有時(shí)候現(xiàn)實(shí)和自己的感受總是充滿割裂感。比如看多了被各路房地產(chǎn)老板霸占的新聞，雖然一個(gè)月只賺3000，但總覺得幾億、幾十億、幾百億是小錢。

正是是因?yàn)檫@些年房地產(chǎn)卷走了社會(huì)太多的資源財(cái)富，房子的價(jià)格與自己的收入之間存在巨大鴻溝，當(dāng)以房子作為價(jià)格參考物，自然就會(huì)讓大家開始精神分裂。

因?yàn)榉孔永壛藨艏?，也捆綁了子女教育等等公共福利。加之社?huì)輿論潛移默化，誕生了丈母娘經(jīng)濟(jì)等等社會(huì)現(xiàn)象。這種買房就能資產(chǎn)增值，買房才能獲得基本公民權(quán)利的正反饋機(jī)制之下，以熱愛儲(chǔ)蓄而聞名的國民，都開始將買房作為一種迷信巫術(shù)般地集體崇拜，以至于可以不惜一切代價(jià)。

除了房子，沒有什么商品可以讓人愿意以掏空六個(gè)錢包的儲(chǔ)蓄，外加透支未來幾十年收入的代價(jià)去購買。這種把韭菜根薅光的搞法，短期內(nèi)確實(shí)可以爆發(fā)出了驚人的銷售額。

在棚改貨幣化才開始推動(dòng)的那幾年，碧桂園在高周轉(zhuǎn)目標(biāo)的指導(dǎo)下，以展示區(qū)還有低價(jià)開盤的策略，在各個(gè)中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行降維打擊。人口10萬左右的縣城，碧桂園單盤常?？梢宰龅侥赇N售額超過10億。這段時(shí)間，碧桂園在業(yè)內(nèi)被稱為縣城收割機(jī)。同行認(rèn)為，碧桂園每到一個(gè)城市，往往可以在兩年之內(nèi)，透支掉一個(gè)地方5年以上的房地產(chǎn)需求。

實(shí)際上，透支掉的何止是房地產(chǎn)的需求？

以之前講過的南充為例，南充市主城區(qū)人口也就100萬出頭，在房地產(chǎn)銷售最巔峰的2018-2021年，每年銷售總額均超過了200億，也就是人均超過了2萬元。而現(xiàn)如今，南充整個(gè)地級(jí)市的人均可支配收入不足3萬，而農(nóng)村甚至不足2萬。

南充這種情況的城市，在全國范圍看來都不是少數(shù)。

這些年房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，其代價(jià)就是不僅掏空了居民的儲(chǔ)蓄，還透支了居民的未來收入。這也從側(cè)面說明為什么近一年來不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)拉胯，連其他消費(fèi)也萎靡不振。

一個(gè)資源集中的行業(yè)，老板還有從業(yè)者必然都會(huì)享受到超高的溢價(jià)紅利。曾幾何時(shí)，福布斯長(zhǎng)期被這些地產(chǎn)大佬們霸榜。

當(dāng)然，如今的房地產(chǎn)公司幾乎全部債務(wù)壓頂，處于崩盤狀態(tài)。至于為什么這又是涉及到另一個(gè)問題了，留到下期再說。但有果自有因，能夠負(fù)債千億萬億，至少說明曾經(jīng)的資產(chǎn)有這么多。大家可以對(duì)比一下，掌握核心科技，市值萬億的茅臺(tái)，總資產(chǎn)不到2500億。而恒大碧桂園兩個(gè)臥龍鳳雛，一個(gè)資產(chǎn)1.8萬億，一個(gè)資產(chǎn)1.6萬億。

今天要探討的，就是開發(fā)商的錢是哪來的。

開發(fā)商資金的由來，主要分為三類：自有資金、預(yù)售款、融資款。

首先是自有資金。

大家印象中的搞房地產(chǎn)開發(fā)鋪這么大的攤子，要想當(dāng)開發(fā)商老板，前提條件就得有實(shí)力。

但實(shí)際上早期行業(yè)并不見得完全是這樣的?；蛘哒f大量的開發(fā)商，就是通過空手套白狼的方式賺到了起步資金。

許家印在公司某次感恩主題的年會(huì)上，介紹過公司第一座金山的由來。

“我們開發(fā)的樓盤，第一個(gè)樓盤是金碧花園。我們沒有錢買地，是從銀行貸款了500萬，付了土地定金。首期，我們沒有錢開工建設(shè)，是靠施工方墊款達(dá)到了預(yù)售條件。為了公司的起步發(fā)展，以2800元的虧本價(jià)開盤銷售。開盤當(dāng)天2個(gè)多小時(shí)，搶購一空，實(shí)現(xiàn)銷售額8000多萬元。獲得了公司起步發(fā)展，非常寶貴的第一桶金?！?/span>

