3月20日，河南省自然資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)掛出了平頂山10宗地塊出讓的信息，報名時間是3月24日，掛牌截止時間是4月21日。10宗地塊全部位于新城區(qū)，其中9宗是住宅兼容商用用地，1宗是商服用地，10宗地塊合計面積535畝多。一下子平頂山樓市就熱鬧起來了。

（以上為出讓10宗地塊的文件截圖）

（10宗地塊出讓公告截圖）

翻看這10宗地塊的詳細文件，除1宗商服用地位于祥云路與翠竹路附近外，其余9宗住兼商用地均位于秋實西路兩側，用地面積510畝左右，規(guī)模之大前所未有，而且是連片出讓，讓筆者心頭一驚。

根據(jù)規(guī)劃，9宗住兼商用地沿秋實西路兩側自南向北一字排開，不僅能形成統(tǒng)一的街區(qū)風格和建筑特色，而且出讓條件也較為誘人，起始價低、容積率低、多重綠化、配套齊全，是打造高品質生活社區(qū)的理想地段。

透過9宗地塊，筆者還發(fā)現(xiàn)了令人驚喜的“跡象”……

回憶一下近半年來的幾個重要信息，也許人們就豁然開朗了。

其一，2019年9月29日，平頂山市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《平頂山中央商務區(qū)西部片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，其中規(guī)劃有9宗二類居住用地。這次集中出讓的9宗地塊，正是中央商務區(qū)西部片區(qū)的9宗二類居住用地，這就意味著，未來這里將出現(xiàn)9個平頂山樓盤。

其二，從去年年末開始，平煤神馬集團機關的部分職工就一直傳言著在新城區(qū)西部團購住房。經(jīng)筆者了解，這一“新城區(qū)西部”，正是中央商務區(qū)西部片區(qū)的居住用地，也正是這次集中出讓的9宗地塊的一部分。

其三，2019年11月22日，新城區(qū)祥云四路北邊秋實路兩側的2宗合計130多畝的科研用地出讓，被平煤神馬集團以每畝40萬元的價格收入麾下，說是要建設科技創(chuàng)新中心和國際交流中心，而這一地段正位于中央商務區(qū)西部片區(qū)的南端。顯然，平煤神馬集團的科技創(chuàng)新中心、國際交流中心與這次出讓的9宗住宅地塊是南北一個整體。

那么，問題就很明白了：

一，平煤神馬集團的科技創(chuàng)新中心和國際交流中心將建在這里，集團機關部分職工也要在這里團購住房，集團總部辦公機關還會在老城區(qū)“巋然不動”嗎？

顯然，平煤神馬集團正一步步地在新城區(qū)中央商務區(qū)西部片區(qū)，有條不紊地布局自己的總部新址。畢竟，坐落在礦工路中段北側的集團“總部”，已在這里“窩居”了半個世紀之久。平煤神馬集團，作為河南“前三強”、鷹城“第一大”的千億級企業(yè)，也應該以嶄新的面目展示給世人了。

據(jù)了解，在創(chuàng)新中心和國際交流中心西邊還有一處空地，該空地正處在長安大道與冬勤路交叉口東北角地帶。據(jù)說，這一地塊將來是“總部辦公”大廈用地。

二，沿秋實西路由南向北排開的9宗住兼商地塊，無疑是為平煤神馬集團職工準備的改善性住房建設用地，或者說起碼是以平煤神馬集團職工為主的住房建設用地。從拍地到建成交房，須兩三年時間。那么，兩三年后，居住在老城區(qū)的眾多平煤神馬集團職工將會大量向這里搬遷。

三，中央商務區(qū)的建設吆喝了多年卻遲遲不見動靜，原因雖然很多，但關鍵是這里沒有人氣。兩三年后，如果平煤神馬集團總部遷到這里，該集團機關大量職工把家搬到了這里，再加上附近建業(yè)十八城的業(yè)主不斷入住，中央商務區(qū)西部片區(qū)無疑會熱鬧起來。人氣有了，中央商務區(qū)的推進還會遠嗎？

