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長租公寓案例分析之二

#蛋殼#上一篇，我根據(jù)陜西省西安市中級人民法院的兩份終審判決，試著解讀“業(yè)主與公寓運營商簽訂《委托代理合同》，租客對此是否知情帶來不同結(jié)果”。

有網(wǎng)友留言：蛋殼公寓在多地與業(yè)主簽訂的是《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，為什么不找一份合同有針對地分析？

我確實沒有去找這樣一份合同，因為即使找到了一份，也不能代表蛋殼公寓在各地的分公司都用同一份合同。瀏覽網(wǎng)絡(luò)發(fā)現(xiàn)，有的地方確實用了《委托代理合同》而且即使用的是一樣的《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，內(nèi)容也很難確保其完全相同。因此，僅憑一份合同，就為所有糾紛定性，實在力所不逮。

那么，《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》到底是什么玩意兒？各地法官們裁判它確立的是委托代理關(guān)系還是租賃關(guān)系呢？

12月1日，我在中國裁判文書網(wǎng)檢索“資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同 房屋租賃合同 2020年”，共檢索到30篇文書。然后一一查看并從中挑選以下案例，并引用判決書的法院觀點來回答這一問題，希望能給蛋殼的各方受害人以參考。

12月1日，蛋殼爆雷，杭州公司門口圍滿了聞訊前來的業(yè)主和租戶。

在北京（案例1）?

2019年，業(yè)主馬麗與掌控蛋殼公寓的紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司簽訂了《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，將房屋委托后者管理，獲得的收益以租金形式體現(xiàn)。后因該公司拒付租金，馬麗將之告上法庭。

北京市東城區(qū)法院對這起服務(wù)合同糾紛進行了管轄權(quán)裁定，稱：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，從原、被告雙方簽訂的合同內(nèi)容看，原告將其房屋交予被告管理，同意被告轉(zhuǎn)租并獲取轉(zhuǎn)租收益，被告按照合同約定定期向原告支付租金，故原、被告之間實為房屋租賃合同關(guān)系。”【（2020）京0101民初2680號】

在上海（案例2）

2020年5月8日，租客徐蘭與案外人海南兆福億嘉科技有限公司簽訂了《上海市房屋租賃合同》，按約定付了一年租金。但是，在徐蘭實際入住前，諸某將鎖換掉，致使徐蘭無法入住。無奈之下，徐蘭在派出所民警見證下將個人物品搬出系爭房屋。

之后，徐蘭將業(yè)主諸某告上法庭，請求解除兩者之間的租賃關(guān)系，并請求判令諸某返還租金24,000元和押金2,000元、支付違約金4,000元。

經(jīng)法院查明，業(yè)主諸某在5月5日與海南兆福億嘉公司簽訂《上海資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，將房屋委托給該公司進行出租。該合同約定，諸某同意將資產(chǎn)收益的0%作為海南兆福億嘉公司的管理費收益。海南兆福億嘉公司與徐蘭簽訂的《上海房屋租賃合同》在簽約確認書部分列明房屋所有權(quán)人為諸某、房屋委托管理機構(gòu)為海南兆福億嘉公司、承租人為徐蘭。

法院認為，諸某與案外人兆福億嘉公司簽訂的合同雖名為資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同，但該合同的各項條款約定符合房屋租賃合同的各項特征，故雙方之間應(yīng)為房屋租賃合同，而非委托合同。徐蘭與案外人海南兆福億嘉公司簽訂的《上海房屋租賃合同》雖披露房屋所有權(quán)人，但實質(zhì)為該公司向諸某租賃房屋后轉(zhuǎn)租于徐蘭。

因此，徐蘭基于租賃合同關(guān)系對諸某提起本案訴訟，顯屬主體不適格，裁定如下：對徐蘭的起訴，本院不予受理。上海市第一中級人民法院二審維持了該裁定?！荆?020）滬0117民初9623號、（2020）滬01民終9987號】

名字是個好名字，可惜了。

在長沙（案例3）

2020年9月3日，租客趙智超將業(yè)主蔡鑫訴至法院，要求解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同》，并要求被告返還租金和押金11550元、支付2200元違約金等。

原來，業(yè)主蔡鑫與長沙易居名舍科技有限責(zé)任公司簽訂《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》及授權(quán)委托書，授權(quán)后者代其出租、代為收取房屋租金等。6月16日，易居名舍公司將該房屋出租給趙智超，雙方簽訂了《房屋租賃合同》，租金支付方式為年付。但僅住了兩個月，業(yè)主就以易居名舍公司未向其支付租金為由，要求租客再行支付房租或搬離該房屋。租客未同意，業(yè)主強行斷水?dāng)嚯姟?/p>

