一、概述

園區(qū)系統(tǒng)有：強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)(BA樓宇、OA辦公、FA消防、SA安防、CA通信、多媒體)、電梯系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建系統(tǒng)、停車場道閘系統(tǒng)等；供電設備設施主要有：生命科學產業(yè)園和廟角嶺工業(yè)園配電房、發(fā)電機房和水泵房共計23個，變壓器36臺，在用變壓器15臺，發(fā)電機4臺；海洋產業(yè)園配電房和水泵房共5個，在用變壓器4臺。為打造標準化園區(qū)，提升工程服務質量、優(yōu)化組織架構、樹立企業(yè)形象、參照國家物業(yè)服務標準、結合項目實際運行情況，工程部特制訂以下具體管理方案。

二、工程部組織構架圖

三、節(jié)能降耗措施

（一）物業(yè)辦公水電能耗

1、辦公室照明燈具使用

在開關處張貼“人走關燈”的溫馨提示，下班后關閉照明和辦公電腦。連續(xù)照明在2個小時（含2個小時）以上的地方，采用節(jié)能燈照明。陰天、雨天等室內采光效果不好的天氣下，才需要開啟室內照明燈具。在室內采光效果良好的情況下，不得開啟或少開室內照明燈具。

2、辦公設備使用

在辦公設備處張貼“人走關閉”的標識。外出辦事、休息日等長時間不使用辦公設備時，應關閉辦公設備的電源開關，拔下電源插座。

3、空調使用

夏季室外溫度達到30攝氏度（含30攝氏度）時，辦公室內可以開啟空調。使用空調時，應關好門窗。空調開啟時間為上午9：30-11：30，下午14：00-16：00；使用時間嚴格控制在4小時之內（含4小時）?？照{制冷溫度設定在26攝氏度（含26攝氏度）以上?！　?、衛(wèi)生間用水、用電　　辦公區(qū)域衛(wèi)生間開關和水龍頭處，張貼“人走關閉”的標識。衛(wèi)生間采用節(jié)能燈具與節(jié)水設備，如節(jié)能燈、節(jié)水水箱與水龍頭。

（二）物業(yè)住宿員工水電能耗

1、在開關及水龍頭處張貼“人走關閉”的標識，宿舍人員應做到人走關燈；衛(wèi)生間人走關燈關水；宿舍電視機、電腦、空調等電器無人使用時，應及時關閉。　　

2、采用節(jié)能燈照明?！　?/p>

3、采用節(jié)水設備，如節(jié)水水箱、水龍頭?！　?/p>

4、對宿舍用房的用水、用電安裝計量設備進行計量，物業(yè)員工設定合理的用水、用電量，超量部分由住宿人員分攤。具體用量由服務中心經理確定，維修主管負責抄錄計量數(shù)字，客服主管負責核定用量，并對超量部分分攤到個人，收取費用。

（三）園區(qū)公共區(qū)域照明設施運行的節(jié)能降耗方法　　

1、公共照明應使用聲光控方式進行控制。

2、公共照明安裝計量設備，計量用電情況。

3、工程部依據(jù)項目所處階段，根據(jù)計劃時間表，制定公共照明每月開啟關閉時間表，報物業(yè)服務中心經理審核后，由專業(yè)主管指定專人具體執(zhí)行。

（四）園區(qū)共用配套設施能耗的節(jié)能降耗方法　　

1、連續(xù)照明時間達4小時以上時，應使用LED節(jié)能燈具?！　?/p>

2、景觀照明除重要節(jié)日、活動及檢修維護等情況下，日常時間不得開啟運行。重要節(jié)日（如元旦、春節(jié)、五一、國慶等）開啟按規(guī)定時間執(zhí)行，禁止24小時運行，由維修主管依照運行表制定具體運行計劃，經物業(yè)經理審核后執(zhí)行。

（五）綠化能耗　　

1、綠化灌溉時，應選擇早晚溫度較低時進行，同時對灌溉情況進行巡查，避免灌溉水量過度，造成浪費。

3、綠化灌溉前，應注意關注天氣狀況，利用雨水進行水系清潔、補水和綠化灌溉。避免工作進行期間或結束后，出現(xiàn)雨水天氣，而造成水資源浪費。

（六）計量設備安裝　　

園區(qū)內涉及水電能耗的設備設施，在條件允許的情況下，均應安裝計量設備，進行水電能耗統(tǒng)計。計量設備的作用：　　

1、對能源消耗進行計量，為園區(qū)能源消耗測算提供數(shù)字依據(jù)?！　?/p>

2、為節(jié)能降耗提供數(shù)據(jù)依據(jù)，驗證節(jié)能降耗措施是否有效。

（七）監(jiān)督檢查

1、綜合部每周對公司辦公區(qū)域照明及辦公設備等用電設備的使用情況進行監(jiān)督、檢查。

2、辦公室負責每半年組織一次全公司范圍內的節(jié)能降耗教育活動；各部門負責每季度組織一次內部的全員節(jié)能降耗教育活動；從上至下的引導、樹立員工節(jié)能意識，形成節(jié)約就是效益的風氣

四、設備設施管理維護

一、 工程設備設施管理維護標準

（一）消防控制中心的運行維護和質量標準

1、消防控制中心實行24小時運行；安防監(jiān)控系統(tǒng)值班。

2、保證安防監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制等系統(tǒng)設備運行正常、各系統(tǒng)運行工作穩(wěn)定。

3、一般性故障立即排除，暫時不能處理的通知有關部門采用應急措施，應急措施得當有效。

4、定期進行消防設施的巡查、測試。保持設備表面無污漬、無灰塵、機房整潔；保證設備的正常運行、安全運行。5、消防系統(tǒng)設備委托有資質的專業(yè)維保單位進行維保，物業(yè)跟蹤監(jiān)督確保設備維護維保到位，并監(jiān)管符合安全運行要求。

6、維保單位負責并參與火災隱患的整改、消防系統(tǒng)設備的正常運行、安全運行；積極組織參與應對各種突發(fā)事件。

（二）空調系統(tǒng)的運行維護管理和質量標準

1、建立空調運行管理操作規(guī)程，并嚴格執(zhí)行，無因人為失職而引發(fā)的事故；空調系統(tǒng)需專業(yè)人員經培訓后持證上崗；

2、保持空調系統(tǒng)設備完好，設備的正常運行、安全運行，有記錄并保存建檔；夏季室內空調溫度必須控制在26度；其他季節(jié)采取室內空氣排換運行；

3、做好空調系統(tǒng)的保潔工作，保持空調主機房及主機清潔，要求主機和控制柜表面無污漬、無灰塵；

4、空調的室內機隔塵網(wǎng)目測無臟污物，外觀目測無明顯塵積，裝掛牢固無松動、控制靈敏，排水正常無漏水現(xiàn)象，室外機無明顯積塵積灰；

5、根據(jù)運行及設備狀況，必須對空調系統(tǒng)及其附屬設施進行定期保養(yǎng)和維護；

6、空調設備主機由甲方委外維護維保，乙方負責跟蹤監(jiān)督確保設備維護維保到位，并監(jiān)管符合安全運行要求。

（三）給排水設備的運行維護管理和質量標準

1、實行日常檢查巡視制度，定期維護保養(yǎng)，保證給排水系統(tǒng)正常使用；做好設備的正常運行、安全運行；

2、建立正常供水管理制度，加強巡查，防止跑、冒、滴、漏，保證設備設施完好；

3、給排水系統(tǒng)設施維護：各供水、消防水泵及電機等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓供水管網(wǎng)、接頭、閥門等。

