預(yù)售資金一般被地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)成資金池來(lái)運(yùn)作，但目前已被各地差異化的預(yù)售資金監(jiān)管制度割裂成一個(gè)個(gè)小資金池，受到嚴(yán)格監(jiān)管和約束，導(dǎo)致地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貨幣資金被嚴(yán)重高估。

自2021年下半年地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)陷入危機(jī)以來(lái)，因預(yù)售資金監(jiān)管不到位而引起的爛尾樓及維權(quán)事件便頻頻出現(xiàn)，使得預(yù)售資金監(jiān)管開(kāi)始引起重視。例如，2021年初西安蘇寧雲(yún)著項(xiàng)目監(jiān)管銀行廣發(fā)銀行劃扣項(xiàng)目預(yù)售資金用以抵償蘇寧置業(yè)開(kāi)發(fā)貸款，導(dǎo)致賬面余額不能足額支付剩余工程建設(shè)、項(xiàng)目停工，其背后的原因之一便是購(gòu)房款并未依規(guī)全部存入項(xiàng)目在廣發(fā)銀行西安分行的資金監(jiān)管賬戶(hù)。

實(shí)際上，2021年以來(lái)，為確保轄內(nèi)項(xiàng)目“不停工、不爛尾”以及地方政府需要承擔(dān)屬地責(zé)任、防止轄內(nèi)項(xiàng)目資金被地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抽調(diào)，漳州、廈門(mén)、蘇州、無(wú)錫、珠海、北京、石家莊、重慶、濟(jì)南、天津、青島、西安、成都、南通等多個(gè)地區(qū)便印發(fā)了《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，旨在規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，弱化預(yù)售資金的融資功能。

一、何為商品房預(yù)售制度？起到的是融資功能

（一）商品房銷(xiāo)售包括現(xiàn)售與預(yù)售兩種，前者是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

商品房預(yù)售制度1956年起源于香港（又被稱(chēng)為“預(yù)售樓花”），目前全球主要經(jīng)濟(jì)體均有實(shí)行商品房預(yù)售制度。雖然我國(guó)商品房預(yù)售制度正式建立始于1994年先后出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》（7月）和《城市商品房預(yù)售管理辦法》（11月），但早在1983-1986年期間深圳（即1983年發(fā)布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》）與上海（即1986年發(fā)布的《關(guān)于商品房預(yù)售工作的幾點(diǎn)通知》）等地便率先開(kāi)展了商品房預(yù)售試點(diǎn)。

（二）1994年11月15日，原建設(shè)部發(fā)布《城市商品房預(yù)售管理辦法》（分別于2001年與2004年進(jìn)行過(guò)修訂），明確商品房預(yù)售是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

（三）結(jié)合各類(lèi)政策文件與實(shí)踐來(lái)看，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度，基本條件是要取得四證（即土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證以及商品房預(yù)售許可證）以及投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上。

對(duì)于需要達(dá)到的工程進(jìn)度，各地區(qū)又有一些差異，基本要求完成主體結(jié)構(gòu)的1/4至2/3之間，也有一些城市要求達(dá)到“正負(fù)零”。

（四）預(yù)售制度的存在本身是為了解決部分地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言其起到的是融資功能。當(dāng)然，在預(yù)售制度下，由于購(gòu)房者是先交錢(qián)后拿房，必然會(huì)導(dǎo)致一些不可預(yù)料的因素和風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，因此政策層面對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管就顯得很重要。

二、商品房預(yù)售的整體政策框架：推動(dòng)各地建立預(yù)售資金監(jiān)管制度

與商品房預(yù)售有關(guān)的政策文件主要包括《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》以及《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》。2010年4月13日，住建部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房（2010）53號(hào)）給出了整體政策框架。具體如下：

（一）鼓勵(lì)推行商品住房現(xiàn)售試點(diǎn)。如2021年底恒大提出要推行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

（二）各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，尚未建立的要加快建立。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶(hù)，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。

