投標文件一 投標綜合說明書

湖北出版文化城：

1、根據(jù)已收到的招標編號為物招審字（ ）第（ ）號的

物業(yè)的招標文件，遵照《湖北省物業(yè)管理招標投標管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標函摘要表中的總投標價，承擔上述物業(yè)的全部管理工作。

2、一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標函摘要表中承諾的期限和招標文件中對承包其限的要求如期按質(zhì)提供服務。

3、一旦我方中標，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達到我方所遞交的標函摘要表中承諾的質(zhì)量等級。

4、一旦我方中標，我方保證按投標文件中的物業(yè)管理班子及管理組織設計組織管理工作。如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。

5、我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標有可能中標，我方將受此約束。

6、我方同意招標文件中各條款，并按規(guī)定交納保證金貳萬元。若我方違約，則扣除所交納的全部保證金。

7、除非另外達成協(xié)議并生效，招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要，中標通知書和本投標文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。

投標單位： （印鑒）

法定代表人或委托代理人： （蓋章、簽字）

日期： 年 月 日

投標文件二 企業(yè)法人地位及法定代表人證明

一、法定代表人證明

法定代表人資格證明書

單位名稱：***物業(yè)管理公司

地址：湖北省武漢市***號

姓名：*** 性別: 年齡： 民族：漢

職務:總經(jīng)理 技術(shù)職稱： 身份證號碼：

***系湖北**物業(yè)管理公司的法定代表人。負責為湖北文化出版城提供物業(yè)管理服務，簽署上述物業(yè)的投標文件，進行合同談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務。

特此證明。

投標單位： （蓋章）

上級主管部門： （蓋章）

日期： 年 月 日

日期： 年 月 日

二、營業(yè)執(zhí)照（見附表）

三、資質(zhì)證書（見附表）

四、法人代碼證書（見附表）

投標文件三 **物業(yè)管理公司簡介

投標文件四 物業(yè)管理專案小組配備

一、本物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗和較強指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子?？傌撠熑耍椖拷?jīng)理）和各及負責人（部門人員）配置見表6.1。

表6.1 項目經(jīng)理及部門人員配置表

管理部門人數(shù)：

領(lǐng)導層

職能部門

職 責

二、物業(yè)管理專案小組主要成員簡介：

投標文件五 對合同意向的承諾

一、承包方式：

二、服務價款的計算方式：

1、各項服務的工作量依照物業(yè)設計圖紙及行業(yè)常規(guī)計算；

2、普通服務單價依照國家服務行業(yè)統(tǒng)一收費標準計算；

3、物定服務單價參照國家類似服務統(tǒng)一收費標準，并適當浮動予以確定；

4、設備的購置租賃價及材料價格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

5、管理期間，凡遇有關(guān)政策性調(diào)整，按政策性調(diào)整規(guī)定執(zhí)行。

三、在計算服務費用總成本的基礎上，乘以我方投標承諾的優(yōu)惠百分比作為實際收取費用。

四、服務款項收取方式：

物業(yè)竣工接管時，由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價1%的管理基金。

物業(yè)管理費收取時間為每月一次，下月15日以前交至物業(yè)管理處。

五、材料設備供應方式：

管理所用材料、設備按委托管理合同有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

六、服務質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足。

在合同中制定出對物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿足業(yè)主要求服務的獎勵與不能提供符合業(yè)主要求服務的處罰。

七、為保證服務質(zhì)量所需的技術(shù)升級費和協(xié)調(diào)費，應由物業(yè)管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費。

八、文明管理，確保安全，實現(xiàn)無重大事故。

投標文件六

1、企業(yè)信譽

2、企業(yè)資質(zhì)（見附表）

3、企業(yè)榮譽證書

4、企業(yè)安全生產(chǎn)證明資料（見附表

5、企業(yè)物業(yè)管理服務質(zhì)量證明資料（見附表）

6、近幾年所接管主要物業(yè)的服務質(zhì)量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配務明細表（表6.2）。

表6.2

物業(yè)名稱

市 街 公寓

規(guī)模

建筑面積：

幢數(shù)： 戶數(shù)：

期限

年

服務質(zhì)量評定

優(yōu)良

安全情況

無重大事故

物業(yè)管理專案小組主要成員

項目經(jīng)理：（姓名）

總工程師：（姓名）

總會計師：（姓名）

投標文件七 物業(yè)管理要點

物業(yè)管理服務可以說是一門學問，本公司以小心計算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長期的工作改進和提高，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益和投資潛質(zhì)都能達致極限。這種“投資管理”的哲學，能使業(yè)主充分保障其不動產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，更會使其增值。