4、建立對樓內開水間、衛(wèi)生間的日常檢查巡視制度，保證室內外排水系統(tǒng)通暢。

5、設備出現(xiàn)故障時，維修人員應在接到報修后半小時內到達現(xiàn)場，零修合格率100%，一般性故障排除不過夜。

（四）供電設備管理的運行維護管理和質量標準

1、保證園區(qū)供電系統(tǒng)的設備設施的正常運行、安全運行，具體包括：高低壓配電室、空調系統(tǒng)用電、發(fā)電機、夜景照明、公共照明、用電器具、辦公照明、路燈等、避雷系統(tǒng)、各強電檢查井內管線及電箱、配電室至配電柜箱的線路設備維護；樓頂?shù)囊咕罢彰?、空調系統(tǒng)維護、配電柜箱后（含配電箱）的線路、設備；各種水泵、水泵控制箱、電機、事故照明、開水間配電箱、場地照明（路燈、草坪燈、墻頭燈）的線路、設備維護、維修。供配電系統(tǒng)包括應急供配電設備、油箱及油庫、各配電房的防鼠。

2、統(tǒng)籌規(guī)劃，做到合理、節(jié)約用電。燈具及其它小電氣設施；供配電區(qū)域各種標識及區(qū)域圖示；公共洗手間、會議室、各設備及管理用房里的水電設施維護等。

3、供電運行和維修人員必須持證上崗；維修人員必須持有效電工上崗證，每年應負責聯(lián)系高低壓柜及變壓器的年檢；

4、加強日常維護檢修，保持設備設施表面無污漬、無灰塵；照明、指示燈具線路、開關要保證完好；

5、設備出現(xiàn)故障時，維修人員應在接到報修后半小時內到達現(xiàn)場，設備零修合格率達到100%，一般性維修不過夜；

6、用電設備定期維護；嚴格執(zhí)行用電安全規(guī)范，確保用電安全；

7、高壓配電室應24小時值班，每天有設備設施的運行和維護記錄；

8、高壓配電設備設施維護，含每年度聯(lián)系供電局進行維護監(jiān)管的年檢費用；負責跟蹤監(jiān)督確保設備維護到位，并監(jiān)管符合安全運行要求。

(五)電梯設備的運行維護管理和質量標準

1、電梯安全設施齊全有效，電梯內求救電話保持正常工作狀態(tài)；負責電梯設備的正常運行、安全運行；

2、電梯通風、照明及其它附屬設施完好；

3、電梯使用登記證、年檢合格標識、維修保養(yǎng)合同完備，含市質量監(jiān)督檢驗局對電梯的年檢報告；

4、電梯轎箱、井道保持清潔；

5、負責電梯停梯急救。電梯因故障停梯，接到報修后通知維保單位維修人員應在半小時內到達現(xiàn)場搶修，及時排除故障；

6、所有電梯設備設施質量，由電梯維保單位進行維護維保；負責跟蹤監(jiān)督確保設備維護維保到位，并監(jiān)管符合安全運行要求。

(六)樓宇弱電系統(tǒng)設備設施的運行維護和質量標準

1、負責園區(qū)的弱電系統(tǒng)，包括智能系統(tǒng)設備設施系統(tǒng)的安全正常運行，具體包括：樓宇設備智能控制各系統(tǒng)、安全監(jiān)控管理系統(tǒng)等等的線路維護、設備維護、設施維修、系統(tǒng)保潔等；

2、實現(xiàn)園區(qū)的弱電系統(tǒng)設施運行有效，保持正常的工作狀態(tài)；做好系統(tǒng)設備設施的正常運行、安全運行；

3、智能系統(tǒng)設備設施系統(tǒng)網(wǎng)絡及其它附屬設施完好；保持弱電系統(tǒng)設備設施的清潔；保持設備設施表面無污漬、無灰塵；

4、負責弱電系統(tǒng)維護還包括：消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕，聲光報警器、消防緊急廣播等）、樓宇自動化（模塊控制的空調、采暖、電力等）、BA系統(tǒng)、安防系統(tǒng)設施運行、弱電檢查井內管線、接線箱等。

5、因弱電系統(tǒng)設備設施故障停止運行的，接到報修后通知維保維修人員應在半小時內到達現(xiàn)場搶修，并及時排除故障。

(七)對外維保設備的維護監(jiān)管和質量標準

1、電梯由專業(yè)公司定期維保；

2、消防系統(tǒng)由專業(yè)公司定期維保；

3、空調主機由專業(yè)公司定期維保；

4、BA系統(tǒng)由專業(yè)公司定期維保；

其他設備設施的維護維保由物業(yè)公司負責。

已經簽訂合同委托專業(yè)設備機構進行維護維保的，乙方按甲方簽訂委托維保合同的質量要求進行現(xiàn)場監(jiān)管，保證維保維修質量達到合同要求。乙方負責委外項目的日常的巡查維護管理。

以上委外維保項目可以由業(yè)主單位（企業(yè)）直接委托專業(yè)公司，也可以由物業(yè)公司委托專業(yè)公司。

二、 物業(yè)管理前期介入

為保證進駐工作的順利，在此期間，物業(yè)公司抽調有經驗的強電、空調（暖通）、給排水、弱電等專業(yè)工作人員進一步了解設計和施工現(xiàn)場情況，細化并完善物業(yè)管理前期的工作策劃，及早發(fā)現(xiàn)可能影響園區(qū)使用功能和日常物業(yè)管理的某些問題，并提出糾正及解決的建議。

工作內容：

（一）與施工管理方的協(xié)調

由委托方作出安排，物業(yè)公司與施工管理方召開專門會議，商定物業(yè)管理前期介入期間物業(yè)公司工作內容和工作方式，并確定雙方相互的溝通方式和具體聯(lián)系人員。

（二）現(xiàn)場介入

1、熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙。物業(yè)公司有關人員應盡快了解設計和施工狀況，根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經驗，就今后可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題，與施工管理方技術、管理人員協(xié)商，進行前期協(xié)調改進。對影響樓體功能、危及設備及樓體安全、嚴重影響今后管理運行的問題，要及時與施工管理方商洽解決，盡量不留后患，一時無法解決的，列出整改清單并專題向相關主管部門報告。物業(yè)公司工程部就現(xiàn)場管理的情況以書面報告的形式分別上報有關主管部門及施工管理方。

2、參與設施設備調試

物業(yè)公司委派由機電工程部經理帶隊、各專業(yè)工程師組成的工作小組進駐到現(xiàn)場工作，除對將來的項目現(xiàn)場管理工程技術人員進行專業(yè)培訓工作外，還與工程技術人員一起，共同開展現(xiàn)場的設施設備安裝狀況的檢查，及時發(fā)現(xiàn)可能造成隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，提出相應的整改意見，及時通報工程管理方。

管理要點：

組織工程技術人員將主要精力投入到設備調試的工作上。

工作方式：

工程技術人員由工程部經理帶隊，參與設施設備的現(xiàn)場調試工作，學習、了解設備特性和調試操作方法，虛心聽取建設單位的專家意見并同專家們密切配合。

工作內容：

將工程技術人員分成五個小組，分別參與園區(qū)的高低壓供配電、空調（包括采暖、空調、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、機房網(wǎng)絡、會議系統(tǒng)、安防視頻監(jiān)控、綜合布線）、電梯等五個項目的調試、盡最大可能全面掌握設施設備的性能、結構、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領，并進行詳細的記錄。在進行調試觀摩的同時，根據(jù)各種設施設備的構造特點和了解的實際情況，開始編制今后的設施設備維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書。

（三）物業(yè)接管驗收

物業(yè)接管驗收應在工程驗收后進行，也可以同時進行。但由于相關的交接方不同，驗收的側重面及程度也不同，需要區(qū)別對待。工程驗收是施工單位向建設單位移交物業(yè)，驗收的方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查；而物業(yè)接管驗收是建設單位向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗收的方式是按企業(yè)進駐的使用要求進行檢查，主要是進行全面的外表及功能的合理使用和安全使用檢查。但為了更有效的合作，節(jié)省交驗時間、提高效率、及時發(fā)現(xiàn)問題并落實解決問題，可以集中建設單位和物業(yè)公司的技術力量一起同施工單位進行交驗。

物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接及其它交接和接管驗收注意事項等四方面。

1、現(xiàn)場驗收：

1）土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、女兒墻及地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進出口坡道防滑等；前廣場及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。

