來源：【煙臺日報-大小新聞】

一、為什么要出臺《煙臺市物業(yè)管理辦法》？

《辦法》出臺的目的是規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理主體合法權益，建設和諧社區(qū)，提升人民群眾居住幸福指數(shù)，通過確立黨建引領物業(yè)管理，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調工作機制及監(jiān)管制度，為我市物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展確定方向，奠定法制基礎。

依據(jù)：《辦法》第一條。

二、《辦法》的立法目的是維護哪些主體的權益？

為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，結合我市實際，制定本辦法。

依據(jù)：《辦法》第一條。

三、《辦法》適用的范圍是什么？

本辦法適用于煙臺市行政區(qū)域內物業(yè)的管理、使用、維護、服務以及監(jiān)督管理活動。

依據(jù)：《辦法》第二條。

四、《辦法》的空間效力范圍只有城市嗎？

《辦法》的空間效力范圍適用于制定機關所在的整個行政區(qū)域，即在煙臺市整個行政區(qū)域內具有普遍的約束效力。

需要指出的是，《辦法》既適用于煙臺市行政區(qū)域內的城市，也涵蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農村，雖然從全市的情況看，物業(yè)管理主要存在于城市，但不可否認，一些比較發(fā)達的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農村，物業(yè)管理活動也在一定程度上存在，有些地方城鄉(xiāng)差別已經(jīng)非常小。同時，并非只有城市才會出現(xiàn)物業(yè)管理需求，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農村同樣也存在著對物業(yè)管理的需求，而且隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和人民對美好生活需求層次的提高，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農村對物業(yè)管理的需求將逐漸擴大。如果將《辦法》的適用范圍僅局限于城區(qū)，那么鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將得不到規(guī)范，這顯然不利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會效益和經(jīng)濟效益，因此，在確定《辦法》的適用范圍時，采取了比較寬泛的表述，即《辦法》不僅適用于城市，還適用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農村。

依據(jù)：《辦法》第二條。

五、《辦法》規(guī)定了幾種物業(yè)管理方式？物業(yè)管理“四保一服務”是指什么？

（1）和國務院出臺的《物業(yè)管理條例》不同，規(guī)定了“業(yè)主自管”和“聘請物業(yè)服務人”兩種管理方式。

（2）“四保一服務”，是對物業(yè)管理業(yè)務的通俗說法，是指物業(yè)管理的基礎服務內容，即保修、保綠、保潔、保安（秩序維護）、綜合服務（客戶服務）。

《辦法》第三條規(guī)定，本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務人，按照物業(yè)服務合同約定以及相關法律法規(guī)，對物業(yè)服務區(qū)域內的建筑物及其附屬設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

依據(jù)：《辦法》第三條、第四十六條。

六、“業(yè)主自管”等于“業(yè)主自治”嗎？

“業(yè)主自管”不等同于“業(yè)主自治”。

業(yè)主自治是物業(yè)管理活動的題中之意，是物業(yè)管理活動的價值取向，也是物業(yè)管理活動的必由之路，在物業(yè)管理活動中處于主導地位。在我國小區(qū)均實行業(yè)主自治制度，業(yè)主按照自己的意愿治理小區(qū)。業(yè)主大會為最高的權利機構，其次是業(yè)主代表大會，兩會形成的決議由業(yè)主委員會負責執(zhí)行。

依據(jù)《中華人民共和國民法典》第284條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人管理。前者即是由業(yè)主自行管理，可見業(yè)主自管只是業(yè)主自治的一種具體方式。一些人將業(yè)主們驅逐專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)出小區(qū)、由業(yè)主們全面接管小區(qū)并由業(yè)主自行實施物業(yè)服務稱之為“業(yè)主自治”，這是對業(yè)主自治的誤解。業(yè)主自治的核心和實質在于以自治實現(xiàn)自主。

依據(jù)：《辦法》第三條、第四條。

七、如何理解《辦法》第四條確立的物業(yè)管理原則？

《辦法》第四條：物業(yè)管理應當堅持以人為本、屬地管理，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結合的原則。

