商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中，不可避免地涉及商鋪經(jīng)營合同的簽署、協(xié)商、條款修改，那作為地產(chǎn)經(jīng)營方，該注意哪些問題呢？

1、關(guān)于合同簽訂的注意細(xì)節(jié)：

（1）合同簽署場所：無論承租人是公司還是個(gè)人，一定要由承租人當(dāng)面簽署，并留好蓋章或簽字的影像畫面；

盡量不要郵寄，如確需郵寄簽署的，則必須注意：

①讓對方先蓋章；

②如郵寄，建議對方從公司辦公場所郵寄，留好信封；

③公司蓋章與授權(quán)代表或法定代表人簽字，必須同時(shí)具備；

④收到對方蓋章的合同后，要通過之前的溝通途徑進(jìn)行確認(rèn)，以驗(yàn)證其真實(shí)性。

（2）承租人主體簽約注意：

①公司、合伙企業(yè)、個(gè)體工商戶等作為承租人的，需要提供公司營業(yè)執(zhí)照和法定代表人身份證復(fù)印件，公司營業(yè)執(zhí)照需要至“國家企業(yè)信用信息系統(tǒng)”或第三方企業(yè)信息網(wǎng)站等查詢系統(tǒng)查詢公司是否經(jīng)營異常、被列為失信被執(zhí)行人等信息，法定代表人需至“中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)”查詢簽約人是否有被執(zhí)行信息；

②個(gè)人是承租人，需要提供簽約人的身份證復(fù)印件，另還需至“中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)”查詢法定代表人是否有被執(zhí)行信息。

③另個(gè)人簽約，必須面簽。如果因?yàn)橐咔椴荒苊婧灒枰獙⒑贤珽MS郵寄承租人，并且讓承租人簽字時(shí)拍個(gè)視頻發(fā)過來，我司保存。

（3）租賃合同需要保證人部分

①保證人為公司的：建議由法定代表人承擔(dān)連帶責(zé)任，或者由相關(guān)聯(lián)有承擔(dān)責(zé)任的主體承擔(dān)保證責(zé)任；

②保證人為個(gè)人的，建議由承租主體的配偶、父母或合伙人承擔(dān)連帶責(zé)任。

③注意：國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、公司分支機(jī)構(gòu)、無/限制的民事責(zé)任能力不能成為保證責(zé)任主體。

（4）合同所有空白處，需要填寫完整，如無具體信息，則需要?jiǎng)澋?，不留空白?/p>

（5）簽署字樣：建議要求承租人簽正楷字體，避免過于潦草，潦草無法認(rèn)清個(gè)人簽字字樣。

（6）承租方品牌授權(quán)資料：

自營承租人需要提供商標(biāo)注冊證，及商標(biāo)授權(quán)證書，并加蓋簽約人公章（個(gè)人簽約須簽字按手印），加盟承租人需要提供商標(biāo)注冊證和商標(biāo)授權(quán)證明文件，并加蓋簽約人公章（個(gè)人簽約須簽字按手?。?。

（7）租賃合同附件《開店條件書》中須約定乙方指定聯(lián)系人的聯(lián)系地址（該地址建議填寫指定聯(lián)系人的經(jīng)常居住地）和聯(lián)系電話作為文件送達(dá)地址。同時(shí)約定乙方的微信或者郵箱作為電子送達(dá)地址。

（8）租賃合同到期，一定要簽署書面終止協(xié)議，對欠費(fèi)支付、何時(shí)撤場、保證金返還、是否有違約責(zé)任遺留、原狀恢復(fù)等事宜進(jìn)行完善，從而避免一些不必要爭議的出現(xiàn)。

2、關(guān)于交付和開業(yè)

（1）交付房屋的書面文件必須要有；必須要有對方授權(quán)人員簽字或公司蓋章接收文件。

（2）合同中的交付日一定是“約定交付日”，具體交付時(shí)間由甲方另行通知。交付日須有寬限期，以免約定交付日達(dá)不到交付標(biāo)準(zhǔn)。

（3）在約定交付義務(wù)時(shí)必須約定乙方的接收義務(wù)，此時(shí)雙方權(quán)利義務(wù)要求對等。

（4）在約定工程條件時(shí)，如果對方是超市、影院之類的大承租人，則工程條件約定得越詳細(xì)越好，避免交付時(shí)發(fā)生相互推諉，影響交付和開業(yè)；如果對方是一般的小承租人，則工程條件約定得越簡單對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營方越有利。