2）裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護欄及扶手；燈具及其它小電氣設施；外墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）；公共區(qū)域設施設備的外裝飾；各種標識及區(qū)域圖示；公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等。

3）供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設備；應急供配電設備；油箱及油庫、各配電房的防鼠；各強電檢查井內管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。

4）給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等檢查井內管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應供水系統(tǒng)等。

5）電梯系統(tǒng)：各系統(tǒng)運行、梯門、井道、機房及電機等。

6）空調通風系統(tǒng)：各風管及風口；各檢修口及控制系統(tǒng)等；

7）弱電系統(tǒng)：消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕，聲光報警器、廣播等）；樓宇自動化（BA系統(tǒng)、BMS系統(tǒng)模塊（UPS）控制的弱電及電力等）；弱電檢查井內管線、接線箱；門禁等。

2、資料交接:

1）產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照、丈量報告等 。

2）工程施工技術資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄，沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備（水、電、空調、采暖）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水及供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄等。

3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、完善配套行政管理服務中心綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。

3、其它交接：

1）設施設備的備品備件、施工剩余材料備品等。

2）具有保修期約定的設施設備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。

3）各辦公室、公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙（四）接管驗收注意事項

1、在接管驗收前，物業(yè)公司應與施工管理方協(xié)商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等）。同時要盡量統(tǒng)一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。

2、接管驗收不但要檢查物業(yè)的質量，而且還應清點物業(yè)內各種設施設備、公共物品、圖紙資料等的類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。

3、針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，屬于必須整改的，雙方書面確認后由施工管理方通知并敦促施工單位整改返修，一時無法返修的項目要確定今后整改維修的期限，施工單位應書面報交物業(yè)公司和施工管理方主管部門記錄備案。4、設施設備試運行

為保證園區(qū)設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，物業(yè)公司的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉移，由物業(yè)工程技術人員開始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。

（五）其它前期準備工作

1、建立技術檔案

各主要設備及設備系統(tǒng)，要有齊全詳細準確的技術檔案：

⑴ 所有設備建立設備卡片，一臺設備有一張設備卡片。按系統(tǒng)、設備編號，再按編號逐臺登記。

⑵ 將各設備卡片統(tǒng)一匯集登記，形成設備臺帳。

⑶每一臺主要設備均建立技術檔案，記錄設備運行、改造、大修和故障情況，用于

指導設備管理的實際工作。

⑷大修、改造施工結束、驗收合格后，把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。

2、做好技術資料收集、管理工作

我們將做好以下各方面的技術資料收集、管理使用工作：

⑴ 竣工資料

⑵ 運行資料

⑶ 值班記錄

⑷大修改造資料

⑸二次裝修圖紙及審批資料

⑹設備故障處理資料

⑺區(qū)內市政設施資料

⑻檢查、驗收、年審資料

⑼計算機軟件及錄像資料

五、機電設備保養(yǎng)規(guī)程

一）柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)

1、目的

規(guī)范柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)工作,確保柴油發(fā)電機各項性能良好,保證柴油發(fā)電機良好運行。

2、 范圍

適用于物業(yè)公司轄區(qū)內各類柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)工作。

3、 職責

1） 工程主管負責維修保養(yǎng)計劃的制定報部門經理審核并組織實施。

2） 物業(yè)管理處工程部主管和物業(yè)公司工程部經理負責大中修、更新改造計劃的審核,物業(yè)總經理負責審批。

3）物業(yè)公司工程部經理負責對維修保養(yǎng)工作進行技術指導和支持,參與外委維保單位的確定，負責維修保養(yǎng)計劃實施情況的檢查、監(jiān)督。

3、工作內容

1）維修保養(yǎng)計劃的制定。

（1）每年的12月26日前,由工程主管組織技術人員一起研究,根據(jù)技術標準、使用說明和運行情況等,制定《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃》,經部門經理審核后報公司領導審批。

（2）主管工程師根據(jù)批準后的年度保養(yǎng)計劃在每月26日前制定下月維修保養(yǎng)計劃,填寫《 月份設備維修保養(yǎng)計劃表》,報部門經理審核。

（3）制定維修保養(yǎng)計劃的原則:

a.柴油發(fā)電機使用的頻度;

b.柴油發(fā)電機的運行狀況(故障隱患);

c.合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

（4）《柴油發(fā)電機年度保養(yǎng)計劃》應包括如下內容:

a.維修保養(yǎng)項目及內容;

b.具體實施維修保養(yǎng)的時間;

c.預計費用;

d.備品、備件計劃。

2） 柴油發(fā)電機機外附件的維修保養(yǎng),由機電技術人員負責,其余維修保養(yǎng)由外委完成。外委單位的確定按《采購程序》執(zhí)行。外委維修保養(yǎng)應按《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃》進行,并有專人跟進并記錄。

3） 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)。

（1） 進行維修保養(yǎng)時,應注意可拆零件的相對位置及其順序(必要時應作記號)和不可拆零件的結構特點,并掌握好重新裝回時的用力力度(用扭力扳手)。

（2）空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行500小時進行一次。

a.空氣濾清器顯示器:當顯示器的透明部分出現(xiàn)紅色時表明空氣濾清器已達到使用限度,應立即進行清潔或更換,處理完畢,輕按顯示器頂部按鈕,使顯示器復位。 b. 空氣濾清器:

松開鐵環(huán),拆下儲塵器及濾芯,由上至下小心清潔濾芯;濾芯不太臟時,可直接用壓縮空氣吹凈,但應注意空氣壓力不能太大,噴嘴不可太接近濾芯;如果濾芯太臟,應用從代理商處購買的專用清潔液清洗,完后用電熱筒吹干(注意不能過熱)。清洗完畢,應進行檢查,檢查的方法是用燈光從內往外照,在濾芯外部觀察,如發(fā)現(xiàn)有光點則表明濾芯已穿孔,此時應更換同型號的濾芯;如果沒有光點出現(xiàn)則表明濾芯未穿孔,此時則應小心安裝好空氣濾清器。

（3）蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運行50小時進行一次。

a.用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠,否則應充電;

b.檢查電池液位是否在極板上15mm左右,如果不夠則加電解液至上述位置;

c.檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡,否則應修復處理或更換,并涂上黃油。

d.對蓄電池的充放電應做好《酸性電池組充(放)電記錄》。

（4）皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運行100小時進行一次。

a.檢查每條皮帶,發(fā)現(xiàn)有損壞或失效的,應及時更換;

b.在皮帶中段加40N壓力,皮帶應能按下12mm左右,太松太緊都應進行調整。

（5）散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進行一次。

a.外部清潔:

用熱水(加入清潔劑)噴洗,方法是從散熱器前面向風扇方向噴(如從反方向噴射只會把污物逼進中心位置),使用此方法時,要用膠布擋住柴油發(fā)電機;如果上述方法不能清除頑固的沉積物,則應把散熱器拆下浸在熱的堿水中約20分鐘,然后用熱水清洗。

b.內部除垢:

把水從散熱器中排干,然后把散熱器與管子相連的地方拆開并封口;向散熱器倒入45度的4%的酸溶液,過15分鐘后排干酸溶液,檢查散熱器;如果仍有水垢，則用8%的酸溶液再洗一次;除垢后用3%的堿溶液中和兩次,然后再用清水沖洗三次以上;所有工作完成后,檢查散熱器是否漏水,如果漏水則申請外委修補;如果不漏水則重新裝回,散熱器裝回后應重新灌滿清水并加入防銹劑。

（6）潤滑機油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進行一次。

a.啟動柴油發(fā)電機,讓其運行15分鐘;

b.當柴油機高熱時,從油底殼螺塞排出機油,排完后用110NM(用扭力扳手)旋緊螺栓,然后再向油底殼加同型號新的與機內相同的機油,渦輪增壓器內也應加添相同型號機油;

c.拆除兩個粗機油濾清器,換兩個新的機油濾清器,新濾清器內應注滿新鮮的與機內型號相同的機油(粗機油濾清器從代理商處購得);

d.更換精濾清器濾芯后,添加新的與機內型號相同的機油。

（7） 柴油濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行200小時應進行一次拆除柴油濾清器,換上新的濾清器,并加滿新的干凈柴油,然后裝回。