湖北出版文化城為高級建筑，其物業(yè)管理重點茲分析如下：

一、大廈管理

大廈需要極為周全的服務，特別是當代的新型高級發(fā)展計劃，還要照顧相當復雜的電動和機械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識和技術(shù)。這些裝備不僅包括升降機和停車場電梯，還包括高技術(shù)的現(xiàn)代化設備，如電腦控制的大數(shù)自動化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設備和通風設備、保安監(jiān)視和控制系統(tǒng)、自動濾水器、火警和其他消防設置，以及后備電力供應設備等。租用戶對這類大樓，特別是出入口堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高。大樓的外墻也必須定期清洗，以保持大樓的外貌美觀。一幢大廈是否能得到完善管理，對該物業(yè)的租金及售價水平有很大影響，同樣對其資本價值也會影響。

二、停車場管理

現(xiàn)今停車場設備的管理多采用先進的自動化管理系統(tǒng)來滿足繁忙的日常運作需要。采用自動化管理，可以減少人為差錯，節(jié)省人力資源，加快車輛流量，從而使物業(yè)管理運作更為順暢，租用戶及訪客利用停車場設備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須做出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務。停車場必須設有閉路電視監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機須與停車場自動化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)接通，以備在緊急時段仍能操作和提供必要的服務。停車場內(nèi)必須裝有足夠的通風系統(tǒng)，供應新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場經(jīng)營管理策略應按照自給自足的原則確定收費標準，以降低管理費，而無須從管理費內(nèi)補貼，這對整幛大樓的出租、出售和營運都有著正面的積極作用。

服務內(nèi)容

依據(jù)湖北出版文化城現(xiàn)時的工程進度及運作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供前期管理服務，待大樓2003年4月23日正式入駐再提供管理運作服務。

一、前期物業(yè)管理服務

前期物業(yè)管理服務的項目包括：

⑴開發(fā)建設期間的管理顧問服務

①提供大樓設施專業(yè)意見；

②提供大樓建材專業(yè)意見；

③預估大樓管理運作成本；

④大樓管理進度檢討；

⑤停車場管理建設。

⑵物業(yè)峻工驗收前的管理顧問服務

①制訂租約條款、管理守則和租用戶手冊；

②員工培訓計劃；

③財務預算。

⑶用戶搬運及裝修期間的管理顧問服務

①移交大樓單位與用戶程序；

②裝修工程及物料運送控制程序；

③保安控制；

④搬運控制；

⑤安全控制。

（一）開發(fā)設計建設期間的管理顧問服務

這項服務將于大樓建筑工期內(nèi)提供給業(yè)主參照。

1、服務的功能

⑴在管理前期能針對性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來的管理問題，使業(yè)主能有時間考慮增減設施。

⑵節(jié)省日后管理設施修改或增加的費用，并可避免影響物業(yè)管理運作。

⑶在租用戶入住前可訂立管理費及其他費用的分攤原則，使日后管理運作能夠順暢。

2、服務內(nèi)容

1）提供大樓圖紙專業(yè)意見

就本大樓的設計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況提出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見及分析。這項工作主要是針對大樓設計在落成后對管理操作的實際運行是否能產(chǎn)生積極作用及其可行性而制訂的。本公司將建議業(yè)主對部分設備的增添預留出空間、如中央監(jiān)控室及相關(guān)設施的預定位置、垃圾處理室的適當位置、停車場的設備需求、車輛日常進出運作的安排、電梯系統(tǒng)運作規(guī)劃、大樓自動化系統(tǒng)及其他各類設施的預留等。

2）提供大樓設施專業(yè)意見

就業(yè)主預定的各項大樓設施提出對將來管理運作的顧問意見，主要從使用者角度出發(fā)選擇設施種類及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見。

