剛剛，具有重要象征意義的南京2022年二批次集中土拍正式打響，截至發(fā)稿前，已拍出了35幅地塊。

相比于首批次土拍，二批次不僅地塊數(shù)量翻倍，且拿出了河西中、百家湖、燕子磯等壓箱底的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊。

不過從整體的土拍情況可以看出，市場仍然呈現(xiàn)兩極分化的典型特征。

其中包括人居森林、浦口城南中心、雨山路、淳化、祿口、橋林等近遠(yuǎn)郊板塊共29幅地塊均底價成交；甚至人居森林G42和鐵心橋G39地塊還慘遭流拍。

而如河西南、河西中、百家湖等優(yōu)質(zhì)地塊，可以預(yù)見將被開發(fā)商熱搶，搖號基本預(yù)定。

不過讓人出乎意料的是，作為絕對核心的大校場，雖然一直以來頻頻供貨，但仍還是開發(fā)商眼中的“香餑餑”。在一批次土拍中的兩幅宅地均火速觸頂。

然而這次，大校場再次拿出4幅地塊，除去G25、G27兩幅帶商業(yè)的綜合地塊底價成交外，另外兩幅G24、G26純宅地卻也僅競價三輪、兩輪就快速成交，

難道，連一直“抗打”的大校場，也要涼了？

44幅地塊目前成交情況可見下圖：

河西

“宇宙中心”河西，本次共推出4幅地塊，其中1幅位于河西中，3幅位于河西南，均為純住宅用地，地塊區(qū)位都十分優(yōu)越。

1、河西中

一向宅地稀缺的河西中，此次拿出1幅重量級地塊——河西中G28地塊，其也是河西中首個“雙限”地塊，毛坯限價5.5萬/㎡，這也是南京目前最高毛坯限價。

地塊周邊配套成熟，一路之隔是龍湖天街，緊鄰地鐵10號線中勝站，且周邊有九年制學(xué)校在建。

從航拍情況來看，G28地塊體量不大，且形狀不太規(guī)則，未來會有一定的開發(fā)難度。

2、河西南

此次土拍，河西南依舊延續(xù)以往的風(fēng)格，拿出了三幅“小而精”地塊，分別是G29、G30、G31地塊，其中G29地塊是本次土拍中河西唯一一幅差異化定價地塊。

G29地塊靠近長江尊邸、融創(chuàng)濱江ONE等高端住宅，改善氛圍比較濃厚，且周邊宅地也很稀缺。

從航拍圖可以看到，地塊內(nèi)部比較平整，未來開發(fā)難度較小。

最后不得不說，這幅地塊不論是未來上市價格，還是產(chǎn)品都還是比較讓人有想象力的。

G30、G31兩幅地塊緊鄰，毛坯限價均為4.8萬/㎡。地塊周邊新盤較多，匯集了金鼎灣·和禧、頤和云臺源筑、璟辰望樾府（金基G115）等項目。

從航拍來看，G30、G31地塊整體形狀、大小都差不多，內(nèi)部植被覆蓋，但好在比較方正。

城南

城南此次共推出9幅地塊，大校場4幅、鐵心橋2幅、人居森林2幅、板橋1幅。大校場仍然供應(yīng)量不減。

1、南部新城

首批集中供地表現(xiàn)亮眼的南部新城，二批次繼續(xù)發(fā)力，共推出4幅優(yōu)質(zhì)宅地，分別為G24、G25、G26、G27地塊，且均為優(yōu)質(zhì)地塊。

