目 錄

一、 全過程管理總體要求

二、項(xiàng)目實(shí)施階段劃分

三、各階段工作內(nèi)容及流程 ：

（一）項(xiàng)目策劃階段

（二）工程前期階段

（三）設(shè)計階段

（四）招投標(biāo)階段

（五）工程施工階段

（六）竣工驗(yàn)收階段

（七）后期管理

一、全過程管理總體要求

項(xiàng)目管理公司使用專業(yè)的管理團(tuán)隊，采用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)合同和授權(quán)代表業(yè)主對工程項(xiàng)目的組織和實(shí)施進(jìn)行全過程管理和服務(wù)。

二、項(xiàng)目階段劃分

三、各階段工作內(nèi)容及流程

（一）項(xiàng)目策劃階段

1、組織策劃機(jī)構(gòu)和業(yè)主進(jìn)行需求分析，確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；

2、組織進(jìn)行項(xiàng)目策劃報告的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；

3、根據(jù)項(xiàng)目策劃書，組織進(jìn)行立項(xiàng)報批工作，并取得立項(xiàng)批文。

（二）工程前期階段

1、工作內(nèi)容

辦理用地土地、規(guī)劃、環(huán)保、抗震、人防、消防、園林綠化、市政等全部手續(xù)；

1. 組織完成測繪、日照分析、環(huán)評、交評、景觀等工件；
2. 組織完成“三通一平”；
3. 辦理工程規(guī)劃許可證、用地許可證及施工許可證的申領(lǐng)工作；
4. 完成工程合同以及其他各類合同的洽談與簽訂（合同簽訂前須征得招標(biāo)人的同意）；
5. 完成并辦理項(xiàng)目建設(shè)過程中的其他手續(xù)。

2、工作流程

建設(shè)項(xiàng)目前期報批流程表

（三）設(shè)計階段

1、工作內(nèi)容

1. 熟悉設(shè)計文件，審查設(shè)計文件的規(guī)范性、工藝的先進(jìn)性和科學(xué)性、結(jié)構(gòu)的安全性、施工的可行性和設(shè)計強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的適宜性等；
2. 負(fù)責(zé)審查施工圖及各項(xiàng)設(shè)計變更，向招標(biāo)人提出意見與優(yōu)化建議，在工程的各個階段，招標(biāo)人有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況提出設(shè)計變更的要求，代建人應(yīng)及時組織協(xié)調(diào)設(shè)計部門和施工單位進(jìn)行落實(shí)；
3. 掌握關(guān)鍵設(shè)計環(huán)節(jié)和進(jìn)度情況，督促設(shè)計單位按合同和協(xié)議要求及時供應(yīng)合格的設(shè)計文件；
4. 對設(shè)計中出現(xiàn)的重大問題和情況，項(xiàng)目代建單位要及時向招標(biāo)人反饋，并積極主動聯(lián)合招標(biāo)人與設(shè)計單位進(jìn)行磋商，尋求解決方法；
5. 驗(yàn)收設(shè)計圖紙和設(shè)計文件（包括委托及督促圖審單位進(jìn)行圖紙審查）；
6. 組織設(shè)計單位進(jìn)行現(xiàn)場設(shè)計技術(shù)交底；
7. 審核施工單位對設(shè)計文件的意見和建議，會同設(shè)計單位進(jìn)行研究，并督促設(shè)計單位盡快給予答復(fù)；
8. 對設(shè)計的工作質(zhì)量進(jìn)行評定；
9. 保管所有設(shè)計文件及過程資料，項(xiàng)目代建期限屆滿或本合同終止時移交給招標(biāo)人和檔案管理部門。