作為一個(gè)從國企跳槽到民企，然后自主創(chuàng)業(yè)的無名小輩，就能夠一下搞這么大的事。除了許帝的格局敢去做，還有那個(gè)時(shí)代允許這樣的人這樣做。

如今我們來看，里面有很多的不可思議：

比如當(dāng)時(shí)還是剛從民企跳槽，一窮二白的“小許”，是如何貸到了幾百萬？而幾百萬的定金，如何能夠讓政府把這么大一塊地交給恒大？為什么虧本銷售，又成了恒大的第一桶金？

許老板的這番操作，是在1996年的廣州。廣州那時(shí)候在中國，已經(jīng)屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。廣州尚且如此，全國各個(gè)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，又會(huì)有多少不為人知的離譜操作？

這還得從行業(yè)發(fā)展，還有那個(gè)時(shí)代背景說起。

中國房地產(chǎn)的興起，以87年深圳政府首次公開招標(biāo)出讓土地開始。但那時(shí)候有錢的公司沒有幾個(gè)，有錢買房的百姓也沒有多少。能夠參與進(jìn)去的企業(yè)寥寥無幾，真正意義上的商品房也屈指可數(shù)。

進(jìn)入90年代，經(jīng)濟(jì)建設(shè)為首要目標(biāo)的國策下，老百姓逐漸有了一些錢。這時(shí)候商品房市場(chǎng)才算真正的起步。可當(dāng)時(shí)正是蓬勃發(fā)展的年代，中國遍地是機(jī)會(huì)，有錢且愿意重倉搞房地產(chǎn)的企業(yè)，大多都是建筑企業(yè)。而那時(shí)候大一點(diǎn)建筑企業(yè)的甲方，幾乎也只有政府。有能力從政府手里接到大拆大建活路的建筑老板，幾乎就是第一代開發(fā)商的畫像。例如北京發(fā)家的當(dāng)代置業(yè)，深圳做大的佳兆業(yè)，早期都是從當(dāng)?shù)嘏f改的包工頭開始起家的。當(dāng)然，也有依靠雙軌制下的商貿(mào)生意賺到第一桶金的萬科，最后也選擇了房地產(chǎn)這一賽道，但這不是主流。

這個(gè)階段的民營資本規(guī)模較小，大多數(shù)政府也沒有認(rèn)識(shí)到土地價(jià)值。加之制度不完善，開發(fā)商獲取土地，大多還是通過政府劃撥的形式。就算是明面上的走招拍掛程序，往往報(bào)名條件，也是為個(gè)別企業(yè)量身定制。

這里面既有地方保護(hù)主義，也有地方更愿意和熟悉企業(yè)合作的原因，當(dāng)然也不排除里面存在利益輸送的暗箱操作。

所以在很長(zhǎng)一段時(shí)間，無論是數(shù)萬人口的縣城，百萬人口的地級(jí)市，甚至是絕大多數(shù)省會(huì)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，基本都由和地方政府關(guān)系密切的豪紳還有地頭蛇盤踞。并且除了部分商貿(mào)發(fā)達(dá)，或者資源型的城市，各個(gè)縣、市的首富，大多數(shù)都是各種房地產(chǎn)老板。跟著這些地產(chǎn)老板喝口湯的建筑商，也都是有名有姓的大富豪。

加之那時(shí)候土地還未完全被地方政府全流程操辦，也就是工業(yè)農(nóng)業(yè)用地的持有者，可以深度參與到調(diào)規(guī)出讓環(huán)節(jié)。而不是現(xiàn)在的由政府統(tǒng)一收回，然后調(diào)規(guī)掛牌公開出讓。