不多說了，咱先說說這9宗地塊總體印象。

9宗地塊，510多畝，可容納近2萬人口

這次出讓的中央商務區(qū)西部片區(qū)9宗地塊均為二類居住用地兼容商業(yè)用地，9宗地塊的編號分別是N02-01、N03-01、N04-01、N05-01、S02-01、S04-01、S06-01、S07-01、S09-01，面積總共510畝左右，9宗地塊的位置分布如下。

根據(jù)河南省自然資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)公布的9宗地塊的指標，大致情況如下：

容積率：9宗地塊中有7宗不大于2.2，2宗不大于2.5。

建筑密度：9宗地塊中有6宗不大于22%，3宗不大于25%。

綠化率：9宗地塊全部不小于35%。

限高：9宗全部小于等于54米。

根據(jù)以上指標，這9宗地塊最高可建18層的小高層，其中也不乏會建蓋8層以下的洋房。大體能容納6000戶左右住戶，人口近2萬人。如按一個單元樓房計算，這9宗地塊上將能建起近100棟樓房。

起始價很誘人

近兩三年來，新城區(qū)雖然出讓的居住用地較少，但起始價還是比較高的。就新城區(qū)中部而言，距今出讓最近的一宗居住用地是2018年7月30日平頂山市卓遠置業(yè)拿下的滍陽路南側地塊，雖然起始價180萬元/畝，但實拍時爭搶得十分激烈，最終以378萬元/畝成交。

2018年以來新城區(qū)東部的幾宗地塊出讓時，其起始價均在350萬元/畝以上，實拍最終成交價高達381萬元/畝。

位于新城區(qū)西部的這9宗住宅用地，這次出讓的起始價就顯得比較低了，其中7宗地塊每畝均為142.5萬元，容積率均為2.2。兩宗地塊每畝均為148.5萬元，容積率均為2.5。如果以起始價成交的話，折合樓面價分別為972元/平方米和891元/平方米。

也許，起始價低與三四線城市樓市趨冷且眼下疫情影響尚未完全消除有一定關系。

如此低的起始價，如果沒有其他因素，比如平煤神馬集團與一些房企聯(lián)合開發(fā)等，這次應該也有不少開發(fā)商會動心，當然，這里的平頂山房價也不會太高。

綠化，你想象不到的美

100多棟樓，近2萬人口，這里是不是滿眼都是樓房？

滿眼樓房不假，但也處處可見公園綠地、花草樹木。根據(jù)中央商務區(qū)西部片區(qū)控制性詳細規(guī)劃，不僅這9宗地塊的綠化率均為35%，510畝用地就有178.5畝的綠地。而且，9宗地塊的相接過渡地段及周圍邊角地塊，還規(guī)劃了6宗公園綠地和5宗防護綠地，總計占地69555㎡。

其中防護綠地面積共計約36716㎡，分別為：

N01-03：防護綠地，5949㎡。

N03-02：防護綠地，7499㎡。

N03-04，防護綠地，647㎡。

S08-02：防護綠地，11622㎡。

S10-04：防護綠地，10999㎡。

公園綠地面積共計約32839㎡，分別為：

N03-05：公園綠地，4425㎡。

N04-02：公園綠地，3994㎡。

N05-02：公園綠地，2390㎡。

S04-02：公園綠地，3247㎡。

S09-02：公園綠地，9018㎡。

S09-03：公園綠地，9765㎡。

而且，這6宗公園綠地均是單獨占地的敞開公共綠地。

更為誘人的是，9宗地塊區(qū)域內(nèi)，有一個占地五十畝左右的社區(qū)公園。9宗地塊區(qū)域外的東北邊，規(guī)劃有面積超大的北湖公園、南邊有占地9000畝左右的應龍濕地公園……將來這里無疑是一片生態(tài)宜居區(qū)域。