大樓設施包括：

①電梯；

②消防設備；

③電氣設備；

④照明設備；

⑤給排水系統(tǒng)、大樓自動化系統(tǒng)；

⑥垃圾處理設備、洗窗機設備；

⑦后備發(fā)電機設備、大樓廣播系統(tǒng)；

⑧停車場管理系統(tǒng)等。

3）提供大樓建材專業(yè)意見

就業(yè)主選定的建筑材料提出對日后管理工作有影響的專業(yè)意見，例如對建材的耐用性、清潔性、質(zhì)量優(yōu)劣的鑒別，判斷材料能否對使用者達到預期效果，以及對管理者能否妥善處理等加以分析。

4）預估大樓管理運作成本

就業(yè)主預定的各項大樓設施及配備，提供初步管理運作收支及人力資源費用預算供業(yè)主參考。

5）大樓管理進度檢討

本公司將針對建筑期內(nèi)的不同情況提供意見，內(nèi)容包括：

⑴分析及評估大樓施工期間的圖紙是否配合先前提出的專業(yè)意見。

⑵當有重大設計修改時，派專業(yè)人員參加會議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)并了解工程進度，以便即時提出專業(yè)意見，使日后的管理運作能夠控制在一定的程序，省卻將來因修改設計而帶來的費用及時間耗費。

⑶就各廠商提供的設施及配備向業(yè)主提供專業(yè)意見，例如該設施日后的保養(yǎng)程序，零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務是否滿意，以及該項設計對管理者是否容易處理等，以此作為業(yè)主及建筑師的參考。

6）停車場管理建議

依據(jù)現(xiàn)在的停車場規(guī)劃提出管理顧問意見，內(nèi)容包括：

⑴現(xiàn)訂停車場整體經(jīng)營策略，如出租營運的安排及收費標準等。

⑵停車場車輛樓層分配及運作形式，包括月租停車、計時停車及貨運車日常運作模式的評估。

⑶就選定的停車場設備從管理者角度出發(fā)給出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務。

（二）物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務

1、制訂租約條款、管理守則和租用戶手冊

就租約條款部分，本公司將提供標準租約樣本供主參考，并通過本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，參照業(yè)主意見，在條例中制訂特定租約條款及細則。

物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部分，本公司將依據(jù)國外的專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，制訂一套符合標準的管理規(guī)章。

除租約條款和管理守則外，本公司將與各承租戶制訂租用戶手冊，使租用戶在搬入和使用大樓前對管理運作能有充分了解，從而配合好物業(yè)管理公司的服務。

2、員工培訓計劃

本公司將物業(yè)管理視為一項由人力作主導的服務行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔當?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓練。這些訓練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，還應包括其他項目，如領(lǐng)導才能或公共關(guān)系等課程。培訓結(jié)束的考察將是理論與實務并重，且配合適當?shù)难萘?，保證員工能熟悉并實際體會突發(fā)事故的應變措施及程序。

關(guān)于物業(yè)管理員工的培訓，本公司設有較為健全的訓練計劃，具體訓練課程有：

1）業(yè)主及管理公司簡介（包括人事組織及結(jié)構(gòu)）；

2）管理員工職責；

3）管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色；

4）員工守則、行為及紀律；

5）物業(yè)專門名詞介紹；

6）物業(yè)保安措施及輔助巡邏設備；

7）物業(yè)設施的定義及應用；

8）管理服務的目的及重要性；

9）移交及回收物業(yè)單位的程序；

10）防火知識及消防裝置；

11）無線電通話機的使用；

12）物業(yè)管理的基準；

13）緊急事件處理程序：

⑴水管爆裂；

⑵火警應變；

⑶電力故障；

⑷煤氣泄漏；

⑸雷電及臺風；

⑹盜竊或搶劫；

⑺處理租用戶投訴；

⑻處理可疑物體及恐嚇電話；

⑼偷車；

⑽拾獲財物；

⑾發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外；

⑿物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛；

⒀急救常識；

14）領(lǐng)導才能、組織能力及責任感等。

對于物業(yè)維修技工，其訓練課程除選擇上述部分項目外，還會加插以下課程：

⑴機電維護的措施及程序；

⑵物業(yè)空調(diào)運作流程；

⑶維修工具維護及保管；

⑷物業(yè)設施的操作流程等。

本公司計劃在營運前為駐物業(yè)現(xiàn)場的管理員工提供上述訓練課程，務使各職務人員能在正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及執(zhí)行方法取得系統(tǒng)的、深入的認識并獲得應有的訓練機會。