（5）交付條件一般包括工程條件和證照提供。通常，外資企業(yè)在接收房屋時(shí)，會(huì)要求出租人提供房屋的四證和土建消防驗(yàn)收合格意見書。

（6）一定要及時(shí)與承租人簽訂《交付確認(rèn)書》，為防止承租人不及時(shí)接受商鋪，需要于合同“約定交付日”前向承租人郵寄《交付通知書》，用以證明商鋪已達(dá)到約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，甲方已通知乙方驗(yàn)收。交付時(shí)，需將商鋪的現(xiàn)狀告知商戶，并要求商戶確認(rèn)簽署。如商戶提出異議點(diǎn)，可在《交付確認(rèn)書》中記載、確認(rèn)。

（7）如果發(fā)現(xiàn)承租人裝修進(jìn)度緩慢，須于合同“約定營業(yè)開始日”前向承租人發(fā)送《開業(yè)通知書》，提醒承租人按時(shí)開業(yè)，并告知承租人將于“約定營業(yè)開始日”計(jì)收“非優(yōu)惠期”租金計(jì)收違約金。

3、關(guān)于排他（尤其針對外資品牌）

（1）盡量不約定排他，如果一定要約定，可以約定排他的具體品牌、樓層，店鋪面積，但應(yīng)避免在所列承租人名稱后出現(xiàn)“等”、“之類”的概括性文字表述。

（2）不能約定相同或相似的業(yè)態(tài)，比如星巴克幾乎把所有咖啡品牌或主營咖啡的店鋪全部排他。

（3）如海底撈排所有火鍋，則可在海底撈合同簽訂前先與其他火鍋承租人先簽約。比如孩子王、海底撈，我司在與之簽約前已與嬰樂福、川西部落等簽約。

4、關(guān)于綁定品牌

（1）還沒有簽約的品牌不能作為綁定品牌，否則，我司在與綁定品牌談判的時(shí)候就非常被動(dòng)。

（2）在選擇綁定品牌時(shí)，盡量不要選擇超市、影院，因?yàn)槌?、影院涉及面積大，工程復(fù)雜。

（3）在約定綁定品牌時(shí)，可同時(shí)約定“若***品牌商鋪在購物中心未能持續(xù)經(jīng)營，則出租人應(yīng)在***關(guān)閉營業(yè)的180天內(nèi)引入同等級別品牌（例如**、**、**、**等）作為替代品牌在購物中心內(nèi)持續(xù)經(jīng)營?！?/p>

（4）在約定綁定品牌時(shí)，可以約定5-6個(gè)品牌，開業(yè)時(shí)有2-3個(gè)品牌開業(yè)就算滿足開業(yè)條件。

5、關(guān)于開業(yè)率

（1）開業(yè)率的計(jì)算方式有兩種：1、已開業(yè)店鋪面積占商場總面積的百分比；2、已開業(yè)店鋪數(shù)占商場店鋪數(shù)的百分比。一般按照第1種方式計(jì)算，這時(shí)只能約定套內(nèi)建筑面積，不宜約定建筑面積。如果對方合同未明確按哪種方式計(jì)算，我們也不需要提醒。

（2）我們可修改為“開業(yè)時(shí)的開業(yè)率”，避免“始終保持約定的開業(yè)率”類似的表述。

（3）在約定開業(yè)率不能達(dá)標(biāo)的違約責(zé)任時(shí)，盡量以減免租金或管理費(fèi)的方式進(jìn)行約定，避免約定具體金額的違約金。

6、關(guān)于違約責(zé)任

（1）在約定出租人違約責(zé)任時(shí)，應(yīng)避免約定具體金額，盡量以減免租金或管理費(fèi)的方式約定。

（2）違約責(zé)任要求對等，對等不是字面上的對等。應(yīng)避免對方要求商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營方承擔(dān)裝修費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、貨品損失等責(zé)任。即使需要賠償，其金額也需雙方根據(jù)具體情況進(jìn)行商定，不得在合同中直接規(guī)定金額或計(jì)算方法。