2、工作流程

（四）招投標(biāo)階段

1. 實(shí)施招投標(biāo)管理工作。發(fā)布相應(yīng)招標(biāo)信息，協(xié)助招標(biāo)人對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格審查等；
2. 完成招標(biāo)文件的編制，由招標(biāo)人審定通過；
3. 與招標(biāo)人一起進(jìn)行合同談判；
4. 工程招標(biāo)代理由代建人協(xié)助招標(biāo)人選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的其他中介完成。
5. 按政府有關(guān)規(guī)定協(xié)助委托方共同完成施工、設(shè)備與材料采購的招投標(biāo)管理工作。
6. 制定采購程序和招標(biāo)、評標(biāo)管理辦法，負(fù)責(zé)評標(biāo)、詢標(biāo)以及與中標(biāo)人三方共同簽訂。

（五）工程施工階段

1、質(zhì)量控制內(nèi)容

（1）質(zhì)量控制內(nèi)容

事先控制

1. 熟悉和掌握質(zhì)量控制的技術(shù)依據(jù)；
2. 做好施工現(xiàn)場場地的質(zhì)檢驗(yàn)收；
3. 嚴(yán)格審查施工隊伍人員的資質(zhì)；
4. 做好工程所需原材料、半成品的質(zhì)量控制；
5. 做好施工機(jī)械的質(zhì)量控制；
6. 復(fù)查施工單位提交的施工組織設(shè)計或施工方案；
7. 督促承包商做好生產(chǎn)環(huán)境衛(wèi)生管理及場容管理。

事中控制

1. 做好施工工藝過程質(zhì)量控制工作；
2. 做好工序交接檢查工作；
3. 做好隱蔽工程檢查、驗(yàn)收工作；
4. 做好工程變更的處理工作；
5. 做好設(shè)計變更及技術(shù)核定處理工作；
6. 做好工程質(zhì)量事故的處理工作；
7. 正確行使質(zhì)量監(jiān)督權(quán)；
8. 嚴(yán)格單項(xiàng)工程開工報告和復(fù)工報告審批制度；
9. 做好質(zhì)量技術(shù)簽證；
10. 行使質(zhì)量否決權(quán)，為工程進(jìn)度款的支付簽署質(zhì)量認(rèn)證意見
11. 建立質(zhì)量日志
12. 參加現(xiàn)場質(zhì)量協(xié)調(diào)會；
13. 定期向業(yè)主報告有關(guān)工程質(zhì)量動態(tài)情況(周、月)。

事后控制

1）主持處理工程中發(fā)生的重大質(zhì)量事故，提出事故處理報告

2）及時組織工程竣工驗(yàn)收。

（2）質(zhì)量控制的工作流程

2、進(jìn)度控制

（1）進(jìn)度控制內(nèi)容

事前控制

1. 編制項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計劃，制定保證總工期不突破的對策措施；
2. 審核施工單位提交的施工進(jìn)度計劃；
3. 審核施工單位提交的施工方案；
4. 審核施工單位提交的施工總平面圖；
5. 制定由業(yè)主供應(yīng)材料、設(shè)備的采、供計劃；
6. 協(xié)助業(yè)主按時完成現(xiàn)場障礙物的拆除，及時向施工單位提供現(xiàn)場：
7. 協(xié)助業(yè)主組織施工臨時供水、供電，接通施工道路，電話線路，及時為施工單位創(chuàng)造必要的施工條件；
8. 協(xié)助業(yè)主按合同規(guī)定及時向施工單位提交設(shè)計圖紙和設(shè)計文件；
9. 按合同規(guī)定及時向施工單位支付預(yù)付備料款。

事中控制

1. 建立反映工程進(jìn)度狀況日志，逐日如實(shí)記載每日形象部位及完成的實(shí)物工程量；
2. 工程進(jìn)度的檢查，審核施工單位每周、每月提交的工程進(jìn)度報告：
3. 按合同要求，及時進(jìn)行工程計量驗(yàn)收；
4. 做好有關(guān)進(jìn)度、計量方面的簽證：
5. 做好工程進(jìn)度的動態(tài)管理，必要時調(diào)整工時目標(biāo)；
6. 為工程進(jìn)度款的支付簽署進(jìn)度、質(zhì)量方面認(rèn)證意見：
7. 組織現(xiàn)場協(xié)調(diào)會；
8. 定期向業(yè)主報告有關(guān)工程進(jìn)度情況(周、月)。