于是那時(shí)候很多善于鉆營，手眼通天的人就做著拼縫的生意，從而實(shí)現(xiàn)了空手套白狼。

以許家印的發(fā)家項(xiàng)目為例：

當(dāng)時(shí)的地塊為原農(nóng)藥廠地塊，原農(nóng)藥廠效益每況愈下，規(guī)劃也與如今城市發(fā)展格格不入，整體搬遷是遲早的事。可當(dāng)時(shí)地方政府在分稅制改革的影響下，實(shí)在是囊中羞澀。不可能像現(xiàn)在一樣先補(bǔ)償，然后進(jìn)行土地整治后統(tǒng)一出讓。是否有財(cái)神爺接盤，是農(nóng)藥廠方是否能夠拿到補(bǔ)償款的關(guān)鍵。

廣州政府那時(shí)候招拍掛經(jīng)驗(yàn)不足，同時(shí)對(duì)于一個(gè)可能存在土地污染的原工業(yè)區(qū)地塊，是否能夠順利出讓也沒有信心。

在招標(biāo)環(huán)節(jié)，許家印出現(xiàn)了。他稱自己公司雖然新成立不到一年，但背后有深圳、香港資金支持，實(shí)力相當(dāng)雄厚。目前自己還有背后的大哥，都非?？春脧V州，后續(xù)會(huì)加大投資，為建設(shè)廣州貢獻(xiàn)一份力量。

農(nóng)藥廠方，還有廣州政府當(dāng)時(shí)缺少斗爭(zhēng)經(jīng)驗(yàn)，看不出對(duì)方到底幾斤幾兩。他們對(duì)許家印吹的牛逼深信不疑，如同大齡剩女遇到了多金精壯男，完全迷失了心智，于是答應(yīng)了現(xiàn)在看來非常離譜的條件：

恒大僅支付了500萬定金，就獲得了總價(jià)值1.34億土地的開發(fā)權(quán)。而后續(xù)土地款，要等到樓盤資金回流后再補(bǔ)足。

而施工方看到手握價(jià)值1個(gè)多億土地的甲方爸爸，也敢墊資施工，心甘情愿成為了恒大起步杠桿的一部分。

于是恒大就靠著500萬的起步資金，開發(fā)了第一個(gè)總銷額數(shù)億的項(xiàng)目。

當(dāng)然無論搞多大的事，最終還是得賺錢。如果真的像許家印說的那樣虧本銷售，就不是第一桶金，而是第一個(gè)爛攤子，自然也沒有后面的恒大了。

可在那房?jī)r(jià)瘋狂暴漲的年代，很多涉足房地產(chǎn)的大老板，都是暈乎乎的入行，然后賺到了遠(yuǎn)超預(yù)期的錢。

比如我知道的某重慶開發(fā)商，和恒大的起步非常類似。由自己當(dāng)包工頭賺到的幾百萬，還有通過關(guān)系申請(qǐng)到的幾千萬貸款，開發(fā)了第一個(gè)項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目總投資3個(gè)億左右，原計(jì)劃幾百萬賺幾千萬。結(jié)果就在2007年，房?jī)r(jià)兩個(gè)月時(shí)間直接從3500不到暴漲到了接近6000。而這個(gè)老板，一下就由幾百萬身家的小老板，變成了數(shù)個(gè)小目標(biāo)的大土豪。

這種故事，在10多年前的每個(gè)城市不斷上演。所以同樣搞房地產(chǎn)開發(fā)，以 “清華北大不如膽子大”為座右銘的王老板，會(huì)認(rèn)為一個(gè)億只是一個(gè)小目標(biāo)。這真不是他凡爾賽，而是他的成功路徑，還有他的圈子，都是這種傳奇。

不過在2008年后，經(jīng)過房?jī)r(jià)暴漲的多輪洗禮，有一些本錢的開發(fā)數(shù)量增多。同時(shí)希望吃到房地產(chǎn)紅利的其他資本進(jìn)入，土地逐漸成了稀缺品。招拍掛基本走向正軌后，行業(yè)門檻開始劇增。