其中G24地塊毛坯限價48000元/㎡，比附近的金地大成匯文府（44998元/㎡）高出3002元/㎡。

地塊位于大校場中央活力住區(qū)，一路之隔就是南京外國語學(xué)校（南部新城校區(qū)）以及在建的全面健身中心。

南部新城G25、G26地塊位置相鄰，同樣位于大校場中央活力住區(qū)。

這兩幅地塊與G24地塊僅隔了一個規(guī)劃中小學(xué)用地，毛坯限價均為47500元/㎡，比G24地塊略低。

整體配套基本差不多，不過G25地塊距離在建的地鐵5號線神機營站更近一點。

G27地塊地理位置最好，位于大校場最核心的中央商務(wù)區(qū)，周邊公共生活配套完善。

同時其還將是地鐵6號線、10號線、16號線紅花機場站三線換乘的上蓋物業(yè)，未來將打造高端商務(wù)辦公、商業(yè)及居住為一體的城市綜合體。

值得一提的是，該幅地塊未設(shè)上市毛坯限價要求。

2、鐵心橋

鐵心橋此次共推出兩幅地塊，均位于數(shù)字大道以北——G39、G43地塊，兩幅地塊毛坯限價均為39000元/㎡。

G39、G43兩幅地塊相距不遠(yuǎn)，G39更靠近地鐵S3號線鐵心橋站，G43則更靠近鐵心橋站，整體的配套都差不多。

3、人居森林

人居森林此次共推出兩幅地塊——G41、G42，兩幅地塊位置相鄰，毛坯限價均為36500元/㎡。

其中G41地塊曾在第一批次中以G06身份亮相，彼時毛坯限價為34000元/㎡，不過最終慘遭流拍。

此次以G41地塊的新身份重新出發(fā)，毛坯限價還相較上次漲了2500元/㎡，不得不說這個操作很迷。

目前板塊內(nèi)僅天萃和鉑玥江南兩個項目在售，市場表現(xiàn)非常一般。

4、板橋

板橋此次推出了1幅商住用地——G40地塊，未設(shè)毛坯限價。

該地塊位于板橋新城東南組團(tuán)，為該片區(qū)最先啟動建設(shè)的地塊，項目南側(cè)為一片平整空地，北側(cè)緊鄰新亭大街。

江北

江北此次共推出11幅地塊，仍然是南京的供貨主力。分別位于核心區(qū)5幅、雨山路2幅、城南中心2幅、橋林、江浦各1幅。

1、江北核心區(qū)

江北核心區(qū)此次共推出5幅地塊，其中核心區(qū)G07、G08、G09這三幅地塊不設(shè)毛坯限價，實行 “差異化定房價，按程序報備” 的政策。

新區(qū)G07、G08兩幅地塊均位于核心區(qū)健康城一期板塊內(nèi)，地塊周邊已經(jīng)有多個公共設(shè)施建成，同時靠近華潤國際社區(qū)，已經(jīng)具備一定的居住氛圍。

新區(qū)G09地塊與G07、G08地塊相隔也不遠(yuǎn)，整體配套相差無幾。

其與新房晴樾府一路之隔，同時也更靠近500米第一高樓、新金融中心、揚子江國際會議中心。

新區(qū)G10位于江北核心區(qū)研創(chuàng)園板塊，毛坯限價33500元/㎡，與越江時代一路之隔。

地塊周邊規(guī)劃有地鐵11號線（在建）、15號線，同時還靠近江北萬達(dá)廣場、砂之船，未來配套不錯。

新區(qū)G11地塊位于江北核中核健康城區(qū)域，臨近龍湖天璞，毛坯限價35350元/㎡。

2、城南中心

城南中心此次共推出2幅宅地，分別為浦口G55、G59地塊。

其中G55地塊位于浦口城南中心北岸，靠近天悅錦麟、濱江嘉品等項目。同時地塊不遠(yuǎn)是就是規(guī)劃中的九年一貫制學(xué)校。

G55地塊毛坯限價31000元/㎡，這是目前城南中心毛坯限價最高的地，直接突破“3”字頭。

G59地塊位于城南中心南岸，臨近第一批次出讓的山東健康&中垠G12地塊，毛坯限價28188元/㎡。

地塊一路之隔是桂花小學(xué)，周邊還有江北金陵飯店、鼎業(yè)宜景國際中心等配套在建。

3、雨山路

雨山路板塊有2幅地塊，分別為G54和G58地塊。

兩幅地塊相隔不遠(yuǎn)，但是在毛坯限價上卻有不小的差距。其中G58地塊靠近雨山路地鐵站，毛坯限價28280元/㎡，G54地塊毛坯限價23000元/㎡。

G54地塊，周邊現(xiàn)狀為南京地鐵10號線城西路車輛基地，北側(cè)毗鄰蘭溪公園，南側(cè)為廠房，東西兩側(cè)均為空地。

另外根據(jù)此前官方發(fā)布的規(guī)劃，該地塊未來將集合住宅用地、學(xué)校、綠地、社區(qū)中心等建筑于一體，結(jié)合TOD模式修復(fù)城市界面，融入城市新面貌。