（1）以人為本。以業(yè)主（人民）為中心，從業(yè)主利益出發(fā)，維護業(yè)主合法權益。

（2）屬地管理。指落實街道屬地管理責任，街道把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合治理和工作目標，解決物業(yè)管理中重點難點問題。

（3）實現(xiàn)業(yè)主自治、專有服務和社區(qū)管理相結合。通過業(yè)主自治組織和制度建設，使業(yè)主成為維護自身合法權益的群體；物業(yè)服務人提升服務品質，提供專業(yè)化服務；把物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，促進物業(yè)管理和社區(qū)管理融合。

八、黨建引領物業(yè)管理的重要意義？

我們黨深入貫徹以人民為中心的發(fā)展思想?！掇k法》的制定和出臺，是深入貫徹落實科學發(fā)展觀的重要體現(xiàn)。物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的利益，涉及千家萬戶，必須以業(yè)主的權益為本，著力打造和諧有序、綠色文明、創(chuàng)新包容、群眾滿意的和諧社區(qū)?！掇k法》 的一切制度設計，都是圍繞著保護廣大業(yè)主的權益進行的，制定《辦法》的出發(fā)點和落腳點，都是為了最大限度地保護業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權益。

依據(jù)：《辦法》第五條。

九、“紅心物業(yè)”要構建什么樣的工作格局？

將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，構建黨委領導、政府主導、居民業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐、共建共治共享的工作格局。

依據(jù)：《辦法》第五條。

十、“紅心物業(yè)”黨建領航工程的治理架構是什么？

社區(qū)黨組織領導下社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)服務人等共同參與的治理架構。

依據(jù)：《辦法》第五條。

十一、為什么要建立物業(yè)管理綜合協(xié)調工作機制？

組織相關部門和單位推進物業(yè)管理工作，協(xié)調解決物業(yè)管理重大問題。

依據(jù)：《辦法》第七條。

十二、突發(fā)事件應對期間，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）和物業(yè)服務人負有哪些職責？

突發(fā)事件應對期間，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負責落實市政府及區(qū)市政府（管委）已發(fā)布采取的各項應急措施；指導物業(yè)服務人開展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持。

物業(yè)服務人應當在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）指導下積極配合社區(qū)居民委員會開展工作，依法落實應急處置措施和其他管理措施。

依據(jù)：《辦法》第八條。

十三、為了強化監(jiān)督管理，促進物業(yè)管理信息化建設，《辦法》出臺了哪些措施？

市物業(yè)主管部門通過建設“物業(yè)管理信息平臺”和“物業(yè)服務信用信息監(jiān)管平臺”，完善物業(yè)服務信息公開公示制度和物業(yè)服務企業(yè)信用管理制度，促進物業(yè)服務信息公開和誠信管理。

依據(jù)：《辦法》第九、第十條。

十四、需要業(yè)主共同決定的事項，能否采用電子投票方式？

市物業(yè)主管部門負責建設物業(yè)管理信息平臺，向社會免費開放。該平臺應當設立電子投票系統(tǒng)，需要業(yè)主共同決定的事項，可以通過電子投票系統(tǒng)進行表決。

依據(jù)：《辦法》第九條。

十五、物業(yè)服務行業(yè)誠信管理的舉措有哪些？

市物業(yè)主管部門應當建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務信用信息監(jiān)督平臺，并會同相關部門健全守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強物業(yè)服務行業(yè)誠信管理。

依據(jù)：《辦法》第十條。

十六、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的職責有哪些？

加強行業(yè)自律管理，開展對會員企業(yè)及其工作人員的從業(yè)培訓和教育，配合物業(yè)主管部門開展對會員企業(yè)的信用評價工作，協(xié)助物業(yè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）調解處理物業(yè)服務糾紛。

依據(jù)：《辦法》第十一條。

十七、為了促進智慧物業(yè)服務能力提升，《辦法》做了哪些規(guī)定？

鼓勵采用新技術、新方法，促進互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)服務深度融合，推動物業(yè)服務向智能化、綠色化發(fā)展。

依據(jù)：《辦法》第十二條。

審校：偉業(yè)

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