（三大公園）

配套，規(guī)劃得很齊全

將來的中央商務區(qū)西部片區(qū)是十分吸引人的，規(guī)劃中這里路網(wǎng)密布，交通暢捷、商業(yè)教育配套齊全。

路網(wǎng)：擬建四縱七橫

根據(jù)規(guī)劃，中央商務區(qū)西部片區(qū)北至滍陽路，南至長安大道，西至冬勤路，東至秋實東路和秋實路。

這一區(qū)域內(nèi)，將形成四縱七橫的路網(wǎng)布局，南北向有冬勤路、秋實西路、秋實路和秋實東路，東西向有滍陽路、龍翔二路、龍翔大道、祥云一路、祥云路、祥云三路、祥云四路。（見下圖）

輕軌：這里有望設站點

據(jù)了解，從鄭渝高鐵平頂山西站到老城區(qū)的軌道交通——輕軌，將從西部片區(qū)穿過，而且在龍翔大道接近冬勤路路段將設停站點。如果輕軌項目能落實的話，將大大方便這里的居民西去高鐵站遠游，東去新城區(qū)中心地帶和老城區(qū)之間的來往。

購物：這里將有商業(yè)綜合體

雖然眼下西部片區(qū)還較為荒涼，但根據(jù)相關規(guī)劃效果圖，這里將來還要建設“總部辦公”“創(chuàng)意辦公街區(qū)”“商業(yè)綜合體”等重要設施。居民入住后在這里購物也應該較為方便。

教育：規(guī)劃有中小學和幼兒園

將來住在這里，孩子上學也應該不成問題。根據(jù)規(guī)劃，9宗地塊內(nèi)的N05地塊中，規(guī)劃有一所12班的幼兒園，用地面積約5000多平方米。

9宗地塊外的東邊，秋實路的兩側，分別規(guī)劃有一所中學、兩所小學和一所幼兒園。其中兩所小學位于秋實路的東邊，中學和幼兒園在秋實路的西邊。而且，中學和一所小學、一所幼兒園處于西部片區(qū)較中心的位置。

16個公廁：讓你隨時能方便

最令筆者感到“方便”的是，這9宗地塊區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有16處公廁，公廁的密度之高令人吃驚。16個公廁的地塊分別是：N01-02、N02-01、N03-01、N03-05、N04-01、N04-02、N05-01、S02-01、S04-01、S04-02、S05-02、S06-01、S07-01、S09-01、S09-02、S09-03。

9宗地塊，一一詳解

這么大一個片區(qū)，9宗住兼商地塊，位置不同肯定各自的優(yōu)勢也不同。接下來，我們再看看9宗地塊的具體情況。

宗地1：N02-01地塊

位置：秋實西路與龍翔二路交叉口西南角

地塊名稱：平XC（2020）003號

地塊面積：37101平方米（合55.652畝）。容積率：不大于2.2。建筑密度：不大于22%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價：142.5萬元/畝。掛牌截止時間：4月21日。

地塊環(huán)境：南邊緊鄰規(guī)劃中的商業(yè)綜合體，且與規(guī)劃中的輕軌冬勤路停靠站相鄰，西邊與規(guī)劃中的北湖公園僅一路之隔。購物、休閑、健身、出行都比較方便。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍色部分為地塊位置）

宗地2：N03-01地塊

位置：秋實西路與龍翔二路交叉口東南角

地塊名稱：平XC（2020）004號

地塊面積：58269平方米（合87.404畝）。容積率：不大于2.2。建筑密度：不大于22%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價：142.5萬元/畝。掛牌截止時間：4月21日。

地塊環(huán)境：9宗地塊中這一地塊面積排位第二，與最大的地塊相比僅少了100多平方米。該地塊與N02-01地塊東西相望，N02-01的優(yōu)勢也稱得上是這一地塊的優(yōu)勢。地塊中有2處防護綠地和1處公園綠地，面積共計1.2萬平方米。據(jù)說，地塊附近還規(guī)劃有一處加油加氣站。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍色部分為地塊位置）

