房地產(chǎn)知識——新建商品房銷售相關(guān)制度政策

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節(jié)選《房地產(chǎn)交易制度政策》

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的取得商品房預(yù)售許可證的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為.。

《城市房地產(chǎn)管理辦法》第45條和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第20條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件，一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，三按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，四，向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公示，公眾有權(quán)查閱.。

開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明商品房與售許可證的批準(zhǔn)文號.。

貝小譽——小區(qū)湖景

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù).。

購房人預(yù)訂商品住房后，未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的，預(yù)訂應(yīng)予以解除，解除的房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網(wǎng)上備案，經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應(yīng)提交申請并說明理由，所退房源應(yīng)當(dāng)公開銷售.。

預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到登記機構(gòu)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件.。

由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任.。

商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并有買受人支付房價款的行為.。

商品房銷售代理，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將商品房銷售業(yè)務(wù)委托給依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代為銷售的經(jīng)營方式.。

貝小譽——風(fēng)箏飛翔

商品房銷售中禁止的行為《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售中禁止以下行為：一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。二房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。三不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。四商品住宅不得分割拆零銷售.。

商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積計價或按建筑面積計價等三種方式進行。但是，產(chǎn)權(quán)登記按照建筑面積登記，按套，按套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產(chǎn)權(quán)登記.。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律，法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)標(biāo)明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e.。

面積誤差的處理方式：一，面積誤差比絕對值等于3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；二面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已支付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)含3%的部分房價款有買受人補足，超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人.。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃，設(shè)計建筑商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃，設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更，設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式，戶型，空間尺寸，朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃，設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更.。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任.。

商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同.。

貝小譽——小區(qū)風(fēng)景

房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù).。

質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)及合同的約定。房屋建筑工程在保修范圍內(nèi)和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù).。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任，勘察，設(shè)計，施工，監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任.。

《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級，保修范圍，保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任.。

商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定的保修的存續(xù)期；一，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用說明年限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任；二，屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，適用此款）；三，墻面，廚房和衛(wèi)生間，地下室，管道滲漏1年；五，有地面空鼓開裂，大面積起砂1年；六，門窗翹裂，五金件損壞1年；七，管道堵塞2個月：八，供熱，供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；九，衛(wèi)生潔具1年；十，燈具，電器開關(guān)六個月。其他部位，部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定.。

《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)，性能和各部位(部件)的類型，性能，標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項.。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人.未能按期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任.超過合同約定的期限，開發(fā)商仍不能交付商品房的，購房人還有權(quán)解除合同。因為不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人.。

商品房交付使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并在合同中就保修范圍，保修期限，保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定.。

保修期從交付之日起計算。

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