地方大戶壟斷地方房地產(chǎn)的情況，在外來地產(chǎn)大鱷全國性布局的同時(shí)被打破。特別是在2015年貨幣棚改化后的全國房?jī)r(jià)普漲，以碧桂園恒大為代表的巨頭，直接下沉到了縣鎮(zhèn)。而以前那套通過關(guān)系，還有忽悠空手套白狼的玩法，在全國都很難玩下去了。

其實(shí)自有資金就相當(dāng)于項(xiàng)目開發(fā)的首付款，也是項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)抗壓水平。后期無論是經(jīng)營不善，還是房?jī)r(jià)下跌。一旦虧空大于自有資金，那么就必然會(huì)有其他人承擔(dān)代價(jià)。

不管是購房者，還是借錢給開發(fā)商的債權(quán)人。

接下來就是預(yù)收款了。

這一塊之前聊過很多了，大家基本都懂。預(yù)收款模式在各行各業(yè)也十分常見。健身房、洗剪吹辦卡都是如此。

而房屋預(yù)售本質(zhì)上就是開發(fā)商向購房者借錢，借錢周期就是交錢到交付之間的間隔，而利息就是同樣房子現(xiàn)房與期房之間的價(jià)差。

由于我們被預(yù)售制調(diào)教了多年，大家基本默認(rèn)期房和現(xiàn)房?jī)r(jià)值相同。甚至于和股票概念一樣，期房更具有想象空間。以前期房?jī)r(jià)格往往還會(huì)高于同區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格。

別問，問就是修出來品質(zhì)遙遙領(lǐng)先。

早期制度尚不成熟，市場(chǎng)很多亂象。開發(fā)商常常在手續(xù)都不完善的情況下，就以內(nèi)部認(rèn)購，或者誠意金的名義，向購房者收取現(xiàn)金。而這部分錢，就直接用于項(xiàng)目開發(fā)甚至挪走他用了。

后來由于出現(xiàn)房屋爛尾，一房多賣等等問題后，各地才開始完善房屋預(yù)售制度。

通常來說，要辦理房屋預(yù)售許可證才允許向客戶收錢。而辦理預(yù)售證，至少要保證土地屬于自己，且土地款已經(jīng)支付完成，項(xiàng)目規(guī)劃通過了政府批準(zhǔn)，工程進(jìn)度達(dá)到了當(dāng)?shù)匾?，在售部分不存在抵押。在目前的房?jī)r(jià)水平下，做到這一步，拋開欠金融機(jī)構(gòu)的錢還有供應(yīng)商的錢，開發(fā)商已經(jīng)投入了大半進(jìn)去了。

但如果不嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售管理制度，那么很可能搞開發(fā)的投入可以比開個(gè)理發(fā)店還低。

我見過最離譜的是在2010年前后，四川遂寧下轄某縣。那時(shí)當(dāng)?shù)鼐尤贿€沒有預(yù)售制的概念，開發(fā)商在沒有取得任何手續(xù)之前，就可以隨便收錢。當(dāng)時(shí)幾個(gè)做鋁合金窗，裝修的小老板合在一起，通過關(guān)系將一塊苗圃基地調(diào)規(guī)成了綜合用地然后開發(fā)項(xiàng)目。

他們就租了一個(gè)門店作為售樓處，做了幾個(gè)模型，印了一些廣告，招聘了幾個(gè)銷售人員就開始收錢了。至于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，還是一片荒草，連圍墻都只有齊胸高。以現(xiàn)在的眼光來看，這個(gè)項(xiàng)目是否存在都要打個(gè)問號(hào)。

可當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)乩习傩召彿繜崆榉浅８撸蠖鄶?shù)項(xiàng)目都是坑都沒有挖就賣完了。由于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商都這樣搞，大家也沒有選擇。于是售樓部開業(yè)展示了一個(gè)月，就開始了內(nèi)部認(rèn)購。

在當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)3000出頭的情況下，開發(fā)商居然向每個(gè)人收取10萬元。購房者抱著錢踴躍認(rèn)購，開發(fā)商當(dāng)天攬金3000余萬。而后來我在網(wǎng)上，搜到了該項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu)建設(shè)合同，合同價(jià)格也就2000余萬元。