（8）充電發(fā)電機和啟動電機的維修保養(yǎng)周期為每運行600小時進行一次。

a.清洗各機件、軸承,吹干后加注新的潤滑油;

b.清潔碳刷,如果碳刷磨損厚度超過新裝時的1/2則應及時更換;

c.檢查傳動裝置是否靈活,電機齒輪磨損情況,如果齒輪磨損嚴重則應申請外委維修。

（9）發(fā)電機控制屏維修保養(yǎng)周期為每半年進行一次。用壓縮空氣清除里面的灰塵,擰緊各接線頭,對于生銹或過熱的接線頭應進行處理并擰緊。

(10)對于柴油發(fā)電機未列入外委維修保養(yǎng)單位范圍的拆機維修或調整應由主管工程師填寫《設備對外委托維修申請單》,經部門經理審核、公司領導批準后,由外委單位完成。

(11)對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應由主管工程師盡快補充至計劃中。對于突發(fā)性的柴油發(fā)電機故障,經部門經理口頭批準后,先組織解決,而后填寫《質量問題處理檔案》上報公司領導。

(12) 對于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應清晰、完整、規(guī)范地記錄在《設備設施維修保養(yǎng)記錄表》內,對柴油發(fā)電機本體的維修保養(yǎng)須填寫《柴油發(fā)電機保養(yǎng)記錄表》。

(13) 對柴油發(fā)電機進行大中修,或對主要零部件進行更換時,應將維修或更換情況記錄在《設備大中修及零部件更換記錄》表中。所有的記錄根據(jù)實際情況定期由系統(tǒng)工程師整理好交部門資料室存檔,長期保存。

二）低壓配電柜控制柜保養(yǎng)

1、目的：

確保低壓配電柜和各設備控制柜的正常安全運行。

2、范圍：

適合低壓配電室配電柜，各設備的控制柜視具體情況參照有關條款執(zhí)行。

3、職責：

工程主管負責保養(yǎng)計劃的制定報部門經理審核并組織實施，并在最短的停電時間內完成保養(yǎng)工作。

4、內容：

1) 準備工作：

A. 在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時間。

B. 停電前做好一切準備工作，特別是工具的準備應齊全；辦理好工作票、操作票手續(xù)。

C. 由工程主管負責統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作的人員思想一致，行動統(tǒng)一，分工協(xié)作合理，以便高效率完成工作。

2) 保養(yǎng)程序：

A. 實行分段保養(yǎng)，先保養(yǎng)護衛(wèi)負荷段。

B. 停護衛(wèi)負荷電，其余負荷照常供市電。斷開供護衛(wèi)負荷市電的空氣開關，斷開發(fā)電機空氣開關，把發(fā)電機選擇開關置于“停止”位置，擠開蓄電池正、負極線，掛標示牌，以防發(fā)電機發(fā)送電。

C. 檢查母線接頭處有無變形，有無放電變黑痕跡，緊固聯(lián)接螺拴，螺接若有生銹應予更換，確保接頭連接緊密。檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。

D. 用手柄把總空氣開關從配電柜中搖出，檢查主觸點是否有燒溶痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲、保潔柜內灰塵，試驗機械的合閘、分閘情況。

E. 把各分開關柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子。檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機構的靈活可靠性，緊固空氣開關進出線，保潔開關柜內和配電柜后面引出線處的灰塵。

F. 保養(yǎng)電容柜時，應先斷開電容器總開關，用直徑2.5mm2以上的導線把電容器逐個對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無脹肚現(xiàn)象，并用吸塵器保潔柜內灰塵。

G. 高壓負荷段保養(yǎng)完畢，可起動發(fā)電機對其供電、停電保養(yǎng)其余母線段。

H. 逐級斷開低壓側空氣開關，然后斷開供變壓器電的高壓側真空斷路器，合上接地開關，懸掛“禁止合閘，有人工作”標示脾。

L. 按C、D、B、F項所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側接地開關，合上真空斷路器，觀察變壓器投入運行無誤后，向低壓配電柜逐級送電，并把護衛(wèi)負荷由發(fā)電機供電轉為市電供電。

5、安全注意事項：

1)停電后應驗電。

2)在分段保養(yǎng)配電矩時，帶電和不帶電配電柜交界處應裝設隔離裝置。

3)操作高壓側真空斷路器時，應穿絕緣靴，戴絕緣手套，并有專人監(jiān)護。

4)保養(yǎng)電容器柜時，在電容器對地放電之前，嚴禁觸摸。

5)保養(yǎng)完畢送電前，應先清點人數(shù)檢查有無工具遺留在配電柜內，并拆除所有安全裝置后方可送電。

6、相關文件及記錄：

1) 檢修工作票

2) 配電柜、控制柜年保養(yǎng)記錄

3) 設備維修記錄

三)變壓器保養(yǎng)（干式）

1、目的：

確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。

2、職責：

1)負責園區(qū)干式變壓器保養(yǎng)，驗收接管后委托有資質專業(yè)的維保單位每年進行保養(yǎng)一次。

2) 操作人員必須具有高壓進網(wǎng)作業(yè)證。

3、內容：

1) 先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。

A. 用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側接地開關，合上高壓側真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。

B. 逐級把負荷轉移到備用變壓器。

C. 斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側真空斷路器，合上接地開關，上鎖，掛標示牌。

D. 用手柄搖出待保養(yǎng)變壓器低壓側總空氣開關，防止反送電。

2) 檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減小變壓器運行時外罩受振動而產生的噪音。

3) 檢查變壓器高低壓例與電線或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接螺絲，螺絲生銹應予更換。

4) 緊固電壓調節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。

5) 檢查冷卻風機是否有異常，緊固風機電控箱內電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。

6) 用吸塵器保潔變壓器內外的灰塵。

7) 檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。

8) 斷開高壓例接地開關，用2500V搖表搖測變壓器一次側、二次側的電纜帶繞組對地之間的絕緣電阻，一次側絕緣電阻不低于300兆歐，二次側絕緣電阻不低于10兆歐。

9) 檢查變壓器內有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。

10) 合上高壓側真空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側總空氣開關搖入，并轉移部分負荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況。

11) 做好保養(yǎng)記錄。

4、安全注意事項：

1) 操作高壓開關應穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。

2) 搖測絕緣電組必須由兩人進行。

5、相關文件：

干式變壓器保養(yǎng)記錄。

四）水泵定期保養(yǎng)

1、目的：

確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態(tài)。

2、適用范圍：

所有園區(qū)安裝的生活水泵，消防泵，噴淋泵，補壓泵，排污泵，潛水泵、空調水泵。

3、職責：

工程主管負責保養(yǎng)計劃的制定報部門經理審核并組織實施。

4、內容：

1) 消防水泵、噴淋泵、補壓泵每兩月進行一次試運行，運行時間3 — 10分鐘，消防泵起動時在管網(wǎng)頂部試消火拴出口噴水射程達6M以上；每年進行一次全面保養(yǎng)。

2) 排污泵，潛水泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。

3) 水泵保養(yǎng)時應把將泵體相連的5米范圍內的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。

