理，促進(jìn)物業(yè)管理信息化建設(shè)，《辦法》出臺(tái)了哪些措施？

市物業(yè)主管部門通過建設(shè)“物業(yè)管理信息平臺(tái)”和“物業(yè)服務(wù)信用信息監(jiān)管平臺(tái)”，完善物業(yè)服務(wù)信息公開公示制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)信息公開和誠(chéng)信管理。

依據(jù)：《辦法》第九、第十條。

十四、需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，能否采用電子投票方式？

市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)物業(yè)管理信息平臺(tái)，向社會(huì)免費(fèi)開放。該平臺(tái)應(yīng)當(dāng)設(shè)立電子投票系統(tǒng)，需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，可以通過電子投票系統(tǒng)進(jìn)行表決。

依據(jù)：《辦法》第九條。

十五、物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠(chéng)信管理的舉措有哪些？

市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)信用信息監(jiān)督平臺(tái)，并會(huì)同相關(guān)部門健全守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠(chéng)信管理。

依據(jù)：《辦法》第十條。

十六、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的職責(zé)有哪些？

加強(qiáng)行業(yè)自律管理，開展對(duì)會(huì)員企業(yè)及其工作人員的從業(yè)培訓(xùn)和教育，配合物業(yè)主管部門開展對(duì)會(huì)員企業(yè)的信用評(píng)價(jià)工作，協(xié)助物業(yè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)糾紛。

依據(jù)：《辦法》第十一條。

十七、為了促進(jìn)智慧物業(yè)服務(wù)能力提升，《辦法》做了哪些規(guī)定？

鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)服務(wù)深度融合，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向智能化、綠色化發(fā)展。

依據(jù)：《辦法》第十二條。

審校：偉業(yè)

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