由于《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確“商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門(mén)制定”，意味著在預(yù)售資金監(jiān)管方面，各地區(qū)基本施行“一城一策”的思路，即各地區(qū)基本會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的“預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”和“預(yù)售資金監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則”，并按照“重點(diǎn)監(jiān)管資金 一般監(jiān)管資金”的框架進(jìn)行監(jiān)管。

三、商品房預(yù)售資金監(jiān)管的要點(diǎn)梳理

（一）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行、住建部門(mén)三方簽訂預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議

1、預(yù)售資金監(jiān)管一般會(huì)堅(jiān)持政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專(zhuān)款專(zhuān)用、保障建設(shè)、節(jié)點(diǎn)控制等原則，由各地住建部門(mén)主導(dǎo)轄內(nèi)預(yù)售資金監(jiān)管，各地人行負(fù)責(zé)辦理商業(yè)銀行辦理專(zhuān)用賬戶(hù)開(kāi)立、變更和撤銷(xiāo)業(yè)務(wù)，各地銀保監(jiān)局配合住建部門(mén)開(kāi)展行業(yè)監(jiān)管工作、商業(yè)銀行開(kāi)展預(yù)售資金監(jiān)管工作并承擔(dān)監(jiān)管主體責(zé)任。

2、商品房預(yù)售資金監(jiān)管需要簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議（由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住建部門(mén)、監(jiān)管銀行共同簽署），預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議示范文本以及現(xiàn)金保函示范文本（如有）由各地住建部門(mén)與金融管理部門(mén)共同擬定。

同時(shí)，監(jiān)管銀行通常還需要與當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)簽訂預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議。

（二）在監(jiān)管銀行開(kāi)立監(jiān)管賬戶(hù)，對(duì)預(yù)售資金實(shí)行全額、全程監(jiān)管

1、根據(jù)預(yù)售監(jiān)管協(xié)議在監(jiān)管銀行開(kāi)立專(zhuān)用賬戶(hù)（亦稱(chēng)監(jiān)管賬戶(hù)），通常監(jiān)管賬戶(hù)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)遵循一次預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶(hù)的原則。同時(shí)商業(yè)銀行對(duì)預(yù)售資金實(shí)行全額、全程監(jiān)管，對(duì)用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。各地一般亦會(huì)要求預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶(hù)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存房?jī)r(jià)款，亦不得提供任何其它預(yù)售資金收存賬戶(hù)。

需要說(shuō)明的是，這里也有一些例外，如珠海便明確地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循“一個(gè)《商品房預(yù)售許可證》對(duì)應(yīng)一套賬戶(hù)”的原則，一個(gè)預(yù)售許可證可設(shè)立不超過(guò)3個(gè)預(yù)售資金專(zhuān)用賬戶(hù)。

2、一般地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要在預(yù)售方案中明確預(yù)售資金監(jiān)管方案，并提交預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。預(yù)售資金監(jiān)管方案基本需要包括項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度、項(xiàng)目用款計(jì)劃、專(zhuān)用賬戶(hù)名稱(chēng)和賬號(hào)、其他需要說(shuō)明的情況等內(nèi)容，其中對(duì)用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金則實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管。

（三）預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)象：包括按預(yù)售合同約定支付的全部預(yù)購(gòu)房款

預(yù)售資金是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最重要的資金來(lái)源，預(yù)計(jì)占到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源的40%左右。預(yù)售資金監(jiān)管遵循全額、全程的原則，即預(yù)售款需要全部直接存入專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行監(jiān)管，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶(hù)收存購(gòu)房人的購(gòu)房款。預(yù)售資金對(duì)象具體包括按預(yù)售合同約定支付的全部預(yù)購(gòu)房款，具體包括定金、首付款、購(gòu)房貸款（按按揭貸和公積金貸款）等等。