4) 泵體的保養(yǎng)：

A. 檢查泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清楚、外觀整潔、油漆完好。

B. 補充潤滑油，若油質變色，有雜質應予更換。

C. 檢查盤根密封情況，盤根不宜過緊，漏水以5-10克/分鐘為宜，

若有不正常漏水應增加或更換石棉繩填料。

D. 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應予更換。

F. 緊固機座螺絲并做防銹處理。

G. 生活水泵和空調水泵因運轉頻繁，每年應對泵體進行一次大修。

5) 電機的保養(yǎng)：

A. 外觀檢查應整潔，銘牌完好，接地線連接良好。

B. 拆開電機接線盒內的導線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相與相、相對地間的絕緣電阻值應不低于0．5兆歐。

C. 安裝電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密。

6) 相關閥門、管道及附件的保養(yǎng)：

A. 各個閥門的開關應靈活可靠，內外無滲漏，閘閥閥桿應定期加注潤滑油。

B. 單向閥動作應靈活，閥體內外無漏水。

C. 壓力表指示準確，表盤清晰。

D. 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應完整無脫落。

F. 點動判斷水泵轉向是否正確，若有誤應予更正。

7) 控制柜的保養(yǎng)：

A. 斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。

B. 檢查柜內空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。

C. 保潔控制柜內外灰塵。

D. 合上總電源，檢查電源指示應正常。

8) 保養(yǎng)完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。

9) 觀察水泵運轉應平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。

5、相關文件及記錄：

水泵及電機半年保養(yǎng)記錄。

五）風機的保養(yǎng)

1、目的：

確保風機手動、自動能正常起動和運轉。

2、范圍：

每年對園區(qū)所有風機進行一次全面保養(yǎng)，同時對風機控制柜、風閥、電氣控制回路等一同保養(yǎng)。

3、內容：

1) 保養(yǎng)前應先斷開風機主電源，并掛上標示牌。

2)手搖轉動風輪，觀察轉動情況，調節(jié)好皮帶

3)的松緊度，檢查聯(lián)軸器間隙和對中度。

4) 檢查各結合面的墊片和密封填料，必要時應予更換。

5) 保潔風葉、機殼外部及電機外表面。

6) 向各轉動部位加潤滑油，調節(jié)風閥傳動機構，動作靈活可靠。

7) 檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。

8) 檢查風機控制柜內各種電器是否完好，緊固各接線端子。

9) 檢查風閥傳動機構是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。

10) 合上風機主電源，檢查電源指示應正常。

11) 開機試驗連續(xù)運轉半小時，觀察各儀表、指示燈指示應正常，運轉時應無異樣聲音。

4、相關文件及記錄：

風機年保養(yǎng)記錄。

六）火災報警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)

1、目的：

確保火災報警控制系統(tǒng)運行在良好狀態(tài)，能及時準確地報警。

2、內容：

2.1周檢(對火災報警主控屏進行自檢功能檢查)。

1) 按自檢鍵，讓主控屏進行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結果打印出來。

2) 按消聲鍵，消除聲音。

3) 按復位鍵，使主控屏恢復到正常狀態(tài)。

4）將檢測情況記錄在值班記錄表中。

2.2月檢：

1) 測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進行備用電源的自檢試驗。

2) 檢查樓層井道內的分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內外線路有無缺損和故障隱患。

3) 對消防中心集控柜進行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導線編號是否完整清晰。

4) 因受環(huán)境影響而導致煙感器、溫感器臟污應及時保潔。

2.3年檢：

1) 逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行保潔，并對電線接頭進行緊固。

2) 對每個樓層井道內的分線箱，進行開箱清掃，并對箱內外導線進行緊固。

3) 噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。

3、相關文件及記錄：

1) 消防中心值班記錄；

2) 消防設施月保養(yǎng)記錄；

3) 消防設備年保養(yǎng)記錄。

七）自動噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

1、每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無故障態(tài)。

2、每月檢查一次警鈴是否正常，

報警閥啟動是否靈活。打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應自動開啟，延遲器延遲5—90秒后，水力警鈴應發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。

3、每月應對噴頭進行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應及時更換。

4、每月檢查系統(tǒng)控制閥門使處于開啟狀態(tài)，若有破壞或損壞應及時修理更換，保證控制閥門不被誤關閉。

5、每兩個月應對系統(tǒng)進行一次綜合試驗，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。

1）觀察閥門開啟性能和密封性能，如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不暢通或密封不嚴，應將供水閘閥關閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。

2）查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應明顯下降，若明顯下降，應檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警，應檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕。

3）觀察系統(tǒng)中水流指示器，壓力開關，報警控制器各部件的聯(lián)動性能，應能及時報警。

6、當系統(tǒng)因試驗或因火災啟動后，應在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復到正常工作狀態(tài)。

八）煙、溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)

1、目的：

確保煙、溫感系統(tǒng)始終運行在良好狀態(tài)下，在火警情況下能及時準確地報警。

2、內容：

1) 日常情況下，主控屏自檢時若發(fā)出煙感報警信號，消防中心值班人員應迅速通知工程維修人員、巡邏護衛(wèi)趕赴現(xiàn)場檢查報警原因，若為誤報警，由消防專職人員對接收報警信號的煙感作出保潔和復位處理。

2) 每月抽取總煙感數(shù)的5％，用燃著的香煙等煙源使煙感報警，試驗煙感的靈敏度，應該全部合格，若其中有一個不合格，則應另外抽取總數(shù)的1O％試驗，直至全部合格為止。

3) 對檢查出的不合格品進行及時修復或更換。

4) 對有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應及時作特別檢查。

5) 溫感的保養(yǎng)方法參照煙感進行，試驗報警靈敏度時用熱源加溫使其報警。

九）空調設備的保養(yǎng)

1.目的:

確保系統(tǒng)安全正常地工作，保障空調設備具有良好的性能。

2、內容:

2．1月保養(yǎng):

1) 水系統(tǒng)的保養(yǎng):

A.檢查風冷機組是否清潔；

B.清洗冷卻水管上的過濾器;

C.在冷卻水系統(tǒng)中加入緩蝕劑。

D.檢查水箱補水浮球閥是否正常。

E.檢查系統(tǒng)閥門有無滲漏，清潔系統(tǒng)設備的表面。

2) 盤管風機的保養(yǎng):

清潔過濾網(wǎng)、風機傳動部位注油，檢查電磁閥和溫控開關。

3) 水泵保養(yǎng):見水泵定期保養(yǎng)。

2.2 半年保養(yǎng):

1) 主機保養(yǎng):

主機由外委廠家維修單位每半年全面保養(yǎng)一次。機電安裝維修部空調工檢查合格后在保養(yǎng)記錄上簽字。

2) 副機的保養(yǎng):

A. 冷凍泵、冷卻水泵保養(yǎng)見《水泵的定期保養(yǎng)》。

B. 控制柜保養(yǎng)見《低壓配電柜、控制柜保養(yǎng)》。

C. 電動閥開啟與關閉性能、電器元件檢查。

3) 管道系統(tǒng):

A. 閥門漏水檢修，保溫層修補。

B. 冷卻水管道加藥除垢、除水藻。

C. 冷凍水管道加藥除水垢。

4)溫度控制面板及集中管理遙控器的檢查

A.運行模式的檢查

B.電路系統(tǒng)運行狀況是否正常

C.各傳感器的檢測

D.控制系統(tǒng)各種開關的檢測

E.保護系統(tǒng)的檢測

F.顯示參數(shù)與實際參數(shù)的檢測。

六、機電設備操作規(guī)程

一）柴油發(fā)電機組操作規(guī)程1.0目的

規(guī)范操作程序，保持設備良好狀態(tài)，確保應急發(fā)電正常。

2.0范圍

適用于物業(yè)柴油發(fā)電機組的運行管理。

3.0職責

3.1工程維修部值班人員負責柴油發(fā)電機運行時安全、規(guī)范操作設備。

3.2工程維修部主管負責上述工作的綜合管理指導及監(jiān)督；

3.3工程部經理負責對上述工作的檢查監(jiān)督。

4.0工作程序：

4.1柴油發(fā)電機的操作

4.1.1使用前應檢查發(fā)電機各部位，控制箱之間連線是否受潮、松動、電流、電壓表及調壓表是否有損壞現(xiàn)象，若有應立即更換。

4.1.2起動前應檢查柴油機的冷卻水、燃油、機油液位。檢查油底殼和噴油泵內機油面，冷卻水是否到達上水室頂面，各部位均不應有滲漏現(xiàn)象，連續(xù)開機時應每隔4小時檢查機油液位情況。

