去年?duì)I收235億，管理417個(gè)商場(chǎng)，王健林的萬(wàn)達(dá)商管再度沖刺IPO（萬(wàn)達(dá)商管王健林股份）
首次遞表材料遭遇逾期失效后，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)的商管平臺(tái)赴港上市決心未改，并且希望能在今年上半年完成上市。
根據(jù)港交所要求，“失效”后的3個(gè)月內(nèi)可通過(guò)更新資料延續(xù)原申請(qǐng)，但才隔了兩天，4月22日晚，珠江萬(wàn)達(dá)商管重新向港交所提交上市申請(qǐng)書，對(duì)2021年業(yè)績(jī)情況、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了更新。
最新招股書顯示，2021年下半年萬(wàn)達(dá)商管新增37個(gè)廣場(chǎng)，總在管項(xiàng)目從2021年6月30日的380個(gè)增至2021年底的417個(gè)，其中，來(lái)自第三方的項(xiàng)目增加至132個(gè)，占在管商業(yè)廣場(chǎng)總數(shù)的31.7%。
截至2021年末，萬(wàn)達(dá)商管母公司在管建筑面積4250萬(wàn)平方米，獨(dú)立第三方為1644萬(wàn)平方米，合計(jì)5895萬(wàn)平方米。
萬(wàn)達(dá)商管在招股書中表示：“中國(guó)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)較為分散，根據(jù)相關(guān)資料，截至2020年底，按在管建筑面積計(jì)算，我們?cè)谌蛞约爸袊?guó)皆排名第一，在管面積在中國(guó)超過(guò)第二名至第十名的總和?！?/p>
2019-2021年，珠海萬(wàn)達(dá)商管在管商業(yè)廣場(chǎng)(不包括停車位)的平均出租率為98.8%，去年下半年出租率有明顯回升，從2021年6月30日的97.7%提升至2021年末的99.3%。
得益于規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張與較高的出租率，2021年全年，珠海萬(wàn)達(dá)商管實(shí)現(xiàn)營(yíng)收234.81億元，同比增長(zhǎng)36.55%，年內(nèi)溢利35.12億元，同比增長(zhǎng)215.83%。并且，其盈利能力在持續(xù)提升，2019-2021年的毛利率分別為34.1%、36.9%和44.8%。
這背后是公司收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，萬(wàn)達(dá)商管目前的管理模式分為兩種，其中委托管理為萬(wàn)達(dá)商管的主要形式，主要為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)或獨(dú)立第三方擁有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，可以向母公司、商戶兩頭獲利。
截至2021年底，285家使用委托管理方式，比2021年6月增加5個(gè)項(xiàng)目。該管理模式收入164.82億元，同比增長(zhǎng)86.49%，收入占比70.2%，毛利率高達(dá)48.2%。
正因?yàn)槿绱?，萬(wàn)達(dá)商管對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的依賴嚴(yán)重，2019年、2020年及2021年，來(lái)自母公司擁有的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目收入占同期商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入的71.7%、67.9%及69.8%。
另外，萬(wàn)達(dá)商管在招股書中透露，有部分商業(yè)管理項(xiàng)目或產(chǎn)生虧損。2019年、2020年及2021年，分別有53家、65家及19家項(xiàng)目子公司分別錄得虧損2.32億、3.93億及0.78億。
萬(wàn)達(dá)商管表示，“若該等商業(yè)廣場(chǎng)持續(xù)產(chǎn)生虧損，我們的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及財(cái)務(wù)狀況可能受到不利影響?！?/p>
不過(guò)，作為一個(gè)輕資產(chǎn)托管平臺(tái)，即便不利情況出現(xiàn)，也很難出現(xiàn)大規(guī)模的業(yè)績(jī)波動(dòng)，并且剝離重資產(chǎn)后，萬(wàn)達(dá)商管的負(fù)債也大幅度減少。
萬(wàn)達(dá)商管資產(chǎn)負(fù)債率由2021年6月末的80.4%進(jìn)一步降低至2021年底的70.9%，流動(dòng)比率由2021年6月末的1.2增長(zhǎng)至2021年12月末的1.3。截止報(bào)告期末，公司賬上現(xiàn)金及等價(jià)物高達(dá)188.83億元。
萬(wàn)達(dá)沖擊港股IPO的動(dòng)作始于去年初，彼時(shí)萬(wàn)達(dá)于港交所摘牌之后已經(jīng)經(jīng)歷了好幾年“沖A”，卻宣布放棄A股上市，于2021年3月，決定將輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊業(yè)務(wù)進(jìn)行重組，引入珠江國(guó)資委戰(zhàn)投正式成立珠海萬(wàn)達(dá)商管。
2021年7月2日至8月30日，萬(wàn)達(dá)商管按1800億元估值引入戰(zhàn)略投資者，融資近60億美元，鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團(tuán)等機(jī)構(gòu)投資人均有參與。
2021年10月21日，萬(wàn)達(dá)商管正式向港交所遞交上市申請(qǐng)招股書。赴港上市募資用途則是戰(zhàn)略投資和收購(gòu)、用于各類軟硬件設(shè)施的改進(jìn)升級(jí)以豐富變現(xiàn)場(chǎng)景等。
在這份失效的招股書中，萬(wàn)達(dá)與上述構(gòu)投資人設(shè)定了對(duì)賭協(xié)議：保證珠海萬(wàn)達(dá)商管2021年至2023年實(shí)際凈利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。 如未達(dá)成，則大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份，或向投資者支付現(xiàn)金補(bǔ)償。
更新后的招股書顯示，毛利方面，萬(wàn)達(dá)商管2021年下半年毛利為60.1億元，較2021年上半年的45.1億元增長(zhǎng)33.1%；凈利潤(rùn)方面，2021年下半年凈利潤(rùn)為28.6億元，較2021年上半年的6.6億元增長(zhǎng)335.8%。
萬(wàn)達(dá)商管表示，2021年完成了對(duì)投資人承諾的凈利潤(rùn)目標(biāo)，“自2021年5月起，公司才向委托管理模式下管理的商業(yè)廣場(chǎng)收取運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)，上半年凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)參考意義并不大，因?yàn)閮H下半年就實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約28.5億元。公司已經(jīng)完成了2021年模擬口徑的凈利潤(rùn)承諾?！?/p>
今年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略方面動(dòng)作頻頻，繼續(xù)擴(kuò)張的野心不減。
4月初，萬(wàn)達(dá)與鑫苑集團(tuán)舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，鑫苑旗下多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目將轉(zhuǎn)交給萬(wàn)達(dá)經(jīng)營(yíng)托管。隨后，河南房企建業(yè)集團(tuán)也把旗下商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)權(quán)交給了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，主要合作方式均為輕資產(chǎn)。
隨后，有消息稱，萬(wàn)達(dá)商管又以輕資產(chǎn)方式，拿下北京SOLANA藍(lán)色港灣項(xiàng)目和北京五棵松卓展購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，也就是萬(wàn)達(dá)商管只輸出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商與運(yùn)營(yíng)，并按比例分得收益。
規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張意味著萬(wàn)達(dá)商管需要更多的“真金白銀”，因此也急需要上市來(lái)輸血，但在港股地產(chǎn)板塊估值不佳之時(shí)，即使成功上市也恐難實(shí)現(xiàn)預(yù)期。
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