（四）監(jiān)管銀行：多數(shù)要求本地有分支機(jī)構(gòu)的銀行，部分地區(qū)還會(huì)設(shè)白名單

多地會(huì)要求監(jiān)管銀行應(yīng)為本地有分支機(jī)構(gòu)的銀行，并設(shè)置一定白名單。如北京要求在中標(biāo)銀行范圍內(nèi)選擇，上海臨港要求對(duì)監(jiān)管銀行實(shí)行短名單制，濟(jì)南要求為預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)內(nèi)的監(jiān)管銀行。

再比如，寧波要求銀行應(yīng)為預(yù)售項(xiàng)目所屬區(qū)縣（市）的銀行，無(wú)錫要求在本市范圍內(nèi)具備保證監(jiān)管資金安全、規(guī)范運(yùn)行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件的銀行，青島要求在各區(qū)（市）均設(shè)有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分行級(jí)及以上的銀行，漳州要求注冊(cè)在漳州中心城區(qū)的銀行。

當(dāng)然也有部分地區(qū)要求監(jiān)管銀行應(yīng)與貸款行、項(xiàng)目抵押權(quán)行一致。例如，太原要求有貸款的商品房預(yù)售項(xiàng)目，專(zhuān)用賬戶(hù)原則上應(yīng)開(kāi)立在提供貸款的商業(yè)銀行；設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的項(xiàng)目，預(yù)售人應(yīng)保證商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行是該項(xiàng)目的抵押權(quán)人。

（五）重點(diǎn)監(jiān)管額度確立存在差異（參照建造成本、工程價(jià)款、總預(yù)售款等）

預(yù)售資金一般分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。其中，重點(diǎn)監(jiān)管資金規(guī)模一般按照保障項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)交付的原則進(jìn)行設(shè)定，與工程款金額相當(dāng)，并根據(jù)工程進(jìn)度情況進(jìn)行支取。而當(dāng)預(yù)售資金額度超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金額度時(shí)，超出部分則通常可以自主支取。不過(guò)在重點(diǎn)監(jiān)管額度的確立上，各地區(qū)存在一些差異。

目前主要包括按預(yù)售款總額基數(shù)、以工程造價(jià)總額為基數(shù)、以固定計(jì)價(jià)基數(shù)以及一盤(pán)一策等幾種模式。

例如，北京、濟(jì)南、漳州等地區(qū)按照每平方米的建造成本來(lái)設(shè)定，寧波、福州、廈門(mén)等地區(qū)則按照工程造價(jià)款的一定倍數(shù)來(lái)設(shè)定（如寧波為1.30倍、福州和廈門(mén)為1.20倍等），太原則按照監(jiān)管項(xiàng)目總預(yù)售款的40%來(lái)設(shè)定等等。

（六）預(yù)售資金用途限于工程建設(shè)，實(shí)行分節(jié)點(diǎn)差異化監(jiān)管

1、預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，包括建設(shè)施工進(jìn)度款、設(shè)備材料款、法定稅費(fèi)款等等。對(duì)于全裝修的項(xiàng)目，還包括裝修成本等。

2、各地一般會(huì)明確預(yù)售資金支出款項(xiàng)必須直接轉(zhuǎn)入相關(guān)施工單位和供貨單位，嚴(yán)禁繳納土地款、罰金、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用及預(yù)售人員工工資等費(fèi)用。

一般地方政府不允許地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以支付利息、償還債務(wù)的名義提取監(jiān)管資金。如部分地區(qū)要求地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把項(xiàng)目監(jiān)管賬戶(hù)開(kāi)立在沒(méi)有借貸關(guān)系的銀行，以避免監(jiān)管資金被挪用于支付債務(wù)及利息。

但也有一些例外，如上海臨港片區(qū)便明確預(yù)售資金必須專(zhuān)項(xiàng)用于該項(xiàng)目，包括工程建設(shè)及相關(guān)的稅費(fèi)，或用于償還開(kāi)發(fā)貸，不挪作他用。房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金須優(yōu)先用于工程建設(shè)，在此前提下可以視實(shí)際情況均衡還貸，完成項(xiàng)目房地產(chǎn)初始登記后預(yù)售資金可申請(qǐng)解除監(jiān)管。