4.1.3當柴油機起動運轉時，檢查連軸節(jié)，并觀察發(fā)電機工作聲音是否正常。

4.1.4起動后應觀察轉速、電壓、油壓是否正常，如15秒內仍不正常，應停機檢查，機組運動時請勿加注柴油，日用柴油箱油溫必須控制在50℃以下。

4.1.5發(fā)電機正常發(fā)電后，要根據(jù)用電情況進行送配電，送電時要和各用電部門聯(lián)系好，把各處開關檢查好后方可送電，嚴禁將發(fā)電機發(fā)出的電外送到高壓線路上造成事故。

4.1.6當柴油機進入正常運轉時，檢查輸出電壓、電流和頻率并進行調整，隨時檢查發(fā)電機和輸出控制箱及各電器元件的工作狀態(tài)，使之達到工作要求。

4.1.7發(fā)電機禁止超負荷使用，嚴禁機組在低負載（小于30%負載）運轉超過30分鐘；備用機組至少每月空載運轉一次，時間為15分鐘左右；并且每年應大負載（80%負載以上）至少運轉2到4小時。

4.1.8柴油發(fā)電機組停機前，首先應切斷各用電器的載荷，并讓柴油機逐步降速，然后空載運轉1至5分鐘后才停機，以降低機組機油和冷卻液溫度，非遇緊急情況下，不要按下“急?！卑粹o停機。

4.1.9操作人員應經常擦拭柴油發(fā)電機組表面上的污物、塵土，發(fā)現(xiàn)漏氣、漏油、漏水、螺絲松動及其他故障，應按要求停機，自行能處理的自行處理，處理不了的請專業(yè)人員修理。

4.1.10為保證應急啟動，發(fā)電機組已安裝蓄電池充電設備，應保證充電線路工作正常，同時應至少每兩周檢查電池電解液位，當發(fā)現(xiàn)不足時應及時添加，并檢查電池線的連接是否牢固，電池正負極嚴禁接反，電壓應保持在24V-27V之間。機組運轉中，嚴禁拆下電池，否則會損壞發(fā)電機。

4.1.11發(fā)電機房內嚴禁明火并禁止吸煙，并且配備滅火器以及沙箱。

4.2.柴油發(fā)電機組維護操作

4.2.1.機組在首次使用運行50小時后，應及時檢查或更換機油及機油濾清器，機組每運轉250至300小時或每一年必須更換機油，同時更換機油濾清器。使用環(huán)境惡劣情況下機油更換時間應根據(jù)具體使用情況來確定。

4.2.2.必須按國家標準選用合適的優(yōu)質柴油，安裝有油水分離器的機組，每使用24小時應該定期排水及清洗或更換濾芯。

4.2.3.定期清洗日用柴油箱，清除油箱中的油渣、水分。

4.2.4發(fā)動機的柴油濾清器、機油濾清器和空氣濾清器等嚴禁清洗后重復使用。需選擇純正的發(fā)動機濾清器及零部件。

二）低壓配電操作規(guī)程1.0目的

規(guī)范操作程序，保持設備良好狀態(tài)，確保備用電源供應正常。

2.0范圍

適用于物業(yè)低壓配電設備、變壓器及附屬設備的運行管理。

3.0職責

3.1工程維修部值班人員負責供配電設備運行時安全、規(guī)范操作設備。

3.2工程維修部主管負責上述工作的綜合管理指導及監(jiān)督；

3.3工程部經理負責對上述工作的檢查監(jiān)督。

4.0工作程序：

4.1供電操作

4.1.1單臺變壓器供電操作

4.1.1.1將發(fā)電機房的送電開關置于合閘“ON”位置。

4.1.1.2將市電、發(fā)電轉換開關都置于合閘“ON”或“自動”位置。

4.1.1.3 接通高壓環(huán)網(wǎng)柜相應開關，為1#（或2號）變壓器送電。

4.1.1.4將1#（或2#）變壓器受電柜的總開關合閘，合閘指示燈亮，電源分別向各低壓配電柜和“聯(lián)絡”柜處送電。

4.1.2兩臺變壓器供電操作

4.1.2.1斷開低壓柜各負荷開關。

4.1.2.2將 “聯(lián)絡”開關斷開，市電、發(fā)電轉換開關置于“ON”或“自動”位置。

4.1.2.3根據(jù)市高壓環(huán)網(wǎng)柜操作規(guī)程給1#、2#變壓器送電，兩組受電柜分閘指示燈亮。

4.1.2.4按低壓受電柜合閘按鈕，合閘指示燈亮。分別向各低壓配電柜送電。

4.1.2.5合上各低壓柜負荷開關，將開關置于“ON”合閘燈亮，置于“OFF”指示燈滅。

4.2.運行操作

4.2.1.停、送電除應急情況外。必須先與有關部門聯(lián)系，不得隨意操作。

4.2.2.電器設備倒閘操作必須嚴格遵守配電設備操作規(guī)程，確保人和設備安全。

4.2.3.正常送電必須遵循先高壓后低壓的順序，停電操作按先低壓后高壓的順序，盡量避免大負荷狀態(tài)送電。

4.2. 4若配電柜停送電采用安全型自動停送控制系統(tǒng)時，停電時，按脫扣按鈕。此時，脫扣指示燈亮，合閘指示紅燈滅。供電局停電時，自動脫扣，來電需送電時， 按合閘按鈕，此時合閘指示燈亮，脫扣指示燈滅，一般各樓自動斷路器可以不用操作。

4.3維修操作

4.3.1嚴格遵守配電設備維修規(guī)程進行設備維修保養(yǎng)，注意安全。

4.3.2維修必須有2人或以上陪同協(xié)助執(zhí)行，不得單獨進行配電維修操作。

4.3.3維修電路必須懸掛“禁止合閘”等操作警告牌。

4.4.意外情況的處理

4.4.1有意外情況發(fā)生時，若事故位置或嚴重性不能確立，立即按脫扣鈕，使整個小區(qū)處于停電狀態(tài)，防止事故擴大發(fā)生。

4.4.2發(fā)生情況明確或不嚴重的事故時，可以斷開相關樓單元配電箱的自動斷路器或配電柜機樓號的自動斷路器，以保證其它正常用電。

4.4.3故障原因不明，不能處理時，須通知供電部門，不得魯莽用電。

4.4.4發(fā)生火災時，應通知有關人員組織滅火，禁止用水滅火或帶電滅火。

三）電梯日常檢查和維護安全操作規(guī)程基本要求

1電梯日常檢查和維護人員必須是身體健康，無妨礙本工種工作疾病的人員擔任。

2電梯日常檢查和維護人員必須經地、市級質量技術監(jiān)督部門安全監(jiān)察機構的安全技術培訓合格后方可上崗。

3電梯日常檢查維護人員作業(yè)時必須穿帶好相應的勞動保護用品。

4電梯在開始進行檢查和維護時，應在電梯每層廳門口設置好醒目的安全警告標志和防護欄。

5負責電梯三角鑰匙的保管和使用，不能將三角鑰匙轉交他人。使用三角鑰匙開啟層門時應看清轎廂是否?？吭诒緦诱尽?/p>

安全作業(yè)規(guī)程

1電梯在作檢查和維護或在試車過程中，不得載客或載貨，禁止非工作人員進入檢查區(qū)域。

2電梯在進行檢查、維護、清潔工作時應把機房內的電源開關斷開，并切斷轎廂內的安全開關。

3電梯在檢查、維護時所用便攜式照明燈具必須采用36伏以下的安全電壓，且應有防護罩。

4在對轎底裝置和底坑進行檢查和維護時，應首先檢查制動器的可靠性，切斷底坑內電梯的安全回路，方可開展工作。底坑、機房、轎頂不得同時作業(yè)。

5電梯維護和檢查時必須設監(jiān)護人。監(jiān)護人員的職責是采取措施保護檢查人員的安全；在緊急情況下切斷電源，呼救；工作完畢后負責清理場地，不準留下工具零件。監(jiān)護人員可由電梯駕駛人員或日常檢查、維護人員擔任，并保持相互呼應。

