去年雨花拍了不少地塊，2021年四季度至今，上了不少項(xiàng)目，我寫(xiě)了不少關(guān)于雨花樓盤(pán)的文章，也學(xué)習(xí)了不少自媒體老師的文章，但是，總感覺(jué)大家對(duì)于“軟件谷”這個(gè)概念，理解的不是很透徹，今天花一篇的時(shí)間，爭(zhēng)取把這個(gè)概念說(shuō)清楚。

軟件谷，全稱(chēng)中國(guó)（南京）軟件谷，成立于2011年8月，規(guī)劃總面積73平方公里，位于南京主城的西南部，整體位于雨花臺(tái)區(qū)范圍，正廳級(jí)單位，委托雨花臺(tái)區(qū)委區(qū)政府管理。

因?yàn)槊绹?guó)硅谷在科技方面取得的重大成就，有段時(shí)間，國(guó)內(nèi)興起了造谷運(yùn)動(dòng)，比較知名的，比如什么武漢光谷、合肥聲谷、南京軟件谷，當(dāng)然大多數(shù)的XX谷，就是玩概念，慢慢的也就被人淡忘了。。。

很不錯(cuò)的是，軟件谷還是非常成功的，目前已成為全國(guó)規(guī)模最大的通訊軟件產(chǎn)業(yè)基地，是全國(guó)首批、江蘇唯一的國(guó)家新型工業(yè)化（軟件和信息服務(wù)業(yè)）示范基地，先后獲得國(guó)家火炬計(jì)劃現(xiàn)代通訊軟件產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家數(shù)字出版基地、國(guó)家級(jí)博士后工作站、國(guó)家創(chuàng)新人才培養(yǎng)示范基地等多項(xiàng)國(guó)家級(jí)榮譽(yù)。（本段引自官方介紹）

2020年，實(shí)現(xiàn)軟件業(yè)務(wù)收入2170億元，同比增長(zhǎng)20.6%，占全市比重達(dá)36%，江蘇省近20%的份額。目前，軟件谷已集聚3000多家軟件企業(yè)，更為重要的是，這里集聚了超30萬(wàn)軟件工程師。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，相對(duì)于雨花產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，“軟件谷”作為一個(gè)地理名詞也好，行政單位也罷，其實(shí)是非常年輕的。雨花軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展往上追溯，大概已經(jīng)有20多年的歷史，最早是中興、華為，早在九十年代，就落戶雨花，形成了最早的軟件/通信產(chǎn)業(yè)，隨后，便以中興華為為核心，帶來(lái)了更多的產(chǎn)業(yè)集群。

這種布局有一定偶然成分，九十年代也并沒(méi)有像今天這般嚴(yán)格的規(guī)劃。但是，這種今天看來(lái)的“偶然”和“無(wú)序”，卻借助時(shí)代的紅利以及行業(yè)的周期，順勢(shì)而為，逐漸做大做強(qiáng)，反而顯得十分“自然”。

由產(chǎn)業(yè)集群，帶動(dòng)居民的集聚，再引發(fā)商業(yè)的興盛，雨花走出了一條不同的路。

上面說(shuō)了，軟件谷規(guī)劃總面積73平方公里，而雨花臺(tái)區(qū)的行政面積是132平方公里，兩者重疊的部分還是非常多的。大致算下來(lái)，整個(gè)雨花臺(tái)區(qū)，除了板橋、梅山、岱山、南站、賽虹橋幾個(gè)片區(qū)，基本上都屬于軟件谷。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，像雨花濱江、人居森林、雨核、軟件大道、鐵心橋、大定坊、安德門(mén)等等，都算是軟件谷。

所以，之前有自媒體老師提出觀點(diǎn)，真正的雨核在軟件谷，這個(gè)觀點(diǎn)肯定是有待商榷的，因?yàn)檐浖葘?shí)在是太大了，用軟件大道，或者是軟件谷北園亦或者天隆寺商圈來(lái)替代，要更準(zhǔn)確一些。

同理，去年年底，有樓盤(pán)的說(shuō)辭里提出，雨核不如其所在的軟件谷，這個(gè)說(shuō)法，且不論其價(jià)值判斷層面是否有問(wèn)題，其本身定義就是不對(duì)的，因?yàn)橛旰税鍓K，毫無(wú)疑問(wèn)，也屬于軟件谷，就好像你說(shuō)，鼓樓的區(qū)位不如南京，明顯是有問(wèn)題的。

這邊提到的軟件谷北園，實(shí)際上是軟件谷幾個(gè)功能區(qū)中的一個(gè)。軟件谷分為北園、南園、西園三大園區(qū)。

軟件谷北園主要依托華為、中興、三星、VIVO等一批科技巨頭，重點(diǎn)建設(shè)具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的通信軟件及移動(dòng)智能終端產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地。軟件谷北園的主要位置是在軟件大道兩側(cè)。