3、財務預算

現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除需要專業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設備外，對整幢建筑物的財務管理更為重視。精確的事前財務預算及分析能充分保障物業(yè)投資者的權(quán)益，另一方面，也能確保并增加不動產(chǎn)的價值。物業(yè)管理預算應當把握各項物業(yè)支出及定期收入，制訂出一套完整而合理的參算方案，并預留基金用作長期保養(yǎng)及更新計劃，以確保該項物業(yè)投資能達致效益極限。

本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今發(fā)達國家及地區(qū)所采用的先進預算模式擬就的財務預算案。預算案內(nèi)每一內(nèi)容及項目均針對該物業(yè)所選擇的設施和設備作出評估，而該項評估以使物業(yè)能達專業(yè)管理服務為目的，所有數(shù)據(jù)及服務條件都以高品質(zhì)和宣傳服務為依據(jù)。

該項財務預算應包括下列各項支出，以便作為確定日后管理運作費用的基礎：

1）管理員工薪金

⑴薪金及年終獎金；

⑵加班費；

⑶勞工保險費；

⑷制服及洗衣費；

⑸員工訓練費。

2）維修及保養(yǎng)費

⑴升降機；

⑵排水設備；

⑶電器裝置；

⑷保安系統(tǒng)；

⑸消防設備；

⑹后備發(fā)電機設備；

⑺給水設備；

⑻樓宇維修；

⑼大樓標志及指示牌；

⑽通訊及廣播；

⑾大樓自動化系統(tǒng)；

⑿垃圾處理設備；

⒀清洗水箱；

⒁衛(wèi)生設備；

⒂洗窗機；

⒃停車場設備等。

3）公共事業(yè)支出費

⑴電力；

⑵自來水；

⑶電話。

4）雜項支出

⑴園藝保養(yǎng)；

⑵節(jié)日布置；

⑶大樓清潔；

⑷行政管理；

⑸會計稽核大樓賬目；

⑹大樓保險；

⑺預留修繕基金；

⑻管理經(jīng)理人酬金。

（三）用戶搬運及裝修期間的管理顧問服務

從物業(yè)落成到用戶搬運階段，大樓內(nèi)將充斥各方面人士、包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理人員等，這必將對大樓整體營運管理、保安、清潔等構(gòu)成很大影響。本公司將提供系統(tǒng)的用戶搬運及裝修期間的管理顧問服務。

該項服務包含以下內(nèi)容：

1、移交大樓單位與用戶程序

包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長級員工向租戶履行移交程序并提示應知事項，如大樓內(nèi)各項設施、裝修須知，運送物件安排等。單位內(nèi)的工程問題亦需要用戶于一定時間告知物業(yè)管理公司及時予以修繕。此外，本公司將負責審閱用戶提交的單位裝修圖紙，并限定用戶在審批通過后才準許其承包商開始裝修工程，以保障大樓設施及業(yè)主權(quán)益。

2、裝修工程及物料運送控制程序

為確保用戶的裝修工程及材料運送能配合大樓整體營運規(guī)劃，要求用戶指定的裝修承包商應在施工前提供有關(guān)資料及費用，以免妨礙大樓的正常運作，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。本公司將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費用：

⑴裝修樓層/單位的證明；

⑵24小時的聯(lián)絡人、電話、尋呼機、手機號碼；

⑶承包商綜合保險單資料；

⑷公共第三者保險單資料；

⑸估計裝修工程天數(shù)；

⑹裝修物料運送時間表；

⑺每日工作人數(shù)；

⑻駐場主管聯(lián)系電話、尋呼機、手機號碼；

⑼裝修期的臨時水電供應費用與保證金等。

3、保安控制

此期間的保安顧問服務，將包括大樓內(nèi)全部公共場所、走廊、機械室、空調(diào)室及樓梯等處的保安工作。駐大樓管理處將嚴格執(zhí)行上級指示的各項保安措施，以確保大樓在此期間的安全運作。

4、搬運控制

為防止大樓樓板承重超過建筑法規(guī)允許的限度，公司應告知各用戶有關(guān)規(guī)定，同時也要求用戶提供搬運特別物件或器材的明細計劃，以便審核這些行為是否違規(guī)。此外，對于搬遷期間的電梯安排及運送方法等，管理處將制訂適當程序及運作模式，以配合用戶的遷入搬運安排。