G58地塊臨近雨山路地鐵口，靠近在售的龍湖天曜以及首批次出讓的中建東孚G15地塊。

4、橋林G56&江浦老城G57地塊

橋林此次推出了1幅宅地——G56地塊，毛坯限價20000元/㎡。

該地塊為老街更新改造項目，沿河兩側(cè)規(guī)劃為商業(yè)，外圍為住宅。地塊緊鄰時光泊月，不遠(yuǎn)處還有龍湖三千庭，整體新房均價約2-2.1萬/㎡。

江浦G57地塊位于江浦老城，毛坯限價28280元/㎡。地塊臨近龍湖路地鐵站、新世紀(jì)小學(xué)，周邊全都是老小區(qū)，整體界面比較老舊。

江寧

江寧此次供貨量明顯增加，共推出7幅，并且罕見的不再全是遠(yuǎn)郊的“邊角料”地塊，而是拿出了百家湖的稀缺宅地。

7幅地分別位于東山、淳化、百家湖、祿口各1幅、正方新城3幅。

1、百家湖

對于江寧而言，能拿出核心區(qū)的宅地，無疑十分難得。

當(dāng)然這也在于江寧真正的核心區(qū)，一直以來都非百家湖莫屬。而經(jīng)過多年發(fā)展，百家湖又幾近飽和，這就讓江寧的核心宅地十分稀缺。

這次掛出的百家湖G51地塊，靠近1號線小龍灣站，周邊就是以景楓中心為首的百家湖商圈；與中海在百家湖打造的商辦綜合體——龍灣U-LIVE一街之隔。

位置可以說十分優(yōu)越：

并且該地塊四周方正，對于純宅地的G51來說，具有先天的開發(fā)優(yōu)勢。容積率在2.6左右，未來將打造高層，從航拍圖可以看到，對于高樓層應(yīng)該還是能看到湖景。

百家湖上一次出讓宅地是在2020年9月24日，也就是后來的陽光城檀境。該項目毛坯限價僅3.4萬，全裝修均價3.6萬，與周邊約4.5萬的次新二手房單價有著相當(dāng)高的倒掛。

再加上檀境住宅體量較小，總共只有3棟樓148套房源，因此首開一次性推出當(dāng)天就全部賣完。

這對于江寧核心改善需求而言，無疑是不滿足的。

而這次掛出的G51地塊，直接設(shè)置為差異化定價，對于打破板塊房價天花板留有了更大的想象空間。

另外據(jù)了解，G51地塊共有16家房企報名，也是相當(dāng)搶手。不出意外，觸頂搖號應(yīng)該是基本預(yù)定了。

2、東山

東山此次也掛出了一幅純宅地，距離板塊新盤海玥華府、萬科都薈啟境不遠(yuǎn)。旁邊有上元中學(xué)、南京市文靖東路小學(xué)、江寧醫(yī)院等配套。

東山也是長時間未有新宅地出讓了，目前僅有的兩個新盤海玥華府、萬科都薈啟境還分別是在2017年、2016年出讓。

G47的掛牌距離上一次的宅地出讓，就相隔了近5年的時間。

目前兩盤的售賣均價在3.3-3.4萬左右，而G47的毛坯限價為3.1萬，與新房售價基本持平。

3、淳化

淳化此次也有一幅宅地掛出，G48地塊位于淳化新市鎮(zhèn)南側(cè)，為淳化新市鎮(zhèn)PPP項目首批推出的二類居住用地，緊鄰已建成的萬科金域瀾庭和弘陽時光春曉。