租客趙智超主張：根據(jù)合同法第四百零二條的規(guī)定，原告在與易居名舍公司簽訂租賃合同時，知道易居名舍公司與被告之間的委托代理關(guān)系，因此，原告與被告代理人簽訂的《房屋租賃合同》直接可以約束原告和被告?，F(xiàn)被告的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，故請法院支持其訴請。

湖南省長沙市岳麓區(qū)法院經(jīng)審查認為：本案系房屋租賃合同糾紛。根據(jù)原告提交的證據(jù)可知，其就涉案房屋簽訂的《房屋租賃合同》系原告與案外人易居名舍公司直接簽訂，租金亦直接支付給該公司，且其未提供相應(yīng)的證據(jù)證明易居名舍公司已將收取的租金支付給本案被告蔡鑫。原告以蔡鑫作為本案被告起訴要求解除租賃合同，并要求其退還租金、押金及違約金，顯然有違合同的相對性原則。

法院認為，雖然原告向本院提交了被告蔡鑫就涉案房屋與案外人易居名舍公司簽訂的《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，但該合同中約定的租金標(biāo)準(zhǔn)與原告提交的原告趙智超與案外人易居名舍公司簽訂的《房屋租賃合同》中約定的租金標(biāo)準(zhǔn)明顯不一致。且從該合同的內(nèi)容來看，被告蔡鑫的主要權(quán)利系從案外人易居名舍公司處收取租金，案外人易居名舍公司的主要義務(wù)系向被告蔡鑫支付約定的租金并依約對涉案房屋進行管理維護，因此，該合同名為委托管理服務(wù)合同，實為房屋租賃合同。被告蔡鑫與案外人易居名舍公司在實質(zhì)上應(yīng)認定為房屋租賃合同關(guān)系而非委托關(guān)系，被告蔡鑫并非本案適格被告。

因此，法院裁定駁回原告趙智超的起訴?！?2020)湘0104民初11858號】

在重慶（案例4）

2020年7月15日，租客唐春燕與被告王洪浪授權(quán)的優(yōu)客友家公司簽訂《房屋租賃合同》，租住了一套租金每月1000元的房屋，并交付了全年租金和押金共計13000元。

9月8日，被告、業(yè)主王洪浪函告唐春燕（應(yīng)后者要求出函），稱其與優(yōu)客友家公司就案涉房屋簽訂了《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，至今未收到該房屋租金，優(yōu)客友家公司已經(jīng)根本違約，且法人卷款“跑路”涉嫌詐騙，根據(jù)合同，優(yōu)客友家公司無權(quán)處分房屋使用權(quán)，其將收回房屋，為避免損失請?zhí)拼貉嘤?月15日搬離，否則后果自負。

9月15日，原告唐春燕應(yīng)被告要求搬離案涉房屋，并向被告郵寄了《解除〈房屋租賃合同〉告知書》。該告知書講述了自己無奈搬離房屋的過程，并稱被告單方面收回房屋的行為違反約定，據(jù)此解除《房屋租賃合同》，并要求業(yè)主退還剩余部分租金10000元、押金1000元并承擔(dān)違約金2000元。

兩天后，唐春燕提起訴訟，請求確認原被告簽訂的《房屋租賃合同》解除，判令被告退還上述房租、違約金及資金占用損失。

被告王洪浪請求法院駁回原告訴請，辯稱：我沒有與原告簽訂任何合同，也未授權(quán)優(yōu)客友家公司租賃涉案房屋；我只是與優(yōu)客友家公司簽訂了房屋租賃合同，之后優(yōu)客友家跑路了；我已經(jīng)在渝中區(qū)公安機關(guān)報案，公安機關(guān)出具了接案報警回執(zhí)。

重慶市沙坪壩區(qū)法院審理查明，被告王洪浪（委托人、甲方）與優(yōu)客友家公司（承租人）簽訂的《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，委托權(quán)限包括代理甲方運營及出租房屋、代為收取租金等。合同約定，甲方可獲得的資產(chǎn)收益以租金的形式表現(xiàn)，由乙方代為支付：房屋租金為每月1400元；甲方向乙方支付管理費（服務(wù)費）：出租給第三方的租金高于本合同中雙方約定的房屋租金、甲方給予乙方的免租期間的租金收益，直接作為乙方的服務(wù)費。同日，王洪浪還與優(yōu)客友家公司（受托人）簽署了《授權(quán)委托書》，由后者代理自己全權(quán)處理房屋所有出租相關(guān)事宜，包括與承租人簽訂《房屋租賃合同》、代為收取房屋租金等。原告唐春燕簽訂的《房屋租賃合同》明確，優(yōu)客友家公司（房屋出租代管機構(gòu)、甲方）代理被告王洪浪（房屋所有權(quán)人、業(yè)主）簽署合同。