5、安全控制

本公司特別強調(diào)安全第一，無論管理人員、裝修承包商還是用戶，必須遵守大樓制訂的安全守則，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘，再如用戶單位內(nèi)設施的更改、易燃物體管理及處置等，管理處都將制訂專門條規(guī)進行監(jiān)管，以保安全。

二、物業(yè)管理運作服務

本公司可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實質(zhì)管理運作服務，服務項目如下：

⑴大樓保險事宜；

⑵大樓管理人力資源；

⑶保安服務；

⑷清潔服務；

⑸維護保養(yǎng)服務；

⑹財務管理；

⑺租務管理；

⑻停車場管理；

⑼處理租戶投訴；

⑽園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置；

⑾公共關(guān)系及會議安排；

⑿租戶聯(lián)系及管理報告。

（一）具體服務內(nèi)容

1、大樓保險事宜

本公司可提供經(jīng)專業(yè)人士認可的物業(yè)估值報告，以供確定大樓的保險價值。該項服務將于大樓正式營運前提供業(yè)主參考。

2、大樓管理人力資源

⑴配合大樓所需，聘請及培訓合適的員工負責日常管理、保安及維修等工作，以確保高品質(zhì)服務素質(zhì)。

⑵制訂員工編制表、當班時間表、員工手冊及各項運作報告等。

⑶在大樓正式營運前調(diào)派機電管理人員進駐以熟悉各項設施運作，配合日后管理服務。

3、保安服務

⑴聘請合適的員工并輔以專業(yè)訓練。依本公司以往經(jīng)驗，直接聘任保安人員可避免因外包承包商產(chǎn)生的管理問題，如員工流動性、缺乏歸屬感及對大樓的認知等。

⑵本公司將結(jié)合業(yè)主代表意見擬定保安人員崗位，設立特定的并適合本物業(yè)的保安制訂及編制相關(guān)巡邏路線圖表等。

⑶為確保保安服務能達到預定的效果，本公司將定期同業(yè)主代表舉行會議商討大樓保安問題。

⑷大樓正式營運前，本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求擬訂一套符合大樓需要的保安計劃供業(yè)主審核確認。

4、清潔服務

⑴本公司將制定大樓清潔服務標準，如建材的類別、位置、清潔次數(shù)及所需員工等。

⑵本公司還將擬定清潔服務條款，以便就所承包的清潔及垃圾清運服務進行招標。本公司憑借以往接管大樓的經(jīng)驗，定能獲得具有價格競爭力的清潔服務合約，使業(yè)主能以合理費用達致理想成效。

⑶本公司將備有適當報表用以監(jiān)督清潔工作日常運作，如核查清潔員工資歷，檢驗清潔服務品質(zhì)等。本公司中將設有罰則以規(guī)范服務人數(shù)及清潔品質(zhì)，處罰記錄將定期審核以確定清潔費用的標準。

⑷本公司建議租用戶的單位內(nèi)清潔委任本公司負責，從而減少大樓內(nèi)保安及管理運作的問題。由本公司統(tǒng)一承包大樓清潔服務還可節(jié)省大樓營運支出，使公司場所的清潔費用更有競爭力。本公將協(xié)助租用戶單位內(nèi)清潔服務的細則條款以期達到統(tǒng)一標準。

5、維護保養(yǎng)服務

⑴本公司將全權(quán)負責大樓內(nèi)所有機電設備的運行及保養(yǎng)服務。各駐大樓技工將在高級技師督導下做好各項操作、維護及定期保養(yǎng)工作。

⑵本公司將編制短期及長期修繕計劃，建立機電維護的質(zhì)量標準，并備有各類保養(yǎng)報表以備檢查。

⑶選擇適合的保養(yǎng)承包商執(zhí)行定期及大型維修保養(yǎng)計劃，該項計劃將由本公司負責制訂工程細則并通過檢查，由業(yè)主核準后講行。

⑷本公司將在被委任物業(yè)管理代理后，為大樓制訂一套3年的長期修繕計劃書，并由業(yè)主審核后施行。

6、財務管理

1）大樓管理預算案

⑴管理預算案主要針對大樓日常運作支出作出評估并制定。經(jīng)業(yè)主核準后，該預算案將作為大樓財務預算管理基準，由業(yè)主授權(quán)本公司全責處是。