宗地3：N04-01地塊

位置：秋實西路與龍翔二路交叉口西北角

地塊名稱：平XC（2020）005號

地塊面積：51049平方米（合76.574畝）。容積率：不大于2.5。建筑密度：不大于22%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價：148.5萬元/畝。掛牌截止時間：4月21日。

地塊環(huán)境：位于9宗地塊的西北角，扼守冬勤路、滍陽路兩大交通要沖，地塊北邊是規(guī)劃中的商業(yè)設施，地塊內(nèi)有一處公園綠地，地塊與西邊的北湖公園也隔路相望。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍色部分為地塊位置）

宗地4：N05-01地塊

位置：秋實西路與龍翔二路交叉口東北角

地塊名稱：平XC（2020）006號

地塊面積：52264平方米（合78.396畝）。容積率：不大于2.5。建筑密度：不大于22%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價：148.5萬元/畝。掛牌截止時間：4月21日。

地塊環(huán)境：位于9宗地塊的東北角，地塊內(nèi)有一處幼兒園和一處公園綠地，規(guī)劃中地塊東邊還有一所小學校，地塊北邊是規(guī)劃中的商業(yè)設施。

這宗地塊與宗地四（N04-01）的容積率均為不大于2.5，其起始價也每畝均高了5萬元。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍色部分為地塊位置）

宗地5：S07-01地塊

位置：秋實西路與祥云路交叉口東南角

地塊名稱：平XC（2020）007號

地塊面積：58386平方米（合87.579畝）。容積率：不大于2.2。建筑密度：不大于25%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價：142.5萬元/畝。掛牌截止時間：4月21日。

地塊環(huán)境：是9宗地塊中面積最大的地塊，為開發(fā)商設計園林景觀提供了充足的條件。地塊南邊是國際交流中心，再往南越過長安大道就是應龍濕地公園和白龜湖。北邊是規(guī)劃中的一所中學和一所幼兒園，東邊與社區(qū)公園隔路相望。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍色部分為地塊位置）

宗地6：S09-01地塊

位置：秋實路東祥云二路南秋實東路西祥云三路北

地塊名稱：平XC（2020）008號

地塊面積：36734平方米（合55.101畝）。容積率：不大于2.2。建筑密度：不大于25%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價：142.5萬元/畝。掛牌截止時間：4月21日。

地塊環(huán)境：位置很理想，北邊是社區(qū)公園，南邊緊鄰應龍濕地公園和白龜湖，東西兩側也是規(guī)劃中的公園綠地，是9宗地塊中最被看好的地塊。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍色部分為地塊位置）

宗地7：S02-01地塊

位置：秋實西路與祥云一路交叉口西北角

地塊名稱：平XC（2020）012號

地塊面積：20515平方米（合30.773畝）。容積率：不大于2.2。建筑密度：不大于22%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價：142.5萬元/畝。掛牌截止時間：4月21日。

地塊環(huán)境：北邊緊鄰龍翔大道，是9宗地塊中距規(guī)劃中的輕軌冬勤路?？空咀罱牡貕K。西邊是創(chuàng)意辦公街區(qū)，再往西越過冬勤路就是規(guī)劃中的應國歷史文化園和北湖公園。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍色部分為地塊位置）

宗地8：S04-01地塊

位置：秋實西路與祥云一路交叉口西南角

地塊名稱：平XC（2020）013號

地塊面積：12747平方米（合19.121畝）。容積率：不大于2.2。建筑密度：不大于22%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價：142.5萬元/畝。掛牌截止時間：4月21日。

地塊環(huán)境：這是9宗地塊中面積最小的一宗，地塊西邊與S02-01地塊的環(huán)境一樣，地塊東邊穿過秋實西路規(guī)劃中有一所幼兒園和一所中學，地塊南邊有一處公園綠地，對于有老有小的家庭來說，也是蠻不錯的。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍色部分為地塊位置）