6在轎頂作業(yè)應合上檢修開關。在轎頂須停車較長時間保養(yǎng)時應斷開轎頂急停開關，嚴禁一腳站在廳門口，一腳站在轎頂或轎內長時間工作。嚴禁開啟廳門探身到井道內或在轎頂探身到另一井道檢查電梯。在轎頂作檢查或維護時電梯只能作檢修運行。

7嚴禁保養(yǎng)人員拉吊井道電纜線，以防止電纜線被拉斷。

8電梯保養(yǎng)注意事項：

（1）非保養(yǎng)人員不得擅自進行作業(yè)，保養(yǎng)時應謹慎小心；

（2）工作完畢后要裝回安全罩及檔板，清理工具、不得留工具在設備內；

（3）離去前拆除加上的臨時線路，電梯檢查正常后方可使用。

9緊急救助措施

（1）當有人員被關在電梯轎廂內時，電梯日常檢查、維護人員應先判斷電梯轎廂所在位置，然后實施緊急救助。營救工作必須要有兩人協(xié)助操作。

（2）電梯在開鎖區(qū)內故障停機，可用三角鑰匙直接打開廳門后營救被困人員。

（3）電梯停在非開鎖區(qū)域時

①因外界停電、電氣安全開關動作造成的停機應在機房實施救助。首先斷開總電源開關，告訴被困人員在轎廂內不要驚慌，不能擅自撥門外逃，然后，一個人用電梯專用工具打開制動器，一個人用盤車手輪根據(jù)就近?？浚p便?？康脑瓌t將電梯慢慢地向上或向下盤車（若出現(xiàn)電梯不能控制的現(xiàn)象應立即使制動復位），至電梯開鎖區(qū)，然后用三角鑰匙打開廳門，營救被困人員。

②因電梯安全鉗動作造成的停機，首先應告訴被困人員在轎廂內不要驚慌，不能擅自撥門外逃，然后斷開電梯的總電源，立刻通知專業(yè)電梯公司維修人員過來盤車放人。

四）水泵房設備操作規(guī)程1.0目的

保證操作的正確性和安全性。

2.0范圍

適用于各類水泵的操作。

3.0職責

工程維修部當值人員負責各類泵的操作。

4.0工作規(guī)程

4.1操作前準備工作。

4.1.1檢查水泵閥門是否開啟及水池的水位情況。

4.1.2合上控制柜電源總開關，將控制柜面板上面的電源自動開關轉至“NO”位置，“合閘”指示燈亮，電源接通。

4.1.3合上各分柜電源開關，面板電源“合閘”指示燈亮，電源接通。

4.2生活泵手動操作

4.2.1將生活泵控制柜面板上面的“自動”、“手動”轉換開關撥至“手動”位置。

4.2.2按生活泵“啟動”按鈕，啟動指示燈，待啟動4～5秒后，運行指示燈亮，泵運行正常，停泵時，按“停止”按鈕，泵停止運行。

4.3生活泵自動操作

4.3.1將生活泵控制柜面板上面的“自動”、“手動”轉換開關撥至“自動”位置，水泵將按設定水位（或壓力）“啟”“?！彼谩?/p>

4.3.2正常狀態(tài)應將控制開關“手動”“自動”撥至“自動”位置。

4.4消火栓泵手動操作

4.4.1將消火栓控制柜面板上面的“2用1備，手動，1用2備”轉換開關撥至“手動”位置。

4.4.2按1消火栓泵起動按鈕，1消防栓泵啟動1消火栓泵起指示燈亮，1泵起動正常，按2消火栓泵起動按鈕，2消火栓泵啟動，2泵起動指示燈亮，2泵起動正常。

4.4.3停泵操作。按1消火栓“停止”按鈕，1消火栓泵停止，1停泵指示燈亮。按2消火栓泵“停止”按鈕，2消火栓泵停止，2停泵指示燈亮。

4.5消火栓泵自動操作

4.5.1將消火栓泵控制柜面板上面的“2用 1備，手動，1用 2備”開關撥至“2用 1備或1用 2備”位置，消火栓泵將按設定程序工作。

4.5.2正常情況控制開關撥至自動位置。

4.6噴淋泵手動操作

4.6.1將噴淋泵控制柜面板上面的“2用1備，手動，1用2備”撥至“手動”位置。

4.6.2按1噴淋泵起動按鈕，1噴淋泵起動，按2噴淋泵起動按鈕，2噴淋泵起動。

4.6.3停泵操作。按1噴淋泵停機按鈕，1噴淋泵停機，按2噴淋泵停機按鈕，2噴淋泵停機。

4.7噴淋泵自動操作

4.7.1將噴淋泵控制柜面板上面的“2用1備，手動，1用2備”開關撥至2用1備或1用2備位置，噴淋泵將按設定程序工作。

4.7.2正常情況控制開關應撥至“自動”位置。

5.0支持性記錄

5.1《水泵運行記錄》

五）進入有限空間作業(yè)安全管理制度（試行）

　 第一章 總 則

　 　第一條 為了確保進入有限空間人員的人身安全和健康，特制定本制度。

　　 第二條 安全處負責對本制度的執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查。

第二章 管理內容

　 第三條 進入有限空間作業(yè)，必須辦理《進入有限空間作業(yè)許可證》，辦理程序為：

　　（一）進入有限空間作業(yè)的施工單位提出申請，由安全管理人員負責辦理《進入有限空間作業(yè)許可證》；

　?。ǘ┞鋵嵾M入有限空間的安全防護措施，確認安全措施和有限空間內氧氣、可燃氣體、有毒有害氣體濃度的檢驗結果；

　?。ㄈ┲概杀O(jiān)護人員，監(jiān)護人員與作業(yè)部門共同檢查監(jiān)護措施、防護設施及應急報警、通訊、營救等設施，確認合格后簽字認可；

　　（四）安全管理負責人在對上述內容全面復查無誤后，報廠生產辦審批后，方可進入作業(yè)。

　 第四條 進入有限空間作業(yè)的綜合安全技術措施

　　（一）作業(yè)前，應指定專人對監(jiān)護人和作業(yè)人員進行安全教育，包括作業(yè)空間的結構和相關介質等方面的知識，作業(yè)中可能遇到的意外和處理、救護方法等；

　　（二）切實做好作業(yè)空間的工藝處理，所有與作業(yè)點相連的管道、閥門必須加盲板斷開，并對設備進行吹掃、蒸煮、置換，不得以關閉閥門或水封來代替盲板，盲板應掛牌標示；

　?。ㄈ┻M入帶有攪拌器等轉動部件的有限空間內作業(yè)，電源的有效切斷可采取取下電源保險絲或將電源開關拉下后上鎖等措施，并加警示牌，設專人監(jiān)護；

　?。ㄋ模┻M入有限空間前30分鐘應取樣，嚴格控制可燃氣體、有毒氣體濃度及含氧量在安全指標范圍內，分析合格后才允許進入設備內作業(yè)。有毒有害氣體含量不得超過GBZ1-2002工業(yè)企業(yè)設計衛(wèi)生標準規(guī)定的最高容許濃度，氧含量應為19.5%-23.5%。如在設備內作業(yè)時間長，至少每隔2小時分析一次，如發(fā)現(xiàn)超標，應立即停止作業(yè)，迅速撤出人員；

　?。ㄎ澹┤臃治鲆写硇浴⑷嫘?，有限空間容積較大時要對上、中、下各部位取樣分析；

　?。┻M入有限空間作業(yè)，必須遵守動火、臨時用電、高處作業(yè)等有關安全規(guī)定，《進入有限空間作業(yè)許可證》不能代替上述各作業(yè)票，所涉及的其他作業(yè)要按有關規(guī)定執(zhí)行；

　　（七）有限空間作業(yè)出入口內外不得有障礙物，應保證其暢通無阻，以便人員出入和搶救疏散；

（八）進入有限空間作業(yè)一般不得使用卷揚機、吊車等運送作業(yè)人員，特殊情況需經生產辦批準；

　　（九）進入有限空間作業(yè)應有足夠的照明，設備內照明電壓應不大于36V。在潮濕或狹小容器內作業(yè)應小于12V，所有燈具及電動工具必須符合防潮、返防爆等安全要求；