⑵依據(jù)預算案，本公司將建議管理處空調(diào)費及保證金金額。

2）處理支出賬目

所有大樓內(nèi)的管理運作賬目將由駐大樓經(jīng)理審核后交總公司作最后核準，一切支出項目將依據(jù)先前通過的大樓管理預算案所制定的預估費用予以核批。

3）收支損益表

⑴本公司將每月提交大樓收支損益報告供業(yè)主審核，報告內(nèi)容包括大樓所支出明細項目及預估支出，并提供管理費收支賬目與應由帳款相對照，以便業(yè)主了解大樓財務狀況。

⑵大樓收支損益賬目將每年由經(jīng)認可的會計師稽核并存檔記錄。

4）管理賬戶

⑴本公司將在業(yè)主指定的銀行開設大樓管理賬戶，以備業(yè)主審核各項開支。

⑵除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專有賬戶，管理金額所獲得的利息也將歸入大樓管理賬戶。該賬戶特定專供大樓的管理營運使用。

⑶本公司將每日提供管理賬戶的銀行收支記錄及結(jié)存供業(yè)主以審核。

5）代收租金及管理費

⑴本公司將每月代業(yè)主發(fā)出租金通知單給承租戶，所有收到的租金將立即存入業(yè)主指定的銀行賬戶，并按時提交有關(guān)租金管理的書面報告，同時本公司還將向欠租的租戶發(fā)出催收通知書，以確保業(yè)主能按期收到租金款項。

⑵除發(fā)出租金通知單外，本公司還將每月發(fā)出管理費通知單給各承租戶，并將所有收到的費用存入前述管理賬戶，并依據(jù)預算標準將其用于大樓管理營運。

7、租務管理

⑴為保障業(yè)主權(quán)益，本公司在被委任為物業(yè)管理經(jīng)理人后，除前述協(xié)助業(yè)主制訂租約條款及細則外，還將在租用戶租約期內(nèi)向他提供有關(guān)執(zhí)行租約的服務。

⑵在租約有效期內(nèi)，確保租戶遵從租約上所訂立的條款，并將進行定期查核查。

⑶租戶有欠租或不履行租約條款的行為時，迅速報告業(yè)主以便盡快采取行動，以保障業(yè)主權(quán)益。

⑷在原租戶租約期滿前，代表業(yè)主與租戶洽談并訂立新租約，提供租金水平的市場現(xiàn)值供業(yè)主參考核批。

⑸當租戶租約期滿后，本公司將代表業(yè)主收回有無單元，并建議進行適當修茸，使之能盡快租出。

8、停車場管理

⑴制訂停車場整體經(jīng)營策略，如出租營運安排及收費標準等。

⑵規(guī)劃停車場的日常管理程序，制訂停車場守則及車輛進出動線流程。

9、處理租戶投訴

⑴駐大樓管理處將記錄所有租用戶的建議或投訴，并在最短時間內(nèi)處理。

⑵本公司物業(yè)管理部主管級人員將會同駐物業(yè)現(xiàn)場主管定期拜訪各承租戶，建立友好溝通。

⑶將所有租戶的建議及投訴記錄提供給業(yè)主，以備業(yè)主核查及檢討。

10、園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置

⑴安排大樓園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承包商處理日常園藝景觀的維護工作，并挑選廠商供應適時的盆栽以改善大樓環(huán)境。

⑵在特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排大樓布置，所有計劃將在業(yè)主核準后方才施行。

11、公共關(guān)系

⑴定期與大樓各租戶溝通并收集意見，保持雙方友好關(guān)系，促進大廈管理運作更順暢。

⑵與區(qū)內(nèi)政府機關(guān)及有關(guān)團體保持聯(lián)絡，遇有特別事件或狀況時能即時發(fā)揮作用。

12、租戶聯(lián)系及管理報告

⑴大樓管理處將定期發(fā)出通告，報道大樓內(nèi)咨訊及其他事項，并將最新或經(jīng)修改的管理規(guī)章告知租戶。

⑵本公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要租戶，收集有關(guān)改善管理運作的意見及建議。

⑶本公司將每月與業(yè)主舉行例會，檢討及報告管理進度，必要時還可舉行特別會議，商討其他有關(guān)管理問題。

⑷本公司將每月提交詳盡的管理報告供業(yè)主審核，內(nèi)容將包括大樓人力資源狀況、租用戶的投訴、租約將要期滿的租用戶名單、大樓維修事項、管理費用及租金收支表等。