西安地區(qū)亦明確預(yù)售資金監(jiān)管是對(duì)用于本預(yù)售項(xiàng)目的建筑安裝費(fèi)用、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、全裝修商品住房項(xiàng)目裝修費(fèi)用、開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用和償還項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款等預(yù)售資金的監(jiān)督管理。

3、預(yù)售資金監(jiān)管的期限一般自核發(fā)商品房銷(xiāo)售許可證開(kāi)始，至辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記后止。同時(shí)，在預(yù)售監(jiān)管資金的使用上，一般會(huì)按照工程進(jìn)度的節(jié)點(diǎn)差異化監(jiān)管，主要的工程節(jié)點(diǎn)有地上“正負(fù)零”、地上1/3、地上1/2、地上2/3、主體封頂、二次結(jié)構(gòu)完成以及取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、《建設(shè)工程外裝修核驗(yàn)記錄》、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證》、完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記等等。

（七）部分地區(qū)明確可以通過(guò)保函來(lái)替換對(duì)應(yīng)監(jiān)管額度

1、目前已有北京、上海臨港、寧波、無(wú)錫、石家莊、天津、珠海等地區(qū)明確可以通過(guò)保函來(lái)替換對(duì)應(yīng)監(jiān)管額度，這里的保函通常指非監(jiān)管銀行或控股股東出具的保函。例如，北京、天津等。明確可以憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函免除同等額度的監(jiān)管資金。

當(dāng)然，也有一些地區(qū)對(duì)使用保函的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)定了一定條件，如無(wú)錫明確信用等級(jí)評(píng)定為城信企業(yè)（A級(jí)）的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以憑非監(jiān)管銀行出具的不可撤銷(xiāo)的見(jiàn)索即付現(xiàn)金保函免除同等額度的重點(diǎn)監(jiān)管資金額度。

再比如，石家莊明確從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三年以上、服從行業(yè)管理、積極解決購(gòu)房人合理訴求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)銀行保函方式替代同等金額的重點(diǎn)監(jiān)管資金。對(duì)于新成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由其控股公司（成立三年以上）出具股權(quán)證明并承諾承擔(dān)連帶責(zé)任的，也可申請(qǐng)保函方式。

2、珠海在保函方面的規(guī)定比較詳細(xì)。具體看，珠海明確地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其控股企業(yè)連續(xù)3個(gè)年度內(nèi)未受到住建部門(mén)行政處罰，且未發(fā)生監(jiān)管賬戶(hù)司法凍結(jié)、司法扣劃、稅收保全措施或強(qiáng)制執(zhí)行措施的，可憑銀行保函等額替換與其誠(chéng)信等級(jí)相應(yīng)額度的商品房預(yù)售資金。商品房預(yù)售資金撥付時(shí)，

對(duì)于第一階段（工程日常進(jìn)度款階段），至少預(yù)留10%商品房預(yù)售款：（1）A級(jí)企業(yè)，銀行保函可替換95%的可撥付商品房預(yù)售款；（2）B級(jí)企業(yè)，銀行保函可替換90%的可撥付商品房預(yù)售款；（3）C級(jí)和D級(jí)企業(yè)不能使用銀行保函。

對(duì)于第二階段（封頂、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收備案、規(guī)劃驗(yàn)收合格、竣工驗(yàn)收備案解除階段）：（1）A級(jí)企業(yè)，銀行保函可替換95%的商品房預(yù)售資金預(yù)留額度；（2）B級(jí)企業(yè)，銀行保函可替換90%的商品房預(yù)售資金預(yù)留額度；（3）C級(jí)和D級(jí)企業(yè)不能使用銀行保函。

（八）部分地區(qū)對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了信用分類(lèi)，并適當(dāng)調(diào)整監(jiān)管容忍度