去年“520首批集中土拍”，淳化出讓了一幅宅地，即華宇·林湖雅舍。該項目毛坯限價24300元/㎡，相比之下G48地塊2.2萬的毛坯限價，還要便宜2300元/㎡。

4、正方新城

作為江寧較熱的遠(yuǎn)郊剛需板塊，正方新城此次再拿出3幅地塊。

其中G49、G50地塊緊鄰，靠近板塊在售項目上宸云際和玖華府，距離S1號線正方中路站也不遠(yuǎn)。

上宸云際和玖華府的毛坯限價分別為2.41萬、2.42萬。

而G49、G50的毛坯限價分別為2.43萬、2.48萬，相比之下價格又有了一定的漲幅。

另外一幅G52地塊位于正方新城東大山組團(tuán)，容積率較低，未設(shè)毛坯限價。

5、祿口

老大難祿口再次掛出一幅宅地，位于如意湖片區(qū)，周邊已建成如意郡、柏景灣、會展中心、赫賢學(xué)校等，規(guī)劃有幼兒園、小學(xué)、初中、醫(yī)院等配套設(shè)置，城市面貌和宜居環(huán)境穩(wěn)步提升。

G53地塊毛坯限價17170元/㎡，與板塊新房在售價格基本持平。

城北

城北此次共有4幅地塊掛牌。3幅位于燕子磯、1幅位于棲霞山。

1、燕子磯

在一批次土拍中缺席的燕子磯板塊，二批次直接掛出了3幅宅地，強勢補倉。

其中燕子磯老鎮(zhèn)G34地塊，更是一經(jīng)掛出便引發(fā)了不小的掛住，可以說是未拍先火。

根據(jù)規(guī)劃，燕子磯老鎮(zhèn)未來將成為“濱長江、倚外郭、擁名磯”的濱江小鎮(zhèn)，并且將進(jìn)一步成為展現(xiàn)南京濱江風(fēng)貌，助力燕子磯地區(qū)打造成為極具大江風(fēng)貌特色的文化休閑旅游基地。

基于此，G34地塊總體量約9.7萬方，將涵蓋商業(yè)和住宅，以及總建面約147.23㎡的歷史保護(hù)建筑。

更為重要的是，該地塊的容積率只有1.06，在如今的南京市場上已經(jīng)很難見到。

另外G32地塊位于南外仙林分校（燕子磯校區(qū)）東側(cè)，南側(cè)就是曉莊小學(xué)，緊鄰招商花園城、萬象天地商圈，不遠(yuǎn)處就是6、7號線交匯站點萬壽村站，整體區(qū)位條件非常優(yōu)越。

地塊周邊招商依云華府目前二手房價約38026元/㎡，而G32毛坯限價32640元/㎡，相較來說有著一定的倒掛。

據(jù)了解，G32地塊有8家房企報名。

G33地塊位于目前在售的兩大新盤華發(fā)四季雅筑、頤和四季府旁，位于燕子磯新城居住核心區(qū)。目前周邊二手房價已經(jīng)突破4.5萬/㎡，而G33毛坯限價32320 元/㎡，新房二手房有著比較高的倒掛。

值得一提的是，在這幅地塊的北側(cè)就是燕子磯綜合醫(yī)院，預(yù)計2022年底開工。南師附中燕子磯中學(xué)、小學(xué)、幼兒園均在地塊周邊，周邊配套非常成熟。

據(jù)了解，G33地塊有2家房企報名。

2、棲霞山

棲霞山此次掛出一幅純宅地，緊靠板塊居住組團(tuán)：中交保利翠語江嵐、山和九著府、上坤云棲風(fēng)華、山語熙府。

G37地塊毛坯限價2.6萬，與板塊此前出讓地塊2.45萬的毛坯限價相比，有所上漲。

城東

城東板塊此次共有4幅地塊出讓，老城東2幅、馬群和麒麟科創(chuàng)園各1幅。

1、老城東

G22地塊位于城東紫金山南麓，為環(huán)紫金山非常稀缺的低密度山景品質(zhì)人居。地塊北側(cè)毗鄰龍湖紫金Mall森林摩爾藝術(shù)時尚街區(qū)、鐘鼎名悅廣場等商業(yè)綜合體。

片區(qū)內(nèi)生活配套十分完善，地塊東側(cè)為孝陵衛(wèi)初級中學(xué)，周邊南理工、省農(nóng)科院、南京體育學(xué)院等環(huán)繞，人文氣息濃郁。鐘山體育運動公園、鐘山足球公園等也為其提供最舒適的生活休閑體驗。