（二）管理運作進程與員工工作細則

就湖北出版文化城的規(guī)劃，本公司建議物業(yè)管理組織的運作如下：

管理員工編制與工作時間表

職 位

人數(shù)

日班人數(shù)

夜班人數(shù)

工作時間

物業(yè)主管

物業(yè)管理員

維修保養(yǎng)員

停車場管理員

保潔員

保安員

財務人員

1、管理運作進程

1）業(yè)主與***物業(yè)管理公司

由業(yè)主委任本公司為管理經(jīng)理人，負責本物業(yè)的一切管理事宜，本公司則直接向業(yè)主負責并定期或每月提交管理報告和物業(yè)財務資料。

2）**物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場主管/其他管理人員

本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進駐大廈統(tǒng)籌處理日常管理事宜，其他管理人員也將配合大廈運作需要適當設置。本公司物業(yè)管理部專門負責人將會同駐物業(yè)現(xiàn)場主管定期與業(yè)主溝通及檢討各項管理運作事務。

3）**物業(yè)管理公司與基層管理員工

各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗在物業(yè)正式營運前接受調(diào)配和訓練，該級別的管理員工將著重選擇有實踐經(jīng)驗的和宣人員擔任，務求能夠勝任日常管理事務。本公司將負責督導及培訓各管理員工掌握專業(yè)管理知識，并將所學理論自覺運用于物業(yè)管理實踐。

2、管理員工工作細則

1）物業(yè)主管

⑴按其職權(quán)所屬，嚴密監(jiān)管其下轄各員工的日常工作。

⑵編制員工輪值表，作出精細安排，需要時調(diào)派適量員工當班，避免出現(xiàn)人手不足或冗員過多的情況。

⑶每日呈交工作報告給公司物業(yè)管理部。

⑷主持每周工作會議，檢討工作表現(xiàn)，并借此溝通各級工作人員。

⑸巡查其職責范圍內(nèi)的運作，以確保完成下列各項工作：

①清潔情況滿意；

②保安系統(tǒng)操作正常；

③排水系統(tǒng)正常；

④空調(diào)供應正常；

⑤園藝擺設滿意；

⑥消防通道無障礙物阻塞；

⑦后備系統(tǒng)正常。

⑹第一時間處理投訴，直到事件圓滿解決為止。

⑺協(xié)助安排物業(yè)管理部負責人員控訪大樓承租戶。

⑻遇有事件發(fā)生時，第一時間趕赴現(xiàn)場，指揮員工并控制場面。

⑼熟悉所有緊急情況處理步驟，如臺風預防措施、防火設施、緊急出口位置等。

2）物業(yè)管理員

⑴按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線。

⑵隨時保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時必須保持鎮(zhèn)定。

⑶絕對服從合理的工作指示。

⑷駐守崗位、巡視或監(jiān)控指定的物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任何可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管。

⑸盡量避免使用武力，有需要時應召喚其他值勤人員支援。

⑹下班時如接班同事因任何理由未能準時到達，不可離開崗位，應通知主管代安排接班。

3）維修保養(yǎng)員

⑴按照主管指示執(zhí)行修繕程序或擔任其他應急職務。

⑵負責大樓內(nèi)一切維修工程，經(jīng)由上級認定要由指定承包商保養(yǎng)的例外。

⑶維修工程進行時，應盡量避免給用戶造成不便。

⑷工程進行時若涉及停電、停水、停空調(diào)，需由上級決定，并發(fā)出書面通告預先通知用戶。

⑸每日做好并提交工作記錄以及各修繕記錄。

⑹領(lǐng)取工具時應填寫申請表，工具應妥為使用，完工后應立即交回并及時記錄。

⑺進行任何工作時，應以保證安全為原則。

⑻按時檢查應急系統(tǒng)，如抽水機、后備電力系統(tǒng)等。

4）停車場管理員

⑴控制停車場管理系統(tǒng)及有關(guān)設施。

⑵記錄日常進出大樓車輛資料，協(xié)調(diào)貨運車輛的貨物啟運裝卸工作。

⑶上下班時協(xié)助疏導通道與車輛流量。

⑷停車場內(nèi)若發(fā)生意外，應知悉處理步驟。

⑸若發(fā)現(xiàn)有可疑人士在停車場內(nèi)徘徊，應立即呼喚其也管理員工到場協(xié)助。

⑹停車場內(nèi)停放的車輛有警報長鳴時，應立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內(nèi)。