（3）避免承租戶以未達(dá)到開業(yè)率來要求減租或免租的要求。

7、關(guān)于承租人欠費(fèi)催繳

（1）如租賃合同約定“每月7日為賬單日，乙方應(yīng)于每月25日前向甲方支付賬單租金。”商管協(xié)議約定“乙方應(yīng)于每月25日前向甲方支付賬單管理費(fèi)?！币虼耍绻凶馊嗽?5日未預(yù)付租金和管理費(fèi)的，需要在每月25日-月底前后向承租人發(fā)出《繳款通知》，經(jīng)催繳后仍不支付的，可根據(jù)承租人溝通情況再發(fā)送一份《催告函》，如果兩次催告后，承租人仍拒不支付超過15天的，可向承租人發(fā)送《停水停電警告函》，以上三份函件（尤其是《停水停電警告函》）送達(dá)承租人后，仍然拒不支付欠費(fèi)的，可以按照《停水停電警告函》預(yù)定的停水停電日期采取相應(yīng)措施。

（2）合同約定的聯(lián)系地址必須郵寄，同步可以發(fā)送至店鋪地址、身份地址等其他可查詢的地址。對于停電、解除等重要函件，建議一定要窮盡所有可查詢地址，以便于證明出租人已盡到合理注意義務(wù)。

（3）郵寄方式僅建議使用EMS。EMS郵寄時(shí)，在郵寄單“內(nèi)件品名”一欄，一定寫清郵寄內(nèi)容的主題，如“XX欠款事宜的催款函”，不能空白或僅寫“函件”兩字。

（4）郵寄的函件，必須要留復(fù)印件，以便于存檔和管理已發(fā)送資料，EMS快遞底單也需要留存。

8、關(guān)于承租人逃鋪

（1）商戶發(fā)生停業(yè)、撤場等情形，出租方除應(yīng)履行書面催告程序（擅自閉店停業(yè)的聯(lián)系函或恢復(fù)營業(yè)的催告函）外，還需要及時(shí)實(shí)施防止損失擴(kuò)大的止損措施，如在催告無效情形下如符合解除條件應(yīng)及時(shí)解除合同、實(shí)施訴訟收房或自行收房措施、另行招租等，不能任由房屋空置周期的延長，否則擴(kuò)大空置租期的損失，法院不會(huì)全額支持由承租人支付。

（2）承租人逃鋪涉及的函件主要有：

①擅自閉店停業(yè)的聯(lián)系函或恢復(fù)營業(yè)催告函

②騰房函

③遺留物品處置告知函

④代為收房告知函

⑤遺留物品變賣告知函

（3）出租人自行收房

在租賃合同合法解除的情況下，如果多次催告承租人仍不履行騰房義務(wù)，從止損原則出發(fā)，出租人有權(quán)自行騰房，但需要做好相關(guān)現(xiàn)場的證據(jù)保全：

①租賃合同已解除，且解除理由合法，不存在法律爭議；

②所涉房屋的裝修價(jià)值不大，或價(jià)值沒有超過欠費(fèi)總額（控制風(fēng)險(xiǎn)）；

③發(fā)送要求騰房和恢復(fù)原狀的函件（即“騰房函”）；

④騰房函件有效送達(dá)，且騰房期限屆滿后，公司可以安排實(shí)施自行收房，在確定收房時(shí)間后，在正式收房前，建議再次發(fā)送一次函件，告知將自行收房。

⑤收房現(xiàn)場的流程安排：

1）、建議安排人流量比較少的時(shí)候收房，以減少負(fù)面影響和阻礙。

2）、開鎖的環(huán)節(jié)，建議要讓派出所、街道、社區(qū)等人員在場，并由執(zhí)法記錄儀記錄。從開鎖環(huán)節(jié)開始，出租方自己也要拍照、攝像，要將開門前和開門后房屋內(nèi)外的原始狀態(tài)都拍下來。有條件的，可以安排公證機(jī)關(guān)在場公證。