G22地塊毛坯限價49340元/㎡，未來新房售價預(yù)計將達(dá)到5.2萬左右。

據(jù)了解，該地塊有10家房企報名。

G23地塊為秦淮河畔低密稀缺宅地，緊鄰運糧河、七橋甕濕地公園，自然景觀資源優(yōu)越。地塊西南角規(guī)劃有幼兒園，東側(cè)為已建成的南京鄭和外國語學(xué)校(石楊路小學(xué)部)、南師附中秦淮科技高中，教育資源完善。

靠近在售項目玖樾印象，其去年520出讓，毛坯限價44900元/㎡、全裝修均價46883元/㎡。而G23地塊未設(shè)毛坯限價，未來售賣價格或有所突破。

2、馬群

馬群此次新掛的這幅地塊體量并不是很大，周邊一路之隔就是江寧區(qū)麒麟中學(xué)。

值得關(guān)注的是，G36塊地最高毛坯限價為31300元/㎡，比今年首批土拍的馬群G10地塊便宜了10元/㎡。

3、麒麟科創(chuàng)園

根據(jù)四至可以看到，G46地塊緊靠麒麟中央公園，與仁恒城市星徽隔公園相望：

從區(qū)位上看，G46地塊也就是此前被期待已久麒麟7號地塊：

該地塊早已空出并圍擋，從航拍圖能看到，內(nèi)部基本處于原始狀態(tài)，遍是土坡、水洼和樹木。另外這塊地的確很大，無人機飛上200多米仍拍不完整：

根據(jù)此前的規(guī)劃，7號地塊將打造300米的地標(biāo)性建筑，規(guī)劃定位服務(wù)于大城東，并且配套體育用地、文化設(shè)施用地等。

不過后在去年7月，7號地塊的規(guī)劃作出了重大變更，不僅新增了涉宅用地，還調(diào)整了建筑高度：

• 增加了三塊住宅用地，限高80米，預(yù)計會打造成26層的高層產(chǎn)品；
• 增加了一個大型商業(yè)體，未來片區(qū)內(nèi)將坐擁除荔枝廣場之外的另一個大型商業(yè)體；
• 地標(biāo)高度調(diào)整為了180米，增加了星級酒店、高端公寓、濱水商業(yè)街、幼兒園。

這也與G46地塊的規(guī)劃指標(biāo)和出讓條件基本吻合。

不得不說，G46地塊的出讓條件十分嚴(yán)苛。不僅要求A地塊的大型商業(yè)、G地塊的地標(biāo)寫字樓需全部自持，且G地塊寫字樓出正負(fù)零，A地塊商業(yè)、H地塊辦公寫字樓主體封頂前，住宅部分只能售賣總量的60%。

因此也有消息猜測，這或許是麒麟重磅產(chǎn)業(yè)企業(yè)華能的定制地塊。而其中的住宅部分或?qū)⒂扇屎銇聿俦P。

仙林

此次土拍，仙林片區(qū)共推出4幅地塊，其中仙林湖兩幅，匯通路2幅，4幅地塊質(zhì)量都還不錯。

1、仙林湖

G35地塊位于仙林湖北部片區(qū)，毛坯限價39000元/㎡，比區(qū)域內(nèi)此前最高毛坯限價34000元/㎡，漲了5000元/㎡。

地塊緊鄰萬達(dá)茂，江蘇省中醫(yī)院紫東院區(qū)、仙林湖公園等配套都在周邊，生活配套比較周全。

G38地塊位于西崗街道陽春路以西、花蕾路以南，就在萬達(dá)茂對面。值得一提的是，該地塊容積率很低，未來將會是市面上比較稀缺的低密度住宅。

同時，它還是仙林首幅差異化定價的地塊，不設(shè)毛坯限價！

2、匯通路

匯通路G44與G45地塊相鄰，就在中南君啟與匯通路安置房的中間，地理位置還算不錯，整體的界面也比較新。

溧水

都市圈此次僅有溧水掛出1幅宅地，且未設(shè)毛坯限價，為差異化定價地塊。

溧水G04地塊周邊有無想水鎮(zhèn)景區(qū)、溧水幸莊公園、溧水萬達(dá)廣場、溧水人民醫(yī)院、溧水體育公園、無想山景區(qū)等配套，宜居屬性比較高，地塊的質(zhì)量不錯。