宗地9：S06-01地塊

位置：秋實西路與祥云路交叉口西南角

地塊名稱：平XC（2020）014號

地塊面積：14088（合21.121畝）平方米。容積率：不大于2.2。建筑密度：不大于25%。綠化率：不小于35%。限高：不大于54米。起始價：142.5萬元/畝。掛牌截止時間：4月21日。

地塊環(huán)境：這宗地塊也比較小且不太規(guī)整，猛一看像個直角三角形，但斜邊卻是一條彎彎的弧線，如何設計布局？這要看開發(fā)商的水平了。但該地塊的優(yōu)勢是很明顯的，其位置正處在長安大道與冬勤路夾角地帶，應國歷史文化園、應龍濕地公園、白龜湖環(huán)侍周邊。更為顯赫的是，其南邊是規(guī)劃中的“總部辦公”大廈，這個“總部辦公”應該就是平煤神馬集團的辦公大廈。那么這個20多畝的小區(qū)無疑會給人以集團總部“后花園”的感覺。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（圖中藍色部分為地塊位置）

同天出讓，還有一塊商服用地

位置：示范區(qū)祥云路與翠竹路交叉口西南角

地塊名稱：平XC（2020）002號

地塊面積：15827.12平方米（約合23.74畝）。容積率：不大于1.2。建筑密度：不大于35%。綠化率：不小于30%。限高：不大于30米。起始價：135萬元/畝。掛牌截止時間：4月21日。

（土拍截圖）

（規(guī)劃圖）

（宗地圖）

（航拍地塊位置）

備注：這一宗地塊并不在西部片區(qū)范圍，而是在五指廣場東側。與附近地段曾出讓的商服用地相比，這宗地塊的起始價也較低。

最后說說筆者打探的“小道消息”

據(jù)說，已有重量級開發(fā)商打算與平煤神馬集團合作開發(fā)9宗地塊中的部分地塊，并且已對S0-901、S07-01、S06-01三宗地塊已拿出了兩種設計方案。

方案中，建設方將把S0-901地塊打造為中高端、高端產(chǎn)品，該地塊南為平煤神馬創(chuàng)新中心、北為社區(qū)公園、東西兩側為城市生態(tài)綠廊，是三宗地塊中最優(yōu)地塊。S07-01地塊較為方正，且面積最大，擁有打造優(yōu)質社區(qū)景觀的條件，適宜配置中端、中高端戶型。S06-01地塊面積最小，地塊近似于不規(guī)則三角形且四周均為規(guī)劃的城市道路，適宜布置小面積段戶型。

根據(jù)以上定位，其設計的方案一是，地上可售建筑面積19萬多平方米，約37棟住宅樓，將建蓋11層小高層住宅17.5萬多平方米，7層洋房住宅1.5萬多平方米，戶數(shù)約1172套，戶型共有5種，從125—260平方米之間。

（疑似方案一）

方案二是，地上可售建筑面積也是19萬多平方米，約42棟住宅樓，所不同的是，將建蓋11層小高層住宅12.6萬多平方米，洋房住宅 6.4萬多平方米，戶數(shù)約為1148套。

兩個方案相比，方案一中的洋房較少，占比約8%，多數(shù)是小高層住宅。方案二中的洋房較多，占比約33%。

（疑似方案二）

以上畢竟是“小道消息”，但從其方案內(nèi)容和制作的效果圖來看，這家開發(fā)商還是下了功夫的。

這9宗地塊的掛牌截止時間均是4月21日，屆時會有哪些開發(fā)商來競拍？會出現(xiàn)那些新的平頂山樓盤？疫情會不會對地塊出讓產(chǎn)生影響？競拍會不會產(chǎn)生溢價？溢價率會達到多高？再等一個多月就一切明了啦。

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文章來源:樓品會YC

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