不過就算預(yù)售管理執(zhí)行再到位，在擅長(zhǎng)調(diào)表的開發(fā)商，與動(dòng)蕩的市場(chǎng)面前，爛尾樓就不可避免。并且我們這種特色的預(yù)售制度，購房者幾乎承擔(dān)了所有風(fēng)險(xiǎn)。雖然一些專家高呼不能取消預(yù)售制，但我覺得消費(fèi)者最終會(huì)逼迫開發(fā)商做出選擇。

經(jīng)過這幾年暴雷房企的教育，沒有足夠優(yōu)惠的刺激，消費(fèi)者也會(huì)盡量避開期房。在行業(yè)利潤銳減的情況下，真正有實(shí)力的開發(fā)商會(huì)盡量選擇現(xiàn)房銷售。而自身實(shí)力不足，寄希望于預(yù)收款加杠桿的房企，最終會(huì)被市場(chǎng)淘汰。

最后就是融資，也就是借來的錢。

房地產(chǎn)行業(yè)雖然表面上沒有什么技術(shù)含量，但行業(yè)聚集了社會(huì)巨量的資源財(cái)富。

老板有錢了，自然而然會(huì)就用最高的薪資，吸引了最聰明的大腦。恒大前總裁夏海鈞在恒大暴雷的前一年2020年，還拿了2.3億的年薪。碧桂園的總裁莫斌，在同一年也拿了1.9億。

建房子這一塊基本都要依靠外包，且目前還屬于純?nèi)斯さ膭趧?dòng)密集型行業(yè)。老板花大價(jià)錢請(qǐng)來這些人，自然而然不是讓他們來研究如何建房子。他們最重要的工作職責(zé)，就是用盡一切辦法，幫企業(yè)借錢。

土地招牌掛保證金是借來的，這個(gè)叫前前融；土地款是借來的，這個(gè)叫前融；拿到土地去做開發(fā)貸，又找銀行借來一筆錢；房屋預(yù)售，是找購房者借錢；房子暫時(shí)不賣，還可以搞在建工程抵押貸款……更不用說還有之前講過很多的信托繞道、明股實(shí)債、甚至是自融輸血等等騷操作了。

關(guān)于這一塊，里面有太多故事。很多還是我等凡人不能接觸到的，甚至沒法想象到的東西。里面有白色的，灰色的，甚至是黑色的渠道。展開的話將成為一個(gè)永遠(yuǎn)講不完的話題。

經(jīng)過這一波房企暴雷潮，以前光鮮的公司外表下，這些爛賬終于浮出水面。在房企資不抵債，且需要保交付的現(xiàn)實(shí)下，欠購房者的預(yù)收款在所有債權(quán)中具有了最優(yōu)先級(jí)。其他曾經(jīng)看來無比安全的有抵押債權(quán)，都可以成為其代價(jià)。

總結(jié)下來說，深挖大多數(shù)開發(fā)商的發(fā)家史，里面很多都包含了原罪。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的最基礎(chǔ)原材料土地，是控制在政府手中。而早期在制度尚不規(guī)范，市場(chǎng)無法充分競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)后期的規(guī)劃、建設(shè)、安全、消防等，還會(huì)與地方政府發(fā)生關(guān)系。其中必然有不少見不得人的暗箱操作、爾虞我詐、利益輸送等等黑幕。

而行業(yè)發(fā)展至今，國家一步步加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)的規(guī)范，收緊對(duì)房企融資的限制，行業(yè)也由以前超高杠桿的高周轉(zhuǎn)運(yùn)作模式，發(fā)展成為了如今門檻極高，但又極其容易虧損的狀況?？墒窃跇O度內(nèi)卷的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，房企依然堅(jiān)持著借錢做大資產(chǎn)，同時(shí)憑借資產(chǎn)繼續(xù)借錢的路徑依賴。

在各方利益的推動(dòng)下，終于將已經(jīng)極度泡沫化的行業(yè)，還有高資產(chǎn)高負(fù)債的房企，吹成了現(xiàn)在這樣一松就飄、一收就死的樣子。

這兩年的現(xiàn)實(shí)告訴我們，大而不能到的神話，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重錘下，也會(huì)不堪一擊。成為巨物的房企，也不可能像90年代的國企一樣，妄想成為可以永遠(yuǎn)不斷虧損不斷借錢的怪胎。

那么曾經(jīng)窮的只剩錢的開發(fā)商，如今錢到底去哪了呢？

下期再說。