⑺未經(jīng)主管意見，切勿代客停車。

⑻工作時必須穿戴反光背心制服，以確保安全。

5）清潔員工

⑴打掃清潔所有公共場所，包括公共走廊、樓梯、電梯、大堂、管理處、洗手間及天臺等。

⑵清洗所有公共設施設備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類管口、木器、金屬制口、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設備、垃圾桶及煙灰缸等。

⑶所有公共地板打蠟。

⑷將廢棄物收集及妥當處置。

⑸清理和疏通排水系統(tǒng)，以防堵塞。

⑹按照大樓經(jīng)理/主管/組長的指示執(zhí)行其他清潔任務或特別服務。

⑺所有在高空外墻工作之清潔員，必面配戴安全防護用具，違者一律給予紀律處分。

⑻所有清潔工具、用品均為大樓財物，如有不正當使用者，可能被疑為盜竊，外包廠商工具器材例外。

服務形式及費用

一、服務形式

1、管理顧問服務

本公司將在被委任為前期物業(yè)管理期間，定期與業(yè)主、建筑師、承建商及各有關(guān)單位舉行會議，報告工作進度，檢討有關(guān)問題并提供專業(yè)意見。

2、實質(zhì)管理服務

本公司將在樓宇使用執(zhí)照發(fā)放后開始提供實質(zhì)管理服務并直接對業(yè)主負責，派出管理人員進駐大樓提供建議書所確定的服務，并定期與業(yè)主舉行會議，提交管理運作報告。本公司建議服務期限自樓宇使用執(zhí)照發(fā)放開始，為期三年，三年合約期滿則自動續(xù)約，或變動方提前三個月通知終止合約。

二、服務費用

1、前期管理服務

為使業(yè)主對本公司的服務質(zhì)量樹立信心，前期物業(yè)管理本公司無償提供。本公司相信該項服務對整項發(fā)展計劃的物業(yè)管理會有積極的作用及幫助。

2、實質(zhì)管理服務

依據(jù)建議書所提供的實質(zhì)管理服務（包括大樓管理、保安管理、保潔管理、財務管理、維護管理等項目）。自委任期開始，公司將于每月在管理賬戶內(nèi)收取人民幣作為服務費，每十二個月再行議定費用。

結(jié)論

深信貴業(yè)主從上述建議書內(nèi)容中已深刻了解到本公司以參加本案的興趣，并希望能有機會與貴業(yè)主合作從事極富挑戰(zhàn)性及創(chuàng)意生的綜合物業(yè)管理規(guī)劃案。

若委任本公司為本項發(fā)展計劃的物業(yè)管理經(jīng)理人，本公司深具信心能勝任此職，原因有以下幾點：

1、本公司物業(yè)管理部員工對物業(yè)管理有豐富的實務經(jīng)驗，公司現(xiàn)代化的專業(yè)物業(yè)管理技術(shù)與運作策劃都能滿足貴業(yè)主的需求。

2、本公司能依據(jù)貴業(yè)主的要求，為本項物業(yè)管理設計出一套周全完善的管理方案。

3、本公司深信在建筑期內(nèi)引進物業(yè)管理概念及專業(yè)顧問意見，對整項計劃的功能效益及資金有效使用都有正面作用。本公司亦會于此階段與建筑師及其他顧問共同合作以實現(xiàn)這一目標。

4、依據(jù)以往經(jīng)驗及專業(yè)知識，如果一項發(fā)展計劃能于開發(fā)建設期間融入物業(yè)管理策略及意見，由可避免日后發(fā)生重大管理問題及實質(zhì)運作困難，對整項計劃的經(jīng)濟效益也得益顯著。

5、由本公司提供的專業(yè)管理服務能保證貴業(yè)主投資物業(yè)的利益，因為通過上述服務，物業(yè)價值不僅不會因時間日久而降低，反而會因管理得當而提升，更可襯托出未來新物業(yè)的價值。

致禮

***物業(yè)管理公司

年 月 日

投標文件八：所有附表（略）