部分地區(qū)對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了信用分類(lèi)，針對(duì)不同信用層級(jí)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取不同的監(jiān)管舉措和容忍度。

例如，上海臨港新片區(qū)明確對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行黑名單制，對(duì)于進(jìn)入黑名單的房地產(chǎn)企業(yè)在名單管理期限內(nèi)暫停網(wǎng)簽業(yè)務(wù)、一年內(nèi)不得辦理房地產(chǎn)預(yù)（銷(xiāo)）售相關(guān)手續(xù)、一年內(nèi)不得在新片區(qū)參與任何房地產(chǎn)土地招拍掛活動(dòng)。

再比如，太原則提出可以根據(jù)預(yù)售人資質(zhì)動(dòng)態(tài)考核及信用評(píng)價(jià)情況，適當(dāng)提高或降低重點(diǎn)監(jiān)管資金額度。如信用等級(jí)評(píng)價(jià)為A的預(yù)售人、可降低5%的重點(diǎn)監(jiān)管資金額度，信用等級(jí)評(píng)價(jià)為C的預(yù)售人、增加5%的重點(diǎn)監(jiān)管資金額度。

四、預(yù)售資金監(jiān)管領(lǐng)域的一些亂象簡(jiǎn)述

預(yù)售資金在地產(chǎn)行業(yè)中起到的作用是融資功能，雖然政策層面明確要求對(duì)預(yù)售資金全額、全程監(jiān)管，且一個(gè)預(yù)售許可證只能對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶(hù)，但實(shí)踐中預(yù)售資金監(jiān)管領(lǐng)域的亂象卻頻繁發(fā)生。

（一）預(yù)售資金沒(méi)有全部打入監(jiān)管賬戶(hù)，而是直接打入了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自用賬戶(hù)，不受監(jiān)管。這其中的背景在于購(gòu)房者對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管制度不是很了解，且一些開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者急于購(gòu)房或僥幸的心理，通過(guò)各種方式誘導(dǎo)購(gòu)房者將購(gòu)房款項(xiàng)打入自用賬戶(hù)，從而規(guī)避監(jiān)管。

（二）部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)與關(guān)系戶(hù)合作，即將未竣工的房子拿去向關(guān)系戶(hù)融資，這樣既不需要辦證、也不需要辦理網(wǎng)簽，自然也就不受預(yù)售資金監(jiān)管制度的約束。還有一些開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)虛報(bào)或瞞報(bào)工程進(jìn)度、調(diào)整工程造價(jià)、調(diào)整車(chē)位價(jià)格來(lái)規(guī)避備案價(jià)格等方式調(diào)控監(jiān)管額度。

（三）很多地區(qū)對(duì)監(jiān)管銀行的要求是唯一的，但對(duì)于監(jiān)管銀行與按揭貸款銀行、抵押權(quán)銀行是否一致或是否僅限于1家并沒(méi)有硬性要求，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商可以利用監(jiān)管銀行與非監(jiān)管合作銀行之間的博弈關(guān)系，挪用預(yù)售資金。

五、預(yù)售資金監(jiān)管力度的強(qiáng)弱體現(xiàn)著政策的松緊

（一）商品房預(yù)售制度的作用是融資功能，其存在對(duì)于緩解地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張、盤(pán)活在建項(xiàng)目、促進(jìn)住房供給起到了很大作用。與此相對(duì)應(yīng)，預(yù)售資金監(jiān)管力度的強(qiáng)弱則體現(xiàn)著政策的松緊，若預(yù)售資金監(jiān)管力度強(qiáng)化，則意味著預(yù)售制度的融資功能被削弱。這種強(qiáng)化可以體現(xiàn)在很多方面，如監(jiān)管資金的取用規(guī)定（自行提取、向監(jiān)管銀行申請(qǐng)?zhí)崛』蛳虮O(jiān)管部門(mén)申請(qǐng)等）、監(jiān)管額度的確立、用途范圍與各節(jié)點(diǎn)的確定、保函的適用以及不同信用資質(zhì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的要求等。

