主要難點(diǎn)
01
物業(yè)管理收費(fèi)難的問題
原因：
1.業(yè)主對“掏錢買服務(wù)”消費(fèi)觀念不適應(yīng)。
2.物業(yè)管理的整體性，導(dǎo)致一些業(yè)主“搭車消費(fèi)”，拖欠物業(yè)管理費(fèi)。
3.現(xiàn)行的物業(yè)管理體制法律關(guān)系錯位。
根據(jù)新頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說物業(yè)公司與業(yè)主委員會是委托與被委托關(guān)系。
按照權(quán)利與義務(wù)對等的原則，業(yè)委會行使了委托的權(quán)利，也應(yīng)履行支付管理費(fèi)用的義務(wù)。但實(shí)際上是業(yè)委會只行使了委托權(quán)利。物業(yè)公司履行了服務(wù)義務(wù)，還要向每一個業(yè)主去收費(fèi)。這種錯位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，給物業(yè)公司收費(fèi)及維護(hù)自身利益留下了隱患。
4.物業(yè)服務(wù)不能令業(yè)主滿意。這也是收費(fèi)難的主要原因。滿意是個很抽象的詞匯，有的業(yè)主滿意，有的業(yè)主不滿意。因此滿意與否，不是某個業(yè)主說了算，這需要業(yè)委會根據(jù)所簽訂的物業(yè)委托合同里服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來衡量。
解決辦法
一方面物業(yè)公司要做好物業(yè)的服務(wù)工作，并加強(qiáng)物業(yè)管理消費(fèi)意識的宣傳力度，另一方面建議物管區(qū)域所屬地的房地產(chǎn)行政部門成立一個專職的委員會，部分業(yè)主欠費(fèi)是對其他繳費(fèi)業(yè)主的侵權(quán)，只有業(yè)主在繳清管理費(fèi)后，才可對物業(yè)公司的服務(wù)不到位等進(jìn)行投訴，并由這個專職委員會進(jìn)行議定裁決，若實(shí)屬物業(yè)公司服務(wù)不好，由該委員會判罰管理公司返還物業(yè)費(fèi)給業(yè)主。
02
電梯運(yùn)行收費(fèi)及攤銷的問題
解決辦法
認(rèn)為電梯運(yùn)營費(fèi)用按住戶使用頻繁度進(jìn)行攤銷比較合理，也就是多層或高層的住戶多使用，多繳費(fèi)。繳費(fèi)的比率可以參照財務(wù)會計資產(chǎn)使用年限折舊法。
03
停車場責(zé)任承擔(dān)的問題
對于管理區(qū)域內(nèi)停車管理及責(zé)任界定的問題，一直以來都有爭議。對于盜車事件賠與不賠，主要是看物管區(qū)域的停車是占位還是保管，或兩者兼有。僅僅是占位，交納占位費(fèi)用，則物業(yè)公司不用承擔(dān)賠償責(zé)任。若是保管或兩者兼有則理應(yīng)賠償。
因此在實(shí)際生活中，有的業(yè)主買了車位，可以自由進(jìn)入停車場，不交停車費(fèi)，但物業(yè)公司必須要看管好這些業(yè)主的車輛，而且開發(fā)商所賣的車位收益都?xì)w其所得，憑什么？因?yàn)檫@些業(yè)主車輛的保管費(fèi)用按物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)含在所交的物業(yè)管理費(fèi)用中（自己買車位不存在交納占位費(fèi)用）。
沒有買車位的業(yè)主或外來的車主則每月或每次停車都會按規(guī)定交納停車費(fèi)，其中的占位費(fèi)收益是歸全體業(yè)主所有，而保管費(fèi)用才是物業(yè)管理收益。認(rèn)為萬一小區(qū)內(nèi)有車輛丟失，若是交了停車費(fèi)的，物業(yè)公司按保管費(fèi)用在停車費(fèi)所占的比例承擔(dān)責(zé)任；若這車輛的業(yè)主有車位無須交停車費(fèi)，物業(yè)公司則必須根據(jù)委托物業(yè)管理合同被視為失職對業(yè)主進(jìn)行賠償；若是外來的車輛，也沒有交停車費(fèi)，物業(yè)公司則不需要承擔(dān)賠償責(zé)任。
在現(xiàn)實(shí)中，發(fā)現(xiàn)很多物管小區(qū)在收取停車費(fèi)用時都是一樣的價錢，按車位數(shù)量收取，而不論汽車的檔次、價值。一旦車輛丟失，物業(yè)公司需要承擔(dān)賠償責(zé)任，法院一般會要求按照車輛價值進(jìn)行賠償。這樣就成了上面所說的交的同樣的錢，丟什么賠什么。