軟件谷南園主要以中興三區(qū)、億嘉和等企業(yè)為支撐，聚焦發(fā)展云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能、虛擬現(xiàn)實(shí)等新興業(yè)態(tài)。軟件谷南園主要位置在秦淮新河以南，包括寧丹路兩側(cè)以及大周路兩側(cè)。

軟件谷西園重點(diǎn)打造適合中小軟件企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化、創(chuàng)新技術(shù)、創(chuàng)意發(fā)展的集聚區(qū)，龍頭企業(yè)就是中國(guó)電子科技集團(tuán)公司第十四研究所。軟件谷西園主要范圍是雨花經(jīng)開(kāi)區(qū)。

而類(lèi)似于像鐵心橋、安德門(mén)、人居森林這些板塊，則主要定位為軟件谷內(nèi)的居住區(qū)。這里面有一個(gè)爭(zhēng)議，就是賈西，雨花區(qū)官方對(duì)賈西板塊的定義是雨花中央商務(wù)區(qū)，我覺(jué)得這個(gè)定義比較準(zhǔn)確，因?yàn)樗纳虡I(yè)體量和密度還是不錯(cuò)的，但是因?yàn)榭蒲?、辦公相對(duì)較少，稱(chēng)之為核心區(qū)有點(diǎn)不太準(zhǔn)確。

當(dāng)然啦，自媒體或者樓盤(pán)將雨核作為自身宣傳的一個(gè)叫法，其實(shí)也無(wú)可厚非，雨花在軟件大道以南、秦淮新河以北的片區(qū)，因?yàn)橹爸饕宰≌瑸橹?，配套商業(yè)有所缺失，而中央商務(wù)區(qū)目前引進(jìn)的華潤(rùn)萬(wàn)象系商業(yè)，未來(lái)正好可以彌補(bǔ)周邊商業(yè)的短板。

好吧，作為樓市自媒體，最后再簡(jiǎn)單說(shuō)一下目前軟件谷板塊內(nèi)的在售樓盤(pán)。

目前，毫無(wú)疑問(wèn)，大家最關(guān)心的還是仁恒G60地塊什么時(shí)間上市。不過(guò)G60地塊體量比較小，只有3棟樓，孤懸于仁恒城市星光小區(qū)之外，有面積為75㎡、110㎡、143㎡、165㎡四種戶型。這個(gè)項(xiàng)目因?yàn)楦屎愠鞘行枪夥謱賰蓚€(gè)地塊，所以?xún)r(jià)格大概率也不一樣，當(dāng)然啦，仁恒嘛，只要價(jià)格不太離譜，這個(gè)項(xiàng)目還是非常值得關(guān)注的。

其次就是金基嘉玥，應(yīng)該講嘉玥的地塊要更方正一些，不利因素也要少一點(diǎn)，而且從目前裝標(biāo)看，嘉玥其實(shí)要高于仁恒城市星光，算是目前雨花板塊的品質(zhì)天花板，嘉玥還剩三棟樓，預(yù)計(jì)二三月份加推，機(jī)會(huì)不多，好好把握吧。

還有一個(gè)龍湖G75，價(jià)格要高一些，毛坯4.3w，估計(jì)最終上市價(jià)格要到5w了，不過(guò)這個(gè)項(xiàng)目有幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：1、低密度，容積率僅1.25，限高24m；2、學(xué)區(qū)，這邊就不細(xì)說(shuō)了，懂的都懂；3、周邊配套成熟。

除此之外，還有3個(gè)剛需項(xiàng)目，也可以重點(diǎn)關(guān)注一下，分別是中海南山印、金基雅玥還有電建洺悅?cè)A府。

電建因?yàn)槭莻€(gè)老項(xiàng)目，價(jià)格確實(shí)非常低（前期均價(jià)3.1w），最后還剩下三棟，后期就算漲價(jià)，幅度也非常有限，算是個(gè)福利盤(pán)，因此大概率會(huì)提高首付比例，預(yù)計(jì)五月份開(kāi)盤(pán)。

至于中海南山印和金基雅玥，這邊就不細(xì)說(shuō)了，大家出門(mén)左轉(zhuǎn)，我前面有篇文章提到過(guò)。（虎年第一篇，先聊一聊100w首付還能買(mǎi)哪里）

當(dāng)然，這三個(gè)項(xiàng)目，不是說(shuō)沒(méi)有缺點(diǎn)，而是在這個(gè)面積段和總價(jià)位上，在軟件谷工作的一般剛需家庭，這三個(gè)項(xiàng)目算是比較不錯(cuò)的選擇。

至于后面其他的項(xiàng)目，有些相對(duì)比較平庸、亮點(diǎn)不多，或者可替代性比較強(qiáng)、目前看不是首選，還有一些項(xiàng)目，就純屬坑爹，建議重點(diǎn)回避吧，這邊就不一一討論了