　　（十）作業(yè)現(xiàn)場要配備一定數(shù)量符合規(guī)定的應急救護器具和滅火器材；

　　（十一）作業(yè)人員進入有限空間前，應首先擬定和掌握緊急情況時的外出路線、方法，有限空間內人員應安排輪換作業(yè)或休息；

　?。ㄊ┯邢蘅臻g作業(yè)可采用自然通風，必要時可再采取強制通風的方法（嚴禁向有限空間內通氧氣或富氧空氣）；

　?。ㄊ﹄S時產生有害氣體或進行內防腐作業(yè)的場所應采取可靠措施，作業(yè)人員要佩戴安全可靠的防護面具，由安全人員親自監(jiān)護，并進行定時監(jiān)測；

　　（十四）發(fā)生中毒、窒息的緊急情況時，搶救人員必須佩帶氧氣呼吸器進入作業(yè)空間，并至少留一人在外做監(jiān)護和聯(lián)絡工作；

　?。ㄊ澹┰跈z修作業(yè)條件發(fā)生變化，并有可能危及作業(yè)人員安全時，必須立即撤出；若需要繼續(xù)作業(yè)，必須重新辦理進入設備內作業(yè)審批手續(xù)；

　　（十六）作業(yè)完工后，經檢修人、監(jiān)護人與車間負責人共同檢查設備內部，確認設備內無人員和工具、雜物后，方可封閉設備孔。

第五條 進入有限空間前應做一次全面檢查，凡是取樣分析不合格、無安全措施、安全措施未全面落實和工具行燈等不符合規(guī)定要求的，均不準進入內部作業(yè)。

　 第六條 進入有限空間內進行檢修作業(yè)，應打開設備的所有手孔、人孔、風門、煙門，保持設內空氣流通，必要時可向設備內通風；對于通風不良、容積較小的設備，作業(yè)人員要進行間歇作業(yè)不準強行連續(xù)作業(yè)。

　 第七條 進入罐、容器、塔、井內作業(yè)時，應按作業(yè)點的高度或深度搭設安全梯或配備救護繩索為應急救離使用，在作業(yè)中嚴禁向外投擲材料，以保證作業(yè)安全。

　 第八條 進入含有有毒有害物質的有限空間內作業(yè)時，要按要求戴好個人防護用具。

　 第九條 進入有限空間內作業(yè)的人員應清理衣兜，禁止攜帶與作業(yè)無關的物品，所帶入的工具、配件等必須登記清楚，作業(yè)結束后應一一清點，防止遺留在設備內部。

　 第十條 在清理設備容器內的可燃物料殘渣、沉淀物時，必須使用不產生火花的工具，嚴禁使用鐵器敲擊碰撞且不準穿戴化纖織物。

　 第十一條 作業(yè)中斷時間在150分鐘以上或作業(yè)條件發(fā)生改變，需繼續(xù)進入內部作業(yè)時，應重新辦理作業(yè)票，作業(yè)者要嚴格按照作業(yè)票規(guī)定的時間進入內部作業(yè)。

　 第十二條 作業(yè)完成后，作業(yè)人員和現(xiàn)場監(jiān)護人員必須共同對設備容器內外進行檢查，雙方確認無問題，且均在作業(yè)票上簽字后，方可封閉人孔。

七、工程人員服務意識培訓1、及時掌握并排除設備故障

工程部當班員工在接到故障投訴后應該在10分鐘之內到達現(xiàn)場，屬一般故障應該立即排除，復雜的故障應立即向領導匯報，由領導組織力量排除。在現(xiàn)實中許多企業(yè)有意見并不是因為設備有了故障，而是因為有了故障得不到及時解決。故障總是難免的，但是有了故障無處投訴或投訴多次仍不能解決，這就會使企業(yè)感到難以忍受。

2、正確處理復雜故障所謂復雜故障，是指難以馬上解決的設備問題。物業(yè)公司應該分別情況，予以正確的處理。

(1)第一種是設備比較復雜，一次或多次修復仍達不到原來狀況。在這種情況下，物業(yè)公司應該花大力氣認真修復，不厭其煩，使企業(yè)滿意。

(2)第二種是設備本身的工作參數(shù)達不到設計標準，一般是產品質量有問題。對這種情況，物業(yè)公司應向企業(yè)說明實情，表示歉意，并表示將盡快與生產廠家聯(lián)系，解決問題。

(3)第三種是設備運轉正常，達到了設計標準，卻達不到企業(yè)的要求。這種情況最難處理，如空調運轉正常，某位企業(yè)卻偏偏說冷或熱，進行投訴，當班員工急匆匆趕到現(xiàn)場卻發(fā)現(xiàn)一切正常，這時候員工往往會帶點情緒，容易給雙方造成不愉快。物業(yè)公司應教育員工，遇到這種情況應保持規(guī)范的禮貌服務，進行友好的解釋，切忌用生硬的口氣回答，如"沒有辦法"、"就是這樣"等。

3、遵守上門維修服務規(guī)范企業(yè)的每間房間都有設備，如果設備壞了，一般都要上門進行維修，員工應按照服務規(guī)范上門維修。上門維修不僅有技術的要求，而且有禮儀禮貌、勞動紀律等多方面的要求，弄不好會引起用戶的反感，造成不好的影響。因此，凡上門維修的員工必須有較強的服務意識，要將上門維修的全過程作為體現(xiàn)自己技術水平和服務水準的過程。上門維修服務的規(guī)范要求是:

(1)敲門。

有門鈴時，輕按門鈴，按鈴時間不要過長，無人應答再次按鈴，按鈴時間加長。沒有門鈴時，則輕叩門三響，無人應答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強。若無人應答，等候十分鐘。若主人仍未返回，填寫歉意信留言欄，塞入用戶門內。

(2)介紹。

主人聞聲開門或在門內詢問時，首先自我介紹:"對不起，打攪了，我是物業(yè)管理公司維修員╳╳╳，前來為您服務。"

(3)致歉。

雙手遞交歉意信，誠懇地說"對不起，╳╳設備出了故障，給您添麻煩了。"

(4)進門。

如進入企業(yè)十分整潔的辦公室，員工應穿好自備鞋套，經主人許可后進門服務。在特殊情況下，經企業(yè)許可，進門可以不必套鞋套。進入室內步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在企業(yè)選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。(5)維修。

維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實在無法避免時，應事先向企業(yè)打招呼，并說一聲"非常對不起"。(6)整理。

修理完畢，用自備專用擦機布將設備擦拭干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物收拾干凈，如地面受污染，應負責打掃干凈。

(7)試用。

當著主人的面試用設備，證實設備恢復正常運轉，并請主人驗收。

(8)講解。

向用戶講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識，并告訴主人正確使用設備的注意事項。

(9)收費。

按規(guī)定標準收費。

(10)填單。

如實填寫維修服務工作單，并請用戶對修理質量、服務態(tài)度與行為進行主人并簽名。(11)辭別。

向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應離開地面一定距離，至門口時，應轉身面對企業(yè)人員說"今后有問題，請隨時聯(lián)系，再見。"(12)整個工作期間不得收受企業(yè)人員送的物品，也不能借用企業(yè)的工具、抹布等。5、電話通訊服務

電話通訊是物業(yè)公司對外服務的一個"窗口"，其服務質量的優(yōu)劣，將直接影響到物業(yè)公司的聲譽。規(guī)范、優(yōu)質的服務可以給業(yè)主或使用人帶來身心的愉悅和工作、生活上的便利。物業(yè)公司應按接聽電話的工作規(guī)范 做到電話通訊服務的達標和創(chuàng)優(yōu)。接聽電話最基本的工作規(guī)范是:鈴響三聲，必有應答;禮貌接聽，用語規(guī)范。物業(yè)服務公司的全體員工都應該按照規(guī)范要求進行操作。