因此建議物業(yè)企業(yè)一方面通過購買保險分散物業(yè)企業(yè)的保管風(fēng)險，另一方面在收取停車費(fèi)用時考慮價值與責(zé)任的對等，根據(jù)車輛價值的高低因素追加保管費(fèi)用，明確雙方責(zé)任、義務(wù)，或者在停車場進(jìn)口處立牌告知此停車場保管車輛系保管車輛或僅提供車位。這樣若有車輛丟失，責(zé)任承擔(dān)及賠償也一目了然。
04
物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題
05
物業(yè)管理的服務(wù)水平
06
停車收費(fèi)問題
07
房屋質(zhì)量和維修等問題
08
業(yè)主委員會維權(quán)途徑不暢
重點(diǎn)
01
物業(yè)類型多，管理上各有側(cè)重。
住宅小區(qū)內(nèi)存在不同類型的物業(yè)，如多層住宅、高層住宅、商場、學(xué)校等。
由于其物業(yè)本身特性的不同，對物業(yè)管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小區(qū)物業(yè)管理總體方案時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)針對不同類型的物業(yè)，在管理方式上有所側(cè)重，以適應(yīng)不同類型物業(yè)對物業(yè)管理的需求。如高層住宅要特別加強(qiáng)設(shè)備管理和消防安全管理，加強(qiáng)巡視和檢查，及時發(fā)現(xiàn)、排除管理隱患。
02
解決物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足的矛盾。
物業(yè)管理的收費(fèi)實(shí)施的是“保本微利”政策，政府對物業(yè)管理的收費(fèi)定價還沒有完全放開，采取了政府定價、政府指導(dǎo)價與市場協(xié)議價相結(jié)合的方式，特別是經(jīng)濟(jì)適用型住宅的物業(yè)管理收費(fèi)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格。
物業(yè)管理收費(fèi)低于成本，致使有較多的物業(yè)管理企業(yè)處于虧本運(yùn)作，如何克服住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足成為住宅物業(yè)管理的難題之一。
從現(xiàn)有成功的經(jīng)驗(yàn)來看：一是要推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程，逐步實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價；二是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施規(guī)?；\(yùn)作，在企業(yè)內(nèi)部合理配置人員，提高科技含量，降低成本；三是利用住宅小區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)管理資源，開展經(jīng)營創(chuàng)收，彌補(bǔ)小區(qū)經(jīng)費(fèi)不足。
03
產(chǎn)業(yè)多元化，要求制定《業(yè)主公約》。
住宅小區(qū)人口眾多，人員復(fù)雜，矛盾和糾紛時常發(fā)生。因此，在提倡業(yè)主自治自律的基礎(chǔ)上，必須對住宅小區(qū)業(yè)主、非業(yè)主使用人的居住行為加以限制和約定，制定一個大家共同遵守的行為準(zhǔn)則即《業(yè)主公約》，來明確住宅小區(qū)業(yè)主、非業(yè)主使用人的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范住宅小區(qū)業(yè)主、非業(yè)主使用人的行為，促進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理。
版權(quán)聲明：本文內(nèi)容由互聯(lián)網(wǎng)用戶自發(fā)貢獻(xiàn)，該文觀點(diǎn)僅代表作者本人。本站僅提供信息存儲空間服務(wù)，不擁有所有權(quán)，不承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。如發(fā)現(xiàn)本站有涉嫌抄襲侵權(quán)/違法違規(guī)的內(nèi)容， 請發(fā)送郵件至 舉報，一經(jīng)查實(shí)，本站將立刻刪除。