事后控制

1. 制定總工期突破后的補(bǔ)救措施；
2. 公正地處理施工單位提出的工期索賠。

3）施工階段投資管理

（2）進(jìn)度計劃系統(tǒng)流程

建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)度計劃系統(tǒng)是由多個相互關(guān)聯(lián)的進(jìn)度計劃組成的系統(tǒng)，它是進(jìn)度控制的依據(jù)。

本工程進(jìn)度計劃系統(tǒng)圖如下：

3、投資控制

（1）投資控制內(nèi)容

事先控制

1. 熟悉設(shè)計圖紙、設(shè)計要求、招投標(biāo)書，分析合同價構(gòu)成因素，明確工程費(fèi)用最易突破的部分和環(huán)節(jié)，從而明確投資控制重點(diǎn)；
2. 預(yù)測工程風(fēng)險及可能發(fā)生索賠的誘因，制訂防范性對策，減少向業(yè)主索賠的發(fā)生；
3. 按合同規(guī)定的條件，協(xié)助業(yè)主如期提供可施工現(xiàn)場，使其能如期開工，正常施工，連續(xù)施工，不要違約造成索賠事件；
4. 按合同要求，如期、保質(zhì)、保量地供應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)的材料，設(shè)備到場，不要違約造成索賠事件；
5. 按合同要求，及時提供設(shè)計圖紙等技術(shù)資料，不要違約造成索賠事件。

事中控制

1. 按合同規(guī)定，及時答復(fù)施工單位提出的問題及配合要求，不要造成違約和對方索賠；
2. 施工中主動搞好設(shè)計、材料、設(shè)備、土建、安裝及其它外部協(xié)調(diào)配合，不要造成對方索賠的條件；
3. 工程變更、設(shè)計修改要慎重，事前應(yīng)進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)合理性預(yù)分析；
4. 嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證，凡涉及經(jīng)濟(jì)費(fèi)用支出的停、窩工簽證、用工簽證、使用機(jī)械簽證、材料代用、材料調(diào)價等的簽證，應(yīng)嚴(yán)格核實(shí)。
5. 按合同規(guī)定，及時對已完工程量進(jìn)行驗(yàn)證：
6. 按合同規(guī)定，及時向業(yè)主遞交工程進(jìn)度款應(yīng)付清單。
7. 完善價格信息制度，及時掌握國家調(diào)價的范圍和幅度；
8. 檢查、監(jiān)督施工單位執(zhí)行合同情況，使其全面履約；
9. 定期向業(yè)主報告工程投資動態(tài)情況(月報)；
10. 定期不定期地檢查工程費(fèi)用超支情況，并提出控制工程費(fèi)用的方案和措施。

事后控制

1. 審核施工單位提交的工程結(jié)算書，嚴(yán)格審核各種不合理因素；
2. 公正地處理施工單位提出的索賠。

（2）投資控制流程

（六）竣工驗(yàn)收階段

全部驗(yàn)收工作首先要由本項(xiàng)目管理部會同設(shè)計、施工單位和監(jiān)理單位進(jìn)行驗(yàn)收準(zhǔn)備，其主要內(nèi)容有：

①財務(wù)決算分析。凡決算超過概算的，要報主管財務(wù)部門批準(zhǔn)。

②匯總技術(shù)資料（包括工程竣工圖），裝訂成冊，分類編目；

③核實(shí)未完工程。列出未完工程一覽表，包括項(xiàng)目、工程量、預(yù)算造價、完成日期等內(nèi)容；

④核實(shí)工程量并評定工程質(zhì)量等級；

⑤編制固定資產(chǎn)構(gòu)成分析表，列出各個竣工決算所占的百分比；

⑥總結(jié)試車考核情況。

（七）后期管理

在規(guī)定的工程質(zhì)量保修期內(nèi)，負(fù)責(zé)檢查工程質(zhì)量狀況，組織鑒定質(zhì)量問題責(zé)任，督促責(zé)任單位維修（保修期內(nèi)需有專人負(fù)責(zé)聯(lián)系保修事宜）。