（二）過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)期，部分地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自有賬戶(hù)收取購(gòu)房款、通過(guò)虛報(bào)或瞞報(bào)工程進(jìn)度無(wú)序支取預(yù)售款等方式挪用預(yù)售資金的現(xiàn)象增加了項(xiàng)目完工與交付的不確定性，同時(shí)2021年下半年以來(lái)地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)持續(xù)發(fā)酵，所以我們看到2021年以來(lái)多地加強(qiáng)了轄區(qū)預(yù)售資金監(jiān)管，以保障項(xiàng)目的順利完工與交付。

（三）預(yù)售資金是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最重要的資金來(lái)源，預(yù)計(jì)占到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源的40%左右，可見(jiàn)預(yù)售資金提取的難易，將會(huì)直接影響到地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。由于預(yù)售資金制度體現(xiàn)為屬地管理，因此各地政策不一的現(xiàn)狀以及諸多層面博弈的現(xiàn)實(shí)導(dǎo)致預(yù)售資金監(jiān)管在過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)期存在監(jiān)管真空地帶，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常對(duì)預(yù)售資金有一定的自主權(quán)，一般情況下只要監(jiān)管賬戶(hù)中預(yù)留一部分工程款，則各地政府很少會(huì)干預(yù)剩余資金的使用。為此，位于各地的預(yù)售資金通常被地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為資金池，由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配使用，用于支付土地款、員工工資、償還債務(wù)等等。

（四）預(yù)售資金監(jiān)管的存在導(dǎo)致地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的賬面貨幣資金容易被高估，并影響市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判準(zhǔn)確性，這大概也是為什么賬上趴著幾百億的資金，卻無(wú)法償付幾個(gè)億的美元債。預(yù)售資金監(jiān)管力度的強(qiáng)化雖然對(duì)項(xiàng)目完工交付起到了一定保障作用，但同時(shí)也破壞了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金池運(yùn)營(yíng)模式，將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全國(guó)一統(tǒng)的資金池割裂為一個(gè)個(gè)城市的小資金池，使得不同項(xiàng)目資金池之間無(wú)法相互調(diào)劑，對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)性的沖擊顯然很大。

（五）雖然加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管很有必要，但這其中的度需要準(zhǔn)確把握，在市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)的情況下，加強(qiáng)預(yù)售資金的監(jiān)管可能會(huì)導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，破壞了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的資金循環(huán)，使得商業(yè)銀行在發(fā)放開(kāi)發(fā)貸以及建筑企業(yè)墊資方面不再積極，導(dǎo)致地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將保持現(xiàn)金流提升至重中之重的地位，能不開(kāi)工的項(xiàng)目會(huì)盡量不開(kāi)工，能拖延的則盡量拖延。

（六）在地產(chǎn)行業(yè)抒困導(dǎo)向已比較明確的背景下，靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策顯得很有必要，特別是對(duì)于不同信用資質(zhì)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要采取不同的監(jiān)管容忍度，以形成鞭策效應(yīng)，同時(shí)還有助于推進(jìn)后續(xù)工程建設(shè)。某種程度上，對(duì)于通過(guò)保函、擔(dān)保等方式替換相應(yīng)的資金監(jiān)管額度應(yīng)在部分地區(qū)得到推廣，且提供保函或擔(dān)保的主體應(yīng)進(jìn)行靈活調(diào)整，如不局限于銀行及控股股東（可以考慮到擬收購(gòu)項(xiàng)目的并購(gòu)方等主體納入）等。

不過(guò)無(wú)論短期如何調(diào)整，中長(zhǎng)期來(lái)看，預(yù)售資金監(jiān)管政策力度的強(qiáng)化均是比較明確的，這對(duì)于推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售、弱化預(yù)售制度的融資功能是必要的。

六、預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議

（一）附件1：某市直管項(xiàng)目商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議（范本）

（二）附件2：某市銀行保函（范本）