首次遞表材料遭遇逾期失效后,萬達輕資產的商管平臺赴港上市決心未改,并且希望能在今年上半年完成上市。
根據港交所要求,“失效”后的3個月內可通過更新資料延續(xù)原申請,但才隔了兩天,4月22日晚,珠江萬達商管重新向港交所提交上市申請書,對2021年業(yè)績情況、財務數據進行了更新。
最新招股書顯示,2021年下半年萬達商管新增37個廣場,總在管項目從2021年6月30日的380個增至2021年底的417個,其中,來自第三方的項目增加至132個,占在管商業(yè)廣場總數的31.7%。
截至2021年末,萬達商管母公司在管建筑面積4250萬平方米,獨立第三方為1644萬平方米,合計5895萬平方米。
萬達商管在招股書中表示:“中國商業(yè)運營服務市場較為分散,根據相關資料,截至2020年底,按在管建筑面積計算,我們在全球以及中國皆排名第一,在管面積在中國超過第二名至第十名的總和?!?/p>
2019-2021年,珠海萬達商管在管商業(yè)廣場(不包括停車位)的平均出租率為98.8%,去年下半年出租率有明顯回升,從2021年6月30日的97.7%提升至2021年末的99.3%。
得益于規(guī)模持續(xù)擴張與較高的出租率,2021年全年,珠海萬達商管實現(xiàn)營收234.81億元,同比增長36.55%,年內溢利35.12億元,同比增長215.83%。并且,其盈利能力在持續(xù)提升,2019-2021年的毛利率分別為34.1%、36.9%和44.8%。
這背后是公司收入結構的轉變,萬達商管目前的管理模式分為兩種,其中委托管理為萬達商管的主要形式,主要為萬達集團或獨立第三方擁有的萬達廣場提供商業(yè)運營服務,可以向母公司、商戶兩頭獲利。
截至2021年底,285家使用委托管理方式,比2021年6月增加5個項目。該管理模式收入164.82億元,同比增長86.49%,收入占比70.2%,毛利率高達48.2%。
正因為如此,萬達商管對萬達集團的依賴嚴重,2019年、2020年及2021年,來自母公司擁有的商業(yè)廣場項目收入占同期商業(yè)運營服務收入的71.7%、67.9%及69.8%。
另外,萬達商管在招股書中透露,有部分商業(yè)管理項目或產生虧損。2019年、2020年及2021年,分別有53家、65家及19家項目子公司分別錄得虧損2.32億、3.93億及0.78億。
萬達商管表示,“若該等商業(yè)廣場持續(xù)產生虧損,我們的經營業(yè)績及財務狀況可能受到不利影響。”
不過,作為一個輕資產托管平臺,即便不利情況出現(xiàn),也很難出現(xiàn)大規(guī)模的業(yè)績波動,并且剝離重資產后,萬達商管的負債也大幅度減少。
萬達商管資產負債率由2021年6月末的80.4%進一步降低至2021年底的70.9%,流動比率由2021年6月末的1.2增長至2021年12月末的1.3。截止報告期末,公司賬上現(xiàn)金及等價物高達188.83億元。
萬達沖擊港股IPO的動作始于去年初,彼時萬達于港交所摘牌之后已經經歷了好幾年“沖A”,卻宣布放棄A股上市,于2021年3月,決定將輕資產商業(yè)運營板塊業(yè)務進行重組,引入珠江國資委戰(zhàn)投正式成立珠海萬達商管。
2021年7月2日至8月30日,萬達商管按1800億元估值引入戰(zhàn)略投資者,融資近60億美元,鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團等機構投資人均有參與。
2021年10月21日,萬達商管正式向港交所遞交上市申請招股書。赴港上市募資用途則是戰(zhàn)略投資和收購、用于各類軟硬件設施的改進升級以豐富變現(xiàn)場景等。
在這份失效的招股書中,萬達與上述構投資人設定了對賭協(xié)議:保證珠海萬達商管2021年至2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。 如未達成,則大連萬達商業(yè)及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份,或向投資者支付現(xiàn)金補償。
更新后的招股書顯示,毛利方面,萬達商管2021年下半年毛利為60.1億元,較2021年上半年的45.1億元增長33.1%;凈利潤方面,2021年下半年凈利潤為28.6億元,較2021年上半年的6.6億元增長335.8%。
萬達商管表示,2021年完成了對投資人承諾的凈利潤目標,“自2021年5月起,公司才向委托管理模式下管理的商業(yè)廣場收取運營管理服務費,上半年凈利潤數據參考意義并不大,因為僅下半年就實現(xiàn)凈利潤約28.5億元。公司已經完成了2021年模擬口徑的凈利潤承諾?!?/p>
今年以來,萬達輕資產戰(zhàn)略方面動作頻頻,繼續(xù)擴張的野心不減。
4月初,萬達與鑫苑集團舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式,鑫苑旗下多個商業(yè)項目將轉交給萬達經營托管。隨后,河南房企建業(yè)集團也把旗下商業(yè)項目運營權交給了萬達集團,主要合作方式均為輕資產。
隨后,有消息稱,萬達商管又以輕資產方式,拿下北京SOLANA藍色港灣項目和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權,也就是萬達商管只輸出品牌,負責設計、建設、招商與運營,并按比例分得收益。
規(guī)模繼續(xù)擴張意味著萬達商管需要更多的“真金白銀”,因此也急需要上市來輸血,但在港股地產板塊估值不佳之時,即使成功上市也恐難實現(xiàn)預期。
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