3）、將店內(nèi)的物品進(jìn)行編號，登記成清單，然后再開始搬運(yùn)。原店鋪內(nèi)可移動(dòng)的物品，必須先找一個(gè)臨時(shí)性的地方進(jìn)行臨時(shí)存放，不可直接處置。

4）、搬遷現(xiàn)場的物品清單，如有在場見證人員的，讓見證人員一并簽字確認(rèn)，如沒有見證人員，可由在場參與人員簽字確認(rèn)。

5）、恢復(fù)原狀、搬遷，如涉及第三方費(fèi)用，需要與第三方簽署合同，付款要有發(fā)票和流水記錄，否則會(huì)無法主張追償，法院不會(huì)支持沒有證據(jù)證明的復(fù)原、搬遷費(fèi)用。恢復(fù)原狀、搬遷的支持，法院也以實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用金額為限，如沒有發(fā)生費(fèi)用，法院也不會(huì)支持。

6）、為體現(xiàn)復(fù)原費(fèi)用、搬遷費(fèi)用的合理性，復(fù)原施工單位的選擇，建議要至少選取三家單位進(jìn)行詢價(jià)，并保留相應(yīng)的詢價(jià)資料，以便今后體現(xiàn)該費(fèi)用為合理比價(jià)后的最低費(fèi)用，不存在單方的不合理定價(jià)。

7）、搬遷過程中的拍照和視頻，非常重要，建議一定要安排專人進(jìn)行拍攝。如屬于承租人復(fù)原施工了一半，后續(xù)出租人再接手復(fù)原的情形，也必須將半拉子工程的現(xiàn)狀進(jìn)行拍照，保留證據(jù)后再實(shí)施后續(xù)復(fù)原施工，否則一旦拆除后，能難以證明哪些是商戶實(shí)施的拆除，哪些是出租人實(shí)施的拆除，會(huì)對出租人主張拆除費(fèi)用的索賠帶來舉證的障礙。

8）、自行收房過程中如發(fā)生爭執(zhí)，及時(shí)報(bào)警，并要警方做好相應(yīng)筆錄。

9、關(guān)于外資企業(yè)的退出

（1）由于國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境形勢的變化，國人不再向以前那樣崇洋媚外，因此，外資企業(yè)可能面臨退出中國市場的問題，因此，建議在合同中增加相關(guān)條款，如綁定的商戶承租人退出中國市場，不視為出租人違反綁定條款。

（2）不能給予外資企業(yè)逃生條款的約定，外資品牌經(jīng)營出現(xiàn)問題時(shí)，該收的租金不能少，即使外資企業(yè)撤鋪也需有違約條款進(jìn)行約束。

10、關(guān)于收費(fèi)項(xiàng)目

（1）保證金、租金、管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、裝修押金、裝修管理費(fèi)、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、消防改造費(fèi)、空調(diào)清洗費(fèi)、油煙管道清洗費(fèi)、原狀恢復(fù)費(fèi)用（圍擋）須在合同中明確約定清楚，避免在經(jīng)營過程中對費(fèi)用類別產(chǎn)生爭議；

（2）合同中需有有利于我公司根據(jù)租賃年度的變化，有權(quán)調(diào)整管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的情況?？杉s定根據(jù)具體出現(xiàn)的事例或政府政策要求或者公司經(jīng)營成本上升等各項(xiàng)合理事由。

11、關(guān)于房屋是否存在抵押

《民法典》第405條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
原《物權(quán)法》第190條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。
對比《民法典》第405條修改后的條文，在堅(jiān)持“抵押不破租賃”原則的基礎(chǔ)上，修改后條文明確了抵押對抗租賃權(quán)時(shí)，須抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立，而并非僅僅“訂立抵押合同”，在《物權(quán)法》第190條的意思，對抗租賃權(quán)僅需訂立抵押合同，實(shí)際上，抵押合同的訂立并不意味著抵押權(quán)的設(shè)立。
另外，修改后條文將租賃關(guān)系限定在已經(jīng)將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移占有的基礎(chǔ)上，未轉(zhuǎn)移占有的租賃關(guān)系不得對抗后設(shè)立的抵押權(quán)。

12優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)

合同中需要對該兩項(xiàng)權(quán)利，承租戶放棄，以有利于商業(yè)地產(chǎn)公司選擇不同的承租戶。