對此，法院認為，被告王洪浪與優(yōu)客友家公司的委托代理關(guān)系成立。根據(jù)被告的委托授權(quán)，原告向優(yōu)客友家公司支付房屋租金和押金，即視為向被告支付，原告已按約履行全部付款義務(wù)。被告的行為明顯違反了合同約定，屬違約。被告明確表示不履行合同約定的出租房屋義務(wù)，原告作為承租方有權(quán)告知其解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》。故法院支持原告唐春燕的全部訴訟請求?！?2020)渝0106民初17124號】

12月1日，蛋殼爆雷，杭州公司門口圍滿了聞訊前來的業(yè)主和租戶。

在西安（案例5）

值得一提的是，同樣是上篇文章中提到的西安市中級人民法院，同樣是面對樂伽公司與業(yè)主簽訂的《房屋出租委托代理合同》，11月30日發(fā)布的一份判決，卻與上篇文章里的判決思路截然不同。

2019年7月1日，楊晶與樂伽商業(yè)管理公司簽訂《房屋租賃合同》,約定由楊晶承租12個月，每月租金2000元，按年支付。此前，業(yè)主趙文哲與南京樂伽公司簽訂了《房屋出租委托代理合同》，由后者代理出租案涉房屋，租金每月2400元，按季度支付。

楊晶入住15天后，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)出防范風(fēng)險提醒：南京樂伽公司在西安經(jīng)營范圍未包含“房屋租賃”經(jīng)營項目。于是，業(yè)主趙文哲與楊晶協(xié)商，雙方未達成一致。2019年8月11日，楊晶搬離，其稱“被業(yè)主強行趕出房屋”。

于是，楊晶向法院起訴請求，要求被告趙文哲、南京樂伽公司返還租金24000元、押金2000元，支付違約金4000元。

楊晶認為：趙文哲與樂伽公司之間已形成了委托合同法律關(guān)系，楊晶與樂伽公司簽訂的《房屋租賃合同》直接約束趙文哲。

趙文哲辯稱：自己并未將楊晶趕出房屋，但楊晶將房屋內(nèi)設(shè)施損壞。

一審法院認為，趙文哲與樂伽公司簽訂的《房屋出租委托代理合同》，名為委托代理合同，實為房屋租賃合同。楊晶要求樂伽公司返還剩余房租及押金、支付違約金，于法有據(jù)，依法予以支持。楊晶要求趙文哲返還租金、押金、違約金，根據(jù)合同相對性原則，此訴請缺乏事實及法律依據(jù)，依法不予支持。關(guān)于楊晶所稱趙文哲暴力收房，屬于另一法律關(guān)系，本案依法不予處理。

楊晶上訴請求，撤銷原判，改判由業(yè)主趙文哲返還租金、押金并承擔(dān)違約責(zé)任。西安中院二審駁回上訴，維持原判。【（2020）陜01民終6454號】

在中國（總結(jié)篇）

北京、上海、長沙的法院裁判邏輯一致，都是根據(jù)合同約定的權(quán)利義務(wù)來確定合同的性質(zhì)，或者說，《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》是委托出租合同還是租賃合同，他們偏向于從合同的實質(zhì)去判斷。

長沙的案件更是清晰地闡明了裁判思路：兩份合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)明顯不一致；從合同的內(nèi)容來看，業(yè)主的主要權(quán)利系從長租公寓運營商那里收取租金，運營商的主要義務(wù)系向業(yè)主支付約定的租金，因此，該合同名為委托管理服務(wù)合同，實為房屋租賃合同，不構(gòu)成委托關(guān)系。

在重慶，法院則依據(jù)《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》的外在表現(xiàn)去認定其為委托協(xié)議，也許與合同中約定了管理費，也許是更傾向于保護租客利益，也許是因為被告沒有如實陳述，誰知道呢。

幾地法院放在一起比較，或西安本地法院自身比較，我們不得不說：盡管每個案件事實不同、原告起訴事由存在差異，無疑都是同一類案件，但是，基于同一法律事實，卻沒有做到同案同判。

或許有人能說出其合理之處，但是讓人如此燒腦地分析其中細微差異，差不多是活生生地要把陷入蛋殼之類長租公寓運營商崩盤之中的租客和房東逼成法律人士，絕對不是正常的。這不禁不讓人想起一句很宏大的話：法治中國，任重道遠！

【作者簡介】路治歐，從事媒體